Система регистрации по Торренсу, история ее создания

Система Торренса была введена сэром Робертом Торренсом в Южной Австралии в 1858 году. Остальные австралийские штаты вскоре присоединились к ней.

Система регистрации по Торренсу широко известна в мире и на сегодняшний день многие страны следуют ее примеру. Системы регистрации, похожие на систему регистрации по Торренсу, существуют в Германии, Швейцарии, Австрии, Таиланде и во многих других странах.

Система регистрации относилась ко всем землям, отчуждаемым государством после введения Закона о передаче земли, разработанного Торренсом. Торренс не был ни юристом, ни землеустроителем. Его разумный подход к регистрации права собственности, которую признают как самый лучший метод работы с недвижимостью во всем мире, происходит от его опыта работы в качестве офицера таможни в его родной Ирландии, а затем в Аделаиде (Южная Австралия). Он был назначен регистратором сделок в 1853 году и знал из своего опыта, как просто делаются сделки с кораблями благодаря журналу, введенному согласно Акту о торговых судах, положившему начало радикальным изменениям в законодательстве. В 1858 году он создал необходимое законодательство.

Система Торренса основывается на земле, а не на собственнике или документе. Она заключается в регистрации земельных участков. В журнал, в котором регистрируются земельные участки, вносятся записи о собственнике и других интересах на данный земельный участок (залоги, сервитуты и т.д.). Торренс сделал регистрацию действительно обязательной, объявив, что вся неразграниченная земля является государственной. Одним из главных стимулов к регистрации является то, что законной является сделка, если она зарегистрирована по новому законодательству и что зарегистрированные права на земельные участки гарантируются и не могут пострадать. При допущении ошибок в регистрации возмещаются убытки.[112] Таким образом, система регистрации прав, созданная Торренсом, утверждает право собственности как факт. Такая система предоставляет информацию не только об основном праве, но его обременениях, существующих на данный момент, его правообладателе и т.д. Вместе с тем, следует иметь в виду, что при такой системе устанавливаются интересы в отношении данного объекта, сведения о которых не содержатся в системе. Есть определенные права и обременения, касающиеся земельного участка, которые не могут быть зарегистрированы, но, несмотря на это, сохраняют свою действительность. Речь идет о так называемых преимущественных интересах. К ним в первую очередь относятся такие обязательства правообладателя, которые предусмотрены законодательством, вытекают из общеизвестных строительных правил, требований законодательства о здравоохранении или обусловлены общественными нуждами. Например, в систему не вносятся налоговые обязательства, запреты, установленные строительными нормами. Кроме того, система регистрации прав, не требует регистрации таких краткосрочных прав, как аренда до определенного срока (в одних странах - до одного года, в других - до трех и т.д.). В связи с этим, для получения полной информации о правах на недвижимое имущество участникам гражданского оборота необходимо не только воспользоваться данными системы регистрации, но и производить самостоятельное расследование путем опроса, наведением справок у правообладателя, осмотра объекта недвижимости с целью установления обременений прав, не подлежащих регистрации и действительных без таковой.

Система регистрации прав предпринимает меры для того, чтобы свести к минимуму обременения прав, сведения о которых не содержатся в регистрационных документах. Однако, необходимо учитывать, что при любой системе регистрации неизбежны права (обременения прав), которые не регистрируются. Перечень преимущественных интересов в разных странах и системах регистрации может не совпадать. Например, в английской системе местные земельные сборы (деньги для местных властей, например, для поддержания дорог) записываются в местных регистрах, которые должны быть пересмотрены перед сделкой для ее безопасного заключения.[113]

Система Торренса имеет три основополагающих принципа, которые для системы регистрации являются основополагающими:

1) принцип зеркала;

2) принцип занавеси;

3) принцип страхования.

Принцип зеркала обозначает, что журнал регистрации как зеркало отражает всю недвижимость и права (обременения прав) на нее. Так называемые преимущественные интересы (обязательства по уплате налогов, краткосрочная аренда и т.д.) носят общеизвестный характер и сведения о них не вносятся в журнал. Участник оборота, не прибегая к самостоятельному расследованию, может получить в регистре всю полноту информации о недвижимости.

При применении принципа занавеси, в отличии от предыдущего, регистр не содержит всю информацию о лицах, имеющих законные интересы к недвижимости. Однако в регистре содержится информация о доверенном или ином лице, который в силу договора или закона имеет право распоряжения указанным имуществом. Все его действия считаются совершенными от имени лиц, имеющих правовое отношение к данному объекту, и имеют законную силу в отношениях с третьими лицами. При нарушении таким лицом своих обязанностей титул приобретателя или иного контрагента не страдает. Споры разрешаются между доверенным лицом и правообладателями или между ним и остальными правообладателями, если доверенным лицом является один их правообладателей. Для правильного понимания принципа занавеси необходимо хорошо знать английское право, в котором институт доверительной собственности наиболее развит. В отношениях с третьими лицами все правомочия имеет доверительный собственник, действиям которого должны доверять участники оборота. Сведения о собственнике «спрятаны за занавесом». В Казахстане можно смело говорить о применении принципа занавеси при регистрации права оперативного управления негосударственных учреждений. В регистрационном листе достаточно указания сведений об учреждении, в то время сведения об учредителях, являющихся собственниками имущества учреждения, находятся «за занавесом».

Принцип страхования означает, что при допущении по вине регистрирующих органов ошибок в регистрационных документах лица, которым причинен в результате этого ущерб, имеют право на его возмещение. Вместе с тем, не во всех странах система регистрации прав предоставляет потерпевшим право на компенсацию таких убытков. Пока не развита система страхования от ущерба в результате допущенных ошибок в регистрационной системе в таких странах, как Судан, Фиджи.[114]

Таким образом, система регистрации прав (правовых титулов), имеет существенные отличия от системы регистрации сделок. Ее характерными чертами являются следующие признаки:

1) возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество или их обременений, кроме преимущественных интересов, основываются только на записях в поземельной книге или любой другой общественной записи;

2) права, зарегистрированные в регистрационной системе, даже если запись была ошибочной, считаются действительными пока не доказано обратное и в поземельную книгу (иной регистр) не внесены в установленном порядке соответствующие исправления;

3) для третьего лица содержание книги безусловно правильно, пока в книгу не внесено возражение против достоверности записи либо недостоверность записи стала известна приобретателю (публичная достоверность регистрационной книги);

4) если право в поземельной книге погашено, то предполагается, что оно не существует;

5) приоритет между конкурирующими правами (обременениями) на один и тот же объект определяется датой регистрации;

6) пообъектный принцип регистрации, в соответствие с которым в поземельной книге записи индексируются не по правообладателю, а единице недвижимости, в частности все сведения (об объекте, правах, правообладателях, обременениях) заполняются на земельный участок;

7) требования об обязательной регистрации определенных прав (ограничений прав) на недвижимое имущество, которые без регистрации не признаются возникшими.[115]

Одной из особенностей регистрации прав по Торренсу является выдача регистрирующим органом свидетельств о титуле, которые являются правоустанавливающими документами.

Другой из характерных особенностей системы регистрации по Торренсу, применяемой в Австралии, является то, что регистрирующий орган выдает всем правообладателям свидетельство о титуле, то есть свидетельство о собственности или ином праве. Второй экземпляр, являющийся оригиналом, хранится в регистрационном офисе. В свидетельстве дается описание земельного участка. Кроме того, вносятся сведения о правообладателе, сумма, уплаченная за землю, все ограничения, особые оговорки и условия. При заключении сделок в отношении недвижимости, путем ее передачи, сдачи в аренду, залог и т.д., а также при других изменениях зарегистрированного права, свидетельство подлежит возврату в регистрирующий орган. Изменения в титуле отражаются в свидетельстве.[116] Таким образом, любые изменения титула влекут за собой изменения в свидетельстве. Указанная черта системы регистрации по Торренсу является, по мнению некоторых экспертов, одним из ее недостатков.

Для системы регистрации прав по Торренсу характерно следующее. Во-первых, приоритет между правами определяется по принципу первоочередности: «первый по времени». Например, если были зарегистрированы два залога на один и тот же объект недвижимости и стоимость земли меньше, чем сумма, которая должна быть выплачена по двум залогам, принцип первоочередности требует, чтобы обязательства по ранее зарегистрированному залогу были оплачены из стоимости предмета залога раньше, чем обязательства по залогу, зарегистрированного позже.

Для определения приоритета в указанных случаях нужно определить момент возникновения права. Согласно системе Торренса время оформления документов не предопределяет первоочередности. Договор о залоге, заключенный раньше может быть зарегистрирован позже и не приобретет приоритета перед договором залога, заключенным позже, но зарегистрированном раньше. Первоочередность в таких случаях будет определяться датой регистрации. Согласно нормам, применяемым в странах, в которых введена система Торренса (например, Указ о земельных титулах Колумбии и др.) дата и время регистрации соответствуют дате поступления документа на регистрацию. В этом случае правило «первый по регистрации» означает, что первоочередность, установленная во время принятия заявления, будет иметь значение после того, как произошел акт регистрации. В связи с изложенным, важным моментом организации процедуры регистрации прав на недвижимое имущество являются требования о маркировании заявлении, которая должна быть произведена сразу после приема документа. При этом проставляются дата и время приема документа на регистрацию.