Специфика рынка недвижимости

В своём движении от центрального рыночного развития экономики, рынок жилья проделал сложный путь от переходного периода к более совершенному развитию рыночных отношений на рынке жилья. Весь период развития рынка можно разделить на 4 стадии:

1) стартовая стадия, которая характеризуется стремительным ростом цен;

2) переходная стадия, рост цен продолжается большими темпами;

3) продвинутая – цены имеют инерцию роста, но рынок постепенно насыщается и цены на жильё значительно снижаются;

4) развитый(рынок жилья) – цены достаточно стабильны и изменяются лишь в соответствии со спросом и предложением, в соответствии с инвестициями и экономическими темпами страны.

Переход России к рынку ознаменовался проведением в стране глубоких экономических реформ. К одним из многих конкретных положительных результатов экономических реформ можно отнести приватизацию. Ликвидация государственной собственности на объекты недвижимости в 1991 г. создала предпосылки для формирования реального рынка недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности.

Развитие рынка недвижимости имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений в структуре валового национального продукта. Кроме того, развитие рынка недвижимости ведет к повышению уровня деловой активности в стране. Складываются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, постепенный выход ее из кризиса, создающие основы для экономического роста. Однако, отсутствие надлежащим образом обработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, направило развитие этого рынка по стихийному пути.

Рынок недвижимости в России развивается в условиях отсутствия необходимых правовых, организационных рамок для цивилизованного его формирования. Стремительный рост вторичного рынка недвижимости обусловил необходимость развития его рыночной инфраструктуры: сферы материальных, юридических, посреднических услуг и т.д., в том числе и услуг по оценке недвижимости, но последняя почти полностью монополизирована государством.

С момента принятия законодательных документов о приватизации и предприятий, легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал формироваться российский рынок недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимости и т.д.

Характерные черты недвижимости, это то что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. ее стационарность. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю, происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны документы, регулирующие права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска при приобретении недвижимости, тем оптимальнее затраты связанные с ее приобретением.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составляющая часть национального богатства, на долю которого приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования, должен иметь или арендовать соответствующее помещения, необходимые для их деятельности.

На спрос и предложение на рынке недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда.

В состав экономических факторов включаются такие, как уровень и динамика доходов физических и юридических лиц, дифференциация доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, возможность привлечения заемных средств, цены на рынке недвижимости, стоимость строительства, цены и тарифы на поминальные услуги, уровень арендной платы, налогообложения и др.

В числе социальных факторов включаются тенденции изменения численности населения, его возрастной состав, образовательный уровень, социальный статус и т.д.

В состав административных факторов входят различного рода организации, контроль, условия получения прав на строительство недвижимости, правовые условия совершения сделок.

Окружающую среду определяют: состояние социальной инфраструктуры, транспортные условия, экология, местонахождение недвижимости.

В число факторов определяющих спрос, входят также политические, национальные, культурные условия, традиции населения.

Каждый из вышеуказанных факторов, влияет на спрос и предложение на рынке недвижимости. Например, недоступность кредита, низкие доходы и сбережения населения ведут к снижению спроса на недвижимость, что в свою очередь увеличивает издержки строителей недвижимости.

Отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных уменьшает спрос на рынке недвижимости, по этой же причине предложение снижается, что в свою очередь ведет к росту цен.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице в своих федеральных, региональных и местных органов власти, строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимости выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежавший определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Подразделение рынка на первичный и вторичный имеет место на рыке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, имеют иной срок жизни. В силу стационарного характера недвижимости ее предложение на рынке привязано к определенному региону, в рамках города определенному району или даже микрорайону.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. От него зависит количество поступающего на рынок элитного жилья. Как утверждают специалисты, вторичного рынка элитного жилья практически не существует. Новые индивидуальные проекты не могут обеспечить поступления на первичный рынок качественной недвижимости. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей коммерческой недвижимости деление от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке.

Предложение на рынке недвижимости с учетом первичного и вторичного рынков тем и отличается от прочих рынков, что складывается из существующего фонда недвижимости и вновь созданных объектов. Учет взаимного влияния первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения издержек по созданию новых объектов недвижимости, обеспечивая рентабельное развитие рынка недвижимости.