Основы оценки имущества

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становления права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Оценка- это деятельность специалиста (эксперта по оценке различных объектов собственности), имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях.

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется:

1.ФЗ-№135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г.

2.Постановлением правительства РФ №519 от 6.07.2001г. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности».

К нормативным актам, определяющим ряд требований к оценочной деятельности, относят также ГК РФ (определяет объект оценки, включая понятие делимой и неделимой вещи, права требования- дебиторская задолженность, обязательства)

Согласно ФЗ-135 от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в целом к объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Объективная оценка различных видов стоимости недвижимого имущества необходима:

- при операциях купли- продажи или сдачи в аренду;

- при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

- при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

-для страхования объектов недвижимости;

- при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

- при ликвидации объектов недвижимости;

- при исполнении прав наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Российский исторический опыт оценки объектов недвижимости включает следующие основные периоды:

-дореволюционный- до 1917 г.;

- советский- с 1917 до 1990г.;

- современный – с 1990г. и по настоящее время.

В дореволюционной России успешно функционировал рыночный механизм хозяйствования и сложился стабильный рынок операций с различными объектами недвижимости. В серии работ, написанных в России в конце 19, начале 20 веков, разработаны методы оценки городской недвижимости (как правило, с целью ее налогообложения), основанные на широком применении доходного подхода (на основе величины дохода от коммерческого использования- сдачи внаем или аренду). При этом использовался статистический подход, где предварительно получалась представительная, презентативная совокупность фактического массива данных о валовой доходности и чистом доходе жилых квартир и их параметрах (с учетом специфики каждого города- например, в Москве- квартирная карта). Т.о., в Российской Империи государственными и местными властями проводились работы по оценке рыночной стоимости недвижимости.

В советский период (1917-1990) оценка объектов недвижимости производилась с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно- административного типа, т.е. не связанных с рыночными условиями хозяйствования. В настоящее время эти методы утратили свою доминирующую роль и только частично продолжают применяться в основном на первичном рынке недвижимости.

Современный рынок недвижимости стал формироваться в 1991г. и с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки стоимости объектов недвижимости. В наибольшей степени рыночным требованиям отвечала методика, основанная на учете инфляции в данном секторе рынка недвижимости через привязку оценки к размеру стоимости 1 квадратного метра нового строительства на дату оценки и использования большого количества поправочных коэффициентов, учитывающих влияние на стоимость оцениваемого здания основных качественных параметров. Также широкое распространение получил подход, основанный на использовании мощного американского специализированного статистического пакета прикладных программ с учетом экономического смысла качественных параметров объектов недвижимости (программа запрашивает параметры квартиры и выдает ее оценку в расчете на 1 квадратный метр общей площади и на квартиру в целом). Пройдя проверку в условиях реальной эксплуатации в риэлтерских фирмах, программа и сегодня является коммерческими продуктом.

На сегодняшний день законным основанием для проведения оценки является договор (заключается в простой письменной форме, является договором возмездного оказания услуг), для заключения которого необходима оферта (предложение оценить). Оценщик вправе требовать письменную заявку заказчика с указанием объекта оценки, вида стоимости, даты проведения оценки. По результатам оценки составляется отчет (носит доказательный характер), требования к которому указаны в ст.11 ФЗ № 135.

Согласно стандартам оценки различают:

1.дату проведения оценки;

2.дату определения стоимости;

3.дату составления отчета (после чего в отчете ничего нельзя изменить), на которую определена рекомендуемая в течение 6-ти следующих месяцев стоимость объекта.

Также законом установлен ряд требований к оценщику, среди которых:

1.наличие лицензии на осуществление оценочной деятельности;

2.своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта;

3.неразглашение конфиденциальной информации, полученной от заказчика;

4.независимость оценщика, т.е. отсутствие у оценщика в отношении объекта оценки вещных прав или обязательств вне договора. Также оценщик не должен являться учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки.

5. наличие договора о страховании гражданской ответственности оценщика.