Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подходоценки стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа являются основой для определения рыночной стоимости объекта. Покупатель никогда не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на постройку (приобретение) аналогичной собственности равнозначного качества.

Этот подход применяется:

- для целей налогообложения физ. и юр. лиц или ареста недвижимости;

- при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

- при оценке зданий специального назначения (школ, вокзалов, церквей и т.д.);

- при оценке объектов на «пассивных» секторах рынка ;

- при страховании.

Затратный подход состоит из пяти этапов:

1. Оценка участка как незастроенной земли.

2. Оценка полной стоимости восстановления или полной стоимости замещения существующих улучшений.

3. Оценка (накопленного износа) по имеющимся улучшениям. В этом разделе учитывается несколько видов износа и то, как каждый из них влияет на стоимость объекта. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их остаточной стоимости.

4. После проведения оценки предпринимательской прибыли застройщика она прибавляется к остаточной стоимости улучшений.

5. Наконец, стоимость земли, остаточная стоимость улучшений и предпринимательский доход складываются для получения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Подход основан на следующих расчетах:

Со= Сзу + (ВСзд - Ио)

РСзд = ВС (СЗ)- Ио

ВС= СМР+ ПР+ ПИ, где

Со- рыночная (общая) стоимость объекта недвижимости ;

ВСзд (СЗ)- восстановительная стоимость или стоимость замещения улучшения (здания);

Ио- общий износ здания;

СМР- сметная стоимость строительно- монтажных работ;

ПР- прочие расходы (благоустройство, проектно- изыскательские работы, инженерное обеспечение здания).

ПИ- прибыль инвестора, обосновывается данными инвестиционных рисков (т.е. под какой процент отпускаются инвестиции).

Восстановительная стоимость (ВС) – рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесения к дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства (затраты на полное восстановление объекта) – это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) – это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена объекта оценки его функциональным аналогом).

Размер прочих расходов (ПР) и прибыли инвестора (ПИ) определяется в процентах от размера стоимости строительно- монтажных работ, поэтому остается определить стоимость СМР, которая определяется четырьмя методами затратного подхода (из таблицы).