Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ее соотношение с учетом или регистрацией недвижимости

В подп. 6 ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество (далее - государственная регистрация) - обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные настоящим Законом и иными законами.

В связи с изложенным, за исключением преимущественных интересов, предусмотренных в ст. 8 Закона о регистрации прав на недвижимость, права и обременения прав на недвижимое имущество в Казахстане подлежат обязательной государственной регистрации. При этом необходимо учитывать, что в тех случаях, когда регистрация носит правооформляющее значение (например, при наследовании или реорганизации юридического лица) и момент возникновения права на недвижимое имущество не совпадает с моментом государственной регистрации, это не означает, что право действительно без и (или) до государственной регистрации. Право собственности в указанных случаях также подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку регистрация это акт признания и подтверждения государством возникновения правна недвижимое имущество, право собственности на такое имущество до государственной регистрации не подтверждается и, соответственно, имущество не может участвовать в гражданском обороте. При государственной регистрации момент возникновения прав наследников будет определяться днем открытия наследства (п. 4 ст. 1072 ГК), а при реорганизации – датой регистрации юридических лиц в целях удостоверения факта реорганизации (п. 3 ст. 46 Закона о регистрации прав на недвижимость).

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется правовая экспертиза представленных на регистрацию документов, проверяются законность сделок, правосубъектность правообладателя и полномочия его представителя, а так же совершаются иные действия, необходимые для предоставления гарантий по зарегистрированным правам.[97] В связи с этим возникла проблема соотношения государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

В литературе вопрос о соотношении регистрации прав на недвижимое имущество и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью освещается с самых разных точек зрения. Одни авторы отмечают, что «введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок».[98] Согласно позиции ряда других авторов, отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью является негативным факторам и уменьшает гарантии участников рынка недвижимости от риска неблагоприятных последствий, связанных с мошенническим сделками и другими обстоятельствами.[99] Так, например, анализируя мировой опыт функционирования регистрации инотариата, Ю.В. Филимонов отмечает: «По рассматриваемому вопросу нет никаких оснований не воспользоваться опытом других стран (ФРГ, Швейцарии, Австрии), где нотариат и государственная регистрация (ведение поземельных книг) – взаимодействующие правоохранительные системы».[100] О.В. Карамышева и Е.Л. Герасимова указывают на различие функций регистрационной системы, вытекающих из законодательства о государственной регистрации и нотариата, и на отсутствие в законодательстве о регистрации правового механизма защиты прав граждан и юридических лиц.[101]

Известно, что в Казахстане главным мотивом исключения нотариального удостоверения сделок с недвижимостью является необходимость введения менее сложной и дорогостоящей процедуры заключения сделок с недвижимостью. В частности, до принятия Закона РК от 31 декабря 1996 г. «О государственной пошлины» размер государственной пошлины определялся в зависимости от стоимости объекта недвижимости и был довольно обременительным для участников сделки. В Российской Федерации и в других странах СНГ указанный принцип действует и сейчас. Например, в России нотариальные сборы в настоящее время составляют 1,5 процентов от оценочной стоимости имущественного объекта.[102] Нам представляется, что материальный аспект не может служить главной причиной отмены нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Сокращение материальных затрат на совершение сделок снедвижимостью может быть обеспечено не путем создания новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество взамен нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, а изменением размера государственной пошлины. Например, в Казахстане указанным Законом «О государственной пошлине» введен фиксированный размер пошлины, не зависящий от стоимости объекта недвижимости. Она стала для участников более доступной. На наш взгляд, соотношение между государственной регистрацией и нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью необходимо определить с учетом функций, выполняемых указанными системами.

Как уже отмечалось, некоторые авторы указывают на различие таких функций, что делает нецелесообразным отмену нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Например, отмечается, что непосредственной задачей нотариуса в странах, нотариальные палаты которых образуют Союз латинского нотариата, является защита участников сделки от возможного риска. Для этого нотариус обязан тщательно исследовать волю сторон, выяснить обстоятельства дела, проинформировать стороны о правовых последствиях сделки и после этого зафиксировать волю сторон в ясной и недвусмысленной форме в нотариальной грамоте. При этом нотариус особенно тщательно должен следить за тем, чтобы не были ущемлены интересы неопытных участников сделки.[103]

В связи с изложенным в литературе был поставлен следующий вопрос: «…являются ли нотариальное удостоверение и государственная регистрация совпадающими формами выражения и закрепления воли участников сделки, что позволяет упразднить одну из них, либо каждая из названных форм направлена на решение конкретных, присущих ей задач.».[104]

Основными аргументами авторов, которые критически относятся к отмене нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, являются следующие.

1) Участие нотариусов на стадии заключения сделки (консультации, составление текста договора), в то время как консультационные функции не характерны для регистрирующего органа. В итоге, отмечают авторы, неопытные участники рынка рискуют оказаться в неравном положении со своими контрагентами в лице крупных риэлтерских, строительных и прочих фирм, имеющих возможность получать дорогостоящие консультации квалифицированных юристов.[105]

2) Обязанность нотариусов проверить право- и дееспособность субъектов сделки, их полномочия по распоряжению имуществом, правомерность его приобретения и отсутствие на нем обременений.

3) Обязанность нотариуса уточнить намерения сторон, разъяснить им последствия совершаемых действий, установить соответствие содержания сделки правовым предписаниям. Отказ нотариуса в нотариальном удостоверении сделки при выявлении ее противоправности.[106]

4) Деятельность нотариуса охватывает стадию заключения договоров, в то время как «полномочия регистрирующих органов охватывают стадию возникновения имущественных правоотношений. В случае фактического (но до акта регистрации) исполнения сделки – передача имущества, внесения за него оплаты, последующее выявление ее недействительности неизбежно создает трудности по реализации приведения сторон в исходное положение. Особенно большой ущерб вероятен от действий недобросовестных лиц, прибегнувших к обману своих контрагентов по договору.

5) Личная ответственность нотариуса за ущерб, причиненный неправильным составлением документов, за ошибочные консультации или, наоборот, за уклонение от них, за удостоверение противоправных сделок и т.п. действия.[107]

6) Отсутствие у регистрирующих органов высококвалифицированных юридических кадров, которые бы могли провести качественную правовую экспертизу регистрируемых объектов (прав, обременений прав на недвижимое имущество и т.д.).

Необходимость выполнения указанных действий для признания возникшими прав (обременения прав) на недвижимое имущество не вызывает никаких сомнений. В частности, необходимы и проверка правосубъектности участников и их полномочий в отношении недвижимого имущества, и проведение правовой экспертизы правоустанавливающих документов, и проверка законности сделки. Все указанные действия необходимы для признания права действительным.

В связи с отменой нотариального удостоверения сделок с недвижимостью закономерно возникает вопрос о том, могут ли быть указанные функции переложены на регистрирующие органы. В литературе отмечалось:«Отмена обязательного нотариального удостоверения по большинству самых существенных сделок с недвижимостью (продажи, дарения, мены недвижимого имущества, продажи предприятия и др.) должна была бы предполагать, что функции нотариата, которые до сих пор гарантировали защиту прав граждан и юридических лиц при сделках с недвижимостью, должны были бы взять на себя учреждения юстиции.[108] Другими авторами возможность перехода функций нотариата регистрирующим органам подвергнута резкой критике. Так, Ю.В. Филимонов пишет следующее: «В действительности же объединение в одном органе двух разных по содержанию функций приведет к созданию подобия прежних государственных нотариальных контор, но только в худшем варианте. Перегруженность регистрирующих органов нехарактерными для них задачами создаст более существенные препятствия для гражданского оборота, чем те, которые были до начала реформирования государственного нотариата. Законодатель, поставив цель усовершенствования системы охраны прав физических и юридических лиц, не может вновь возродить прежний малоэффективный порядок юридического обслуживания».[109]

Рассмотрим обоснованность аргументации авторов, возражающих против отмены нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

1. Одним из аргументов является необеспеченность регистрирующих органов юридическими кадрами и невозможность проведения качественной правовой экспертизы регистрируемых объектов. Возражениями против этого служит следующее. Во-первых, из п.1 ст. 155 ГК РК (в редакции от 2 марта 1998 г.) вытекает, что регистрирующий орган не обращаясь в суд может отказать в регистрации сделок, не соответствующих требованиям законодательства. Это означает, что отказу в государственной регистрации предшествует правовая экспертиза поступивших правоустанавливающих документов и проверка законности сделки. При этом такой экспертизе подвергаются все документы, в том числе нотариально удостоверенные сделки. Как показывает опыт функционирования регистрирующих органов в Казахстане, нотариальные органы также допускают ошибки при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Кроме того, следует учитывать, что законодательство стран, в том числе, участвующих в Международном союзе латинского нотариата (МСЛН), никогда не требовало, чтобы исключительно все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Как правило, такое требование устанавливалось для основных сделок, среди них купля-продажа, мена, дарения, залог и т.д. Между тем, в правовом кадастре, в поземельной книге или любом другом реестре зарегистрированных прав на недвижимое имущество регистрируются не только права на основании сделок, удостоверенных в нотариальном порядке, но и права, основаниями возникновения которых являются юридические факты, не относящиеся к договорам, или являющиеся сделками, которые традиционно не требуют нотариального удостоверения. В частности, это может быть новое строительство, получение земельного участка от государства, приватизация объектов недвижимости, сделки об установлении сервитутов, возникновение прав на основании административного акта и многое другое.

Это означает, что в большинстве случаев в регистрирующий орган поступят на регистрацию документы, которые не были удостоверены нотариусом. В Казахстане система регистрации прав (в отличие от известной в мире системы регистрации документов (сделок), которая действует во многих штатах США) дает гарантию действительности зарегистрированного права (обременения права) на недвижимое имущество. Для этого требуется тщательная правовая экспертиза всех регистрируемых объектов. Из этого следует, что создание регистрационной системы, являющейся системой регистрации прав, всегда потребует формирования квалифицированного юридического корпуса регистрирующих органов, их подготовку. В настоящее время в Казахстане проведена программа обучения всех регистраторов в рамках Пилотного проекта по государственной регистрации прав на недвижимое имущество при Министерстве юстиции РК. Конечно, подготовка квалифицированных кадров займет достаточно длительный период времени. Но на практике идет активный процесс обновления юридического корпуса регистрирующих органов.

2. Требование о необходимости проверки правосубъектности, волеизъявления, полномочий участников сделки, осуществляемых нотариальными органами и не возложение указанных функций на регистрирующие органы.

В настоящее время процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество, помимо Указа о государственной регистрации, урегулирована рядом нормативных правовых актов. Среди них, основным является Временное положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное постановлением Правительства РК от 20 февраля 1995 г. № 236. В разделе III указанного Положения подробно урегулирована процедура подачи заявления на государственную регистрацию. В частности, в тех случаях, когда сделка не удостоверена в нотариальном порядке, заявление по установленной форме подают все участники сделки. Для регистрации сделки, удостоверенной в нотариальном порядке, заявление может быть подано только одной стороной (участником) (п. 62). При подаче заявления, таким образом, регистрирующий орган проверяет волеизъявление участников на заключение сделки на условиях, изложенных в договоре.

Полномочия участников на заключение регистрируемой сделки регистрирующий орган проверяет на основании правоустанавливающих документов с учетом режима, установленного законодательством.

3. Аргумент о том, что регистрирующие органы не участвуют на стадии заключения договора, в связи с чем неопытные участники рынка недвижимости могут стать жертвами мошеннических сделок или неграмотно составленных договоров.

Есть, конечно, в настоящее время определенные сложности, связанные с составлением текстов договоров, в тех случаях, когда в этом до регистрации не участвовал профессиональный юрист. Однако, следует иметь ввиду, что в регистрирующие органы согласно утвержденным уставам приобретают право на оказание консультационных услуг. Большинство таких органов уже сегодня принимают заявления на регистрацию прав на основании сделок, не удостоверенных в нотариальном порядке. При этом они оказывают консультационные услуги и по ходатайству заявителя составляют тексты договоров. Кроме того, на рынке юридических услуг имеется огромное количество субъектов, которые могут участвовать на стадии заключения договора, составляют тексты договоров и т.д. Могут стороны обратиться и к нотариусам. Иметь также надо в виду, что большинство участников рынка со статусом юридического лица имеют в штатах юристов.

4. Еще одним из аргументов в пользу регистрационной системы взамен нотариальной является то, что правовой кадастр является единым государственным реестром зарегистрированных прав на недвижимое имущество и одним из единственных источников юридически значимой информации о правах (обременениях прав) на недвижимое имущество. Это означает, что в правовом кадастре должны содержаться сведения обо всех обременениях прав, препятствующих совершению правообладателем сделок в отношении своего имущества. Не зарегистрированные обременения не должны признаваться возникшими. Исключение составляют так называемые «преимущественные интересы». При нотариальном удостоверении сделок нотариус должен проверить наличие таких обременений. Делает это он на основании выписки из регистрационного листа правового кадастра. Такая выписка действительна только на момент выдачи. За период времени между выдачей выписки и нотариальным удостоверении сделки выписка может потерять свою актуальность, если после ее выдачи были зарегистрированы обременения, препятствующие совершению сделки. В последнем случае нотариальное удостоверение сделки становится недействительным. На данный момент регистрирующий орган не может приостановить регистрацию новых обременений в ожидании подачи на регистрацию заявления о регистрации сделки, удостоверенной в нотариальном порядке. Связано это с тем, что казахстанское законодательство о регистрации не знает института замораживания регистра для нотариального удостоверения сделки. В настоящее время во избежание указанных последствий и для обеспечения интересов контрагентов по нотариально удостоверяемым сделкам такие правила разработаны в проекте нового закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Все изложенное свидетельствует о том, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество, носящей характер системы регистрации прав, делает излишним нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. В Казахстане для этого создаются необходимые предпосылки. В частности, идет процесс создания многофункционального автоматизированного правового кадастра, являющегося источником информации для государственных органов, правообладателей и других участниках оборота недвижимости о правах на недвижимое имущество.