Субъекты рынка недвижимости.

Участниками субъектно- объектных отношений в сфере недвижимости являются РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

В зависимости от позиций на рынке недвижимости всех субъектов можно условно объединить в три группы:

1. продавцы (собственники недвижимости: государственные фонды имущества; конкурсные управляющие, строительные компании);

2. покупатели, инвесторы- покупатели (физические и юридические лица);

3. обслуживающие (посредники)-инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Среди продавцов недвижимости в настоящее время строительные компании занимают особое место.Возводя новое жилье и нежилые объекты, они могут продавать их либо сами, либо привлекая посредников- продавцов, оплачивая их услуги. Сегодня ситуация часто выглядит так: агентства продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная компания, для которой существует ряд выгод: быстрее идет реализация недвижимости, ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое строительство.

Среди посредников на рынке недвижимости выделяют:

Агентов по недвижимости, брокеров, риэлтеров, оценщиков, ипотечных кредиторов, дилеров, девелоперов, страховые компании, экспертов по титулам, СМИ.

Риэлтер- это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.

Риэлтерами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий. Гражданин имеет право заниматься риэлтерской деятельностью если он дееспособен и зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юр. лица.

В России риэлтерские фирмы появились в 1991г. после принятия закона «О приватизации жилищного фонда РСФСР». За короткий период от простого посредника риэлтерские фирмы стали профессиональными участниками рынка недвижимости. Функции риэлтерских фирм (в хронологии возникновения):

1.Посредничество, брокерские операции (с 1991-1993гг.);

2.операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах (с 1994г.);

3.услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости и рассрочке покупки недвижимости (с 1995г.);

4. принимают долевое участие в строительстве жилья, обменов с доплатой (с 1996г.).

Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость (это не их собственность), а свои услуги, за которые получают комиссионные от продавцов и покупателей.

В последнее время возникла и все более развивается роль девелопера.

Девелопер-это профессиональный предприниматель-застройщик, который сам не строит, а преобразует землю к новому использованию.

Содержание деятельности девелопера:

- выбор экономически эффективного проекта;

- получение всех необходимых разрешений на его реализацию;

- определение условий привлечения инвестиций и их возврата;

- поиск и привлечение инвесторов;

- отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за работой;

- передача созданного объекта в эксплуатацию;

- продажа отстроенного объекта;

- возврат финансовых ресурсов.

Институт оценки недвижимости развивался по следующим направлениям:

-государственные структуры (осуществляют учет и контроль за операциями с недвижимостью);

- общественные организации оценщиков (Российское общество оценщиков- РОО, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов);

- частные фирмы.

РОО- это профессиональная некоммерческая организация, объединяющая специалистов в области оценки недвижимости и бизнеса, инвестиционных проектов, промышленной и интеллектуальной собственности. Её деятельность регламентируют Декларация общества оценщиков, Стандарты профессиональной практики, Кодекс профессиональной этики членов РОО.

Основные задачи РОО-поддержка своих членов по вопросам оценки в методическом и информационном направлении с целью обеспечения высокого качества предоставляемых ими услуг и постоянное повышение квалификации.

Общество имеет свои отделения в регионах России, является членом Российской Гильдии риэлтеров, и ряда других международных организаций, например, Европейской группы по оценке основных фондов.

Институт независимых оценщиковпользуется поддержкой Российской гильдии риэлтеров и Мирового банка, принимает в свои члены только лиц, окончивших семинар по оценке недвижимости Института экономического развития Мирового банка, регулярно организует обучение своих членов, снабжает их методической литературой.

Лига независимых экспертов-принимает в свои ряды юридических и физических лиц, существует коллективная ответственность за результаты оценки, имеется страхование риска профессиональной деятельности и страхование оцененного имущества. Лига взаимодействует с Российским БТИ, обеспечивая себе тем самым дополнительные возможности при оказании услуг, связанных с получением кредита под залог недвижимости. Лига проводит семинары по обучению оценщиков, трудоустраивает слушателей своих семинаров в подразделениях организации или в своих региональных отделениях.

Перечисленные некоммерческие профессиональные объединения, а также Российская гильдия риэлтеров, региональные ассоциации риэлтеров, занимают важное место в становлении цивилизованного рынка недвижимости. Данные организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляют брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юр.консультации во всех регионах страны.

Российская и региональные гильдии риэлтеров созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике.

Гильдии выполняют следующие функции:

1. организуют обучение и сертификацию специалистов риэлтерских фирм;

2. гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сторон в сделках;

3. разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденций их развития;

4. формируют банки данных и организуют информационное обеспечение риэлтеров- членов ассоциации;

5. участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;

6. взаимодействуют с государственными и муниципальными органами, которые функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми объектами;

7. оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности.

Эксперт по титулам-специалист, определяющий доброкачественность (рыночность) титула с целью законной и беспрепятственной передачи его другому лицу в сделках купли- продажи, залога, других операций.

Титул-законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу (либо система юридического кадастра, либо решение юриста, соответствующим образом удостоверенное, либо страховой полис на титул).

Страхование титула-защита собственника недвижимости от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких- либо обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику на момент покупки страхового полиса. Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем.