Понятие и виды объектов регистрации. Перечень объектов регистрации, регистрируемых в правовом кадастре как права

Объекты государственной регистрации - это теправа и обременения прав на недвижимое имущество и другие объекты регистрации, которые подлежат регистрации в правовом кадастре.

Правовой кадастр является информационной системой, которая должна отражать юридические интересы в отношении недвижимости и тем самым максимально обеспечить безопасность совершения сделок. Вместе с тем ни одна информационная база не может содержать всю юридическую информацию об объекте. В этой связи важное значение в концепции регистрации прав на недвижимость имеет вопрос об объектах государственной регистрации, то есть о юридических интересах (правах и обременениях прав и др.) на недвижимое имущество, которые подлежат обязательной регистрации.

В п. 1 ст. 118 ГК РК перечислены такие объекты регистрации как возникновение, изменение и прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество. В указанном пункте не дается полный перечень объектов регистрации. Иные объекты государственной регистрации определяются Законом регистрации прав на недвижимость. Согласно подп. 21 ст. 1 указанного Закона, объект государственной регистрации - подлежащие государственной регистрации в правовом кадастре права и обременения прав на недвижимое имущество, а также юридические притязания. В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона регистрации прав на недвижимость, государственной регистрации в правовом кадастре подлежат возникновение, изменение и прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество, а также юридические притязания.

В соответствии с ранее действовавшей в Казахстане концепцией государственной регистрации к объектам регистрации были отнесены также сделки. Сделки, как правило, являются объектами регистрации в системах, которые являются системой регистрации сделок, которая отличается от системы регистрации прав. В связи с этим смешение системы регистрации прав и системы регистрации прав по законодательству Республики Казахстан нельзя было отнести к позитивным факторам. При этом возникали проблемы регистрации, связанные с изменениями ранее зарегистрированных сделок. Такая же ситуация сложилась в Российской Федерации.[124]

В соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 1 ст. 118 ГК РК, государственной регистрации подлежали право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Приведенные положения, определяющие объекты государственной регистрации в правовом кадастре, нельзя было признать удачными. Переход прав означает, что у одного они прекращаются, а у другого возникают. Поэтому нельзя возникновение, переход и прекращение прав признавать равнозначными объектами регистрации. Прекращение прав или обременений прав также не всегда являются самостоятельными объектами регистрации. В частности, при производных способах приобретения права собственности, а в определенных случаях и иных вещных прав, возникновение права у одного не может произойти без прекращения права у другого. Например, при купле-продаже в момент возникновения права собственности покупателя прекращаются права продавца. Такая же ситуация возникает при отчуждении права первичного долгосрочного временного землепользования. При подтверждении волеизъявления продавца на отчуждение имущества в установленном порядке достаточно подать заявление на регистрацию возникновения права.

В ст. 118 и иных нормах ГК не дается перечень объектов регистрации, регистрируемых как права или как обременения прав на недвижимое имущество. Так, например аренда является правом арендатора и обременением прав арендодателя, залог – для залогодержателя право, для залогодателя – обременение права на недвижимость. Однако, в регистрационной системе объект регистрации, как правило, определяется однозначно. В сфере государственной регистрации необходимость разграничения между собой прав и обременений прав на недвижимость обусловлена рядом причин. Во-первых, регистрационный лист правового кадастра включает реестр прав и реестр обременений, и при регистрации определяется, в каком из реестров должна производиться запись о том или ином объекте регистрации. Во-вторых, регистрация обременения может быть произведена только при условии регистрации права на объект недвижимости, в отношении которого устанавливается данное обременение, или в установленных случаях – при наличии правоустанавливающих документов на ранее возникшее право, на основании которых до регистрации обременения должна быть осуществлена запись об обременяемом ранее возникшем праве. Например, чтобы зарегистрировать залог или аренду на имущество, право на которое возникло до 1 марта 1996 г., необходимо внести запись о ранее возникшем праве на имущество, которое передается в залог или в аренду. В некоторых случаях обременения накладываются не на право собственности, а на ограниченное вещное право. Например, можно сдавать в залог право первичного долгосрочного землепользования. Такой земельный участок находится в государственной собственности, но обременения в этом случае возникают не в отношении права государственной собственности, а в отношении права землепользования. В этой связи в реестре прав должны вноситься сведения о праве, а в реестре обременений – об обременении права, запись о котором сделана в реестре прав. Так как обременения могут быть установлены в отношении ограниченных вещных прав, возникает вопрос о том, нужно ли до регистрации обременения производить регистрацию права, от которого производно обременяемое право. В частности, право оперативного управления государственных учреждений, право хозяйственного ведения, право землепользования являются правами, производными от права государственной собственности. Однако регистрация права государственной собственности, от которого производны указанные права, не требуется.

Объекты регистрации в правовом кадастре ГК РК относит к правам или обременениям прав (п. 1 ст. 118). Как права на недвижимость ГК квалифицирует не только право собственности, но и ограниченные вещные права (залог, ренту, доверительное управление, право пользования). В то же время исключительно к правам на недвижимое имущество из перечисленных объектов относится только право собственности. Такие формы реализации права собственности, как право хозяйственного введения и право оперативного управления, являются правами, производными от права собственности, и могут быть отнесены к ограниченным вещным правам. Собственник при этом не может в полном объеме реализовать правомочия собственника в отношении имущества, переданного в оперативное управление или хозяйственное введение. Все остальные перечисленные объекты регистрации одновременно являются правами для одного и обременениями прав для другого. Отнесение этих объектов к правам соответствует теории ограниченных вещных прав, которая нашла свое обоснование, начиная еще со времен римского права. Но для целей регистрации природа объекта регистрации должна быть однозначной: либо это право на недвижимость, либо его обременение. В противном случае существует некоторая неопределенность в объекте регистрации.

Таким образом, для целей регистрации вопрос о принадлежности объекта регистрации к правам или обременениям должен решаться с учетом природы права, необходимости внесения записи о праве, от которого оно производно и структуры регистрационного листа правового кадастра. Кроме того, важным при регистрации обременения является установление права, на которое оно налагается.

Одновременная регистрации в качестве и обременения, и права требуется только для сервитута в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости. В соответствии с п. 29 ст. 1 Закона о государственной регистрации сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости это сервитут, устанавливаемый в пользу собственника (иного правообладателя) другого, как правило, соседнего недвижимого имущества для удовлетворения его нужд, в том числе для прохода, проезда, проведения воды и других целей. В п. 30 указанной статьи господствующим объектом недвижимости признается объект недвижимого имущества, собственник (иной правообладатель) которого имеет право ограниченного целевого пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут). Под земельными сервитутами (в римском праве они назывались «предиальными сервитутами»[125]) понимаются такие сервитуты, которые служат для поднятие ценности земельного участка вне зависимости от личности правообладателя. Для них характерно наличие господствующего и служащего земельных участков. Господствующий это земельный участок, в пользу которого устанавливается сервитут; служащий - тот, право на который обременяется сервитутом. Земельные сервитуты необходимо регистрировать и на листе, заполняемом на господствующий участок, и на листе, заполняемом на служащий участок. В первом случае он заполняется как право, во втором как обременение. Двойная запись одного и того же объекта регистрации обусловлена тем, что при регистрации сервитутов только в качестве обременений невозможно установить у правообладателя господствующего земельного участка наличие сервитутных прав. В связи с этим сведения о земельных сервитутах заполняются и на регистрационном листе, заполняемом на служащий земельный участок, и на регистрационном листе, заполняемом на господствующий земельный участок. При этом из регистрационного листа на служащий земельный участок видно, какими сервитутами обременены права на него, а на основании регистрационного листа на господствующий земельный участок устанавливается, какими сервитутами обладает правообладатель такого земельного участка в отношении других земельных участков. В связи с изложенным, земельные сервитуты для целей регистрации одновременно являются и правами, и обременениями.

Квалификация объектов регистрации осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость.

К объектам государственной регистрации в правовом кадастре, прежде всего, относятся права на недвижимое имущество. Согласно ст. 4 указанного Закона государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие права на недвижимое имущество:

1) право собственности;

2) право хозяйственного ведения;

3) право оперативного управления;

4) право землепользования на срок не менее одного года;

5) сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года.

Перечень прав на недвижимое имущество, подлежащих обязательной государственной регистрации, носит исчерпывающий характер. Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей. К ним, например, могут быть отнесены право пользования сроком до одного года, в том числе право аренды, безвозмездного пользования, сервитут.

Другим объектом государственной регистрации являются обременения прав на недвижимое имущество. Согласно определению, данному в подп. 9 ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость, обременение права на недвижимое имущество - любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом.

Перечень обременений прав на недвижимое имущество дается в ст. 5 Закона о регистрации прав на недвижимость.

Интерес представляют также вопросы регистрации государственной собственности, не распределенной между государственными юридическими лицами. В соответствии с п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации регистрация права государственной собственности происходит одновременно с регистрацией права хозяйственного ведения, оперативного управления государственных юридических лиц или права землепользования государственных и негосударственных землепользователей. О государственном имуществе, не распределенном между государственными юридическими лицами, сведений в правовом кадастре в настоящее время нет. Информация о таком имуществе может появиться только на этапе приватизации объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке (зданий, сооружений).

Ранее в законодательстве о государственной регистрации специальных норм о регистрации права государственной собственности, кроме норм, предусмотренных в ст. 26 Указа о государственной регистрации, не было. Это означало, что государственная собственность так же, как и иная, подлежала государственной регистрации. На практике эта норма не выполнялась. Более того, пока не наблюдалась активность и государственных юридических лиц в регистрации своих прав.

В зарубежных странах рассматриваемый вопрос решается по-разному. В Таиланде, например, право государственной собственности регистрируется так же, как и права иных субъектов. Однако в Казахстане регистрация в полном объеме всей государственной собственности по ряду причин нереальна. Во-первых, государство не располагает для этого необходимыми ресурсами. В частности, для регистрации прав необходимо формирование объектов недвижимости, которое заключается в том, что объектам присваивают кадастровые номера, устанавливаются границы, площади и другие идентификационные параметры. Для этого необходимо проведение землеустроительного процесса для земельного участка, инвентаризации в отношении для первичных и вторичных объектов. Однако принадлежащие государству земли запаса не сформированы в земельные участки и представляют собой целые массивы. Многие первичные и вторичные объекты не инвентаризированы. Между тем, инвентаризация указанных объектов является необходимым условием регистрации прав на них. В связи с изложенным, право государственной собственности на землю и другие объекты недвижимости не может быть зарегистрировано, пока указанные объекты не будут сформированы. Без формирования объекта недвижимости нет индивидуально-определенной вещи, на которую могут быть установлены вещные права.

Во-вторых, ранее возникшие права признаются действительными без регистрации. Поскольку право государственной собственности на большинство объектов недвижимости возникло до введения системы регистрации, права на них считаются возникшими без регистрации. В третьих, не требуется регистрация прав на земельные участки, не переданные в частную собственность или в землепользование, так как законодательством закреплена презумпция права государственной собственности на земли, не находящиеся в частной собственности.

Для применения презумпции права государственной собственности на земли, не находящиеся в частной собственности, необходимо знать, на какие земельные участки возникает право частной собственности. В частности, если земельные участки были предоставлены государством в частную собственность после вступления в силу Указа о земле, нет никаких сомнений о принадлежности прав на такие земли. Проблема возникает в тех случаях, когда на земельных участках расположены здания и сооружения, находящиеся в частную собственность, но права на землю не оформлены. Нами неоднократно отмечалось, что без формирования земельного участка права на него не могут возникнуть. В рассматриваемых случаях чаще земельные участки под зданиями не сформированы. В какой собственности такие земли находятся, ясного ответа не было.

В законодательстве Казахстана при установлении соотношения прав на земельные участки и находящиеся на нем другие объекты недвижимости, применяется обратный принцип, признающий права собственности на землю при наличии прав на первичные и вторичные объекты, в отличие от принципа, известного в мире, как принцип неотрывности прав на земельные участки и другие объекты недвижимости (superficies solo cedit), согласно которому все, что на поверхности, следует за поверхностью.[126] Согласно общепринятому принципу собственнику земли принадлежит все то, что фундаментально связано с ней (постройки, посевы, насаждения и др. недвижимость). Вместе с тем, считаем, что, учитывая специфику отношений, возникающих в Казахстане и в других странах, где существовала монополия государства на все природные ресурсы, в том числе на землю, применение и прямого (земля-здание) и обратного (здание-земля) принципов при решении вопроса о соотношении прав на такие объекты, считаем более правильным. Связано это с тем, что право частной собственности на первичные и вторичные объекты существовали до введения частной собственности на земельные участки. При надлежащем оформлении прав на земельные участки, предоставленных до вступления в силу Указа о земле, в соответствии со ст. 122 Указа о земле происходит трансформация ранее предоставленных прав в соответствующих случаях в частную собственность. Например, право пожизненного наследуемого владения землей, предоставленное под индивидуальное строительство, преобразуется в частную собственность. Однако во многих случаях при подтверждении соответствующих прав на здания, сооружения права на земельные участки не определены либо потому, что не были надлежащим образом оформлены ранее возникшие права, либо потому, что земельные участки не сформированы и возникшими права на них признать нельзя. Между тем, как уже отмечалось, без формирования земельного участка в самостоятельный объект недвижимости права на него не возникают. Нет объекта права. Общепризнано, что вещные права могут возникнуть на вещи, определяемые индивидуально-определенными признаками. Это означает, что до тех пор, пока не будут определены признаки, идентифицирующие земельный участок, права на него нельзя считать возникшими. В такой ситуации зависимость прав на первичные и вторичные объекты от наличия прав на земельный участок создаст проблемы тем правообладателям, права которых на здания (сооружения) или их составляющие подтверждаются, а на землю нет.

Таким образом, если права государства на недвижимое имущество возникли до 1 марта 1996 г., они как ранее возникшие права действительны без государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 42 Закона о регистрации прав на недвижимость, право государственной собственности на имущество, не закрепленное между государственными юридическими лицами, не требует государственной регистрации. При заключении сделок о передаче первичных или вторичных объектов недвижимости, не распределенных между государственными юридическими лицами, в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление и в других случаях, когда заключение сделки не влечет за собой перехода такого имущества в частную собственность, в регистрационном листе правового кадастра до внесения записи о регистрации обременения вносится запись о ранее возникшем праве государственной собственности. При наличии правоустанавливающих документов на ранее возникшее право государственной собственности сведения о возникновении такого права вносятся на основании указанных документов. При отсутствии таких документов запись о ранее возникшем праве государственной собственности вносится регистрирующим органом на основании документа уполномоченного государственного органа, подтверждающего нахождение такого имущества в государственной собственности.

Соответственно, в отношении ранее возникшего права государственной собственности в установленных случаях вносится запись о праве, но регистрация такого права не требуется.

В отношении права государственной собственности, возникшего с 1 марта 1996 г. (см. подп. 2 ст. 1 и ст. 60 Закона о регистрации прав на недвижимость), предусмотрены иные положения. Согласно п. 1 ст. 42 Закона о регистрации прав на недвижимость, регистрация права государственной собственности происходит одновременно с регистрацией права хозяйственного ведения, оперативного управления государственных юридических лиц или права землепользования государственных и негосударственных землепользователей.

Проблемы определения некоторых объектов регистрации, предусмотренных в п.2 ст. 118 ГК. Из объектов регистрации, предусмотренных в п.2 ст.118 ГК РК, в настоящее время проблематичными являются регистрация ренты и права доверительного управления.

Проблемы регистрации ренты в правовом кадастре. Институт ренты в настоящее время регулируется главой 28 ГК «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Ранее законодательству был известен только один случай рентных отношений. Это право на пожизненное содержание, возникающее на основании договора отчуждения жилого дома с условием пожизненного содержания (глава 31 ГК Каз. ССР). Действующие нормы ГК предусматривают три вида рентных отношений: постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Анализ отношений в разных видах рентных отношений показывает, что при пожизненной и постоянной ренте права получателя ренты в основном носят обязательственный характер. Это право на получение рентных платежей. Права непосредственного воздействия на вещь у правообладателя нет. Такое право у него возникает в связи с тем, что недвижимость, переданная под уплату ренты, становится предметом залога. Кроме того, обязательства по уплате ренты следуют за вещью, то есть переходят к каждому новому приобретателю недвижимости. При пожизненной ренте с иждивением у правообладателя возникают и обязательственные (право на получение иждивения) и вещные права (право на проживание).

В связи с изложенным, необходимо признать, что рента может быть рассмотрена и как финансовое обременение прав на конкретный объект недвижимости, и как ограничения вещных правомочий собственника в пользу получателя ренты. В частности, при пожизненной ренте с иждивением у отчуждателя возникает право пожизненного проживания и право распоряжения, поскольку без его согласия собственник не может распорядиться объектом недвижимости.

При заключении указанного договора возникают два объекта регистрации: 1) право собственности приобретателя; 2) право на получение рентных платежей или право на пожизненное содержание с иждивением у отчуждателя. На практике регистрируется только право собственности приобретателя. Регистрация права на получение ренты и на пожизненное содержание с иждивением специально не производится. Между тем, согласно законодательству объектами регистрации являются и право собственности, и рента. Регистрация перехода права собственности и ренты должны происходить одновременно. Для этого в заявлении о регистрации в качестве объектов регистрации необходимо указать и право собственности, и ренту или пожизненное содержание с иждивением. Поскольку оба права возникают на основании одного юридического факта, плата должна взиматься как за одну регистрацию. На практике могут быть случаи, когда с отчуждателя потребуют платы за ренту, а с приобретателя плату за регистрацию права собственности.

Рента в рассматриваемых случаях является обременением права собственности на недвижимое имущество. Необходимость ее регистрации обусловлена тем, что отчуждатель имеет право на получение рентных платежей (денег или иного имущества) или на пожизненное содержание с иждивением, включающей такие права, как пожизненное проживание, право на получение пропитание, одежду независимо от того, кто является собственником недвижимости, приобретатель или его правопреемники. Кроме того, отчуждение недвижимости на условиях пожизненного содержания с иждивением устанавливает ограничения прав приобретателя по распоряжению указанным имуществом (ст.538 ГК). Рента обременяет права на недвижимость и при отчуждении переходит к новому приобретателю (ст. 519 ГК). В Особенной части гражданского кодекса предусматриваются иные новые положения в отношении рассматриваемого правового института. В частности, при ренте обеспечением прав отчуждателя служит залог недвижимости (ст.521). Он устанавливается не на основании договора, а в силу закона. При этом в регистрационной системе может возникнуть вопрос о необходимости регистрации такого залога. Нам представляется, что регистрация залога в силу закона не требуется. Достаточно регистрации ренты. Однако, мы бы рекомендовали регистрирующим органам при регистрации прав на недвижимое имущество, являющееся предметом залога в силу закона, делать одновременно с записью о правах запись о залоге в силу закона. Такая необходимость обусловлена не только тем, что это необходимо для регистрирующего органа, обязанного соблюдать режим недвижимого имущества, обремененного залогом, но и для потребителей правового кадастра, многие из которых не являются профессиональными участниками рынка недвижимости и могут не знать, что имущество, обремененное рентой, одновременно признается заложенным имуществом. Регистрирующие органы оказывают информационные услуги из правового кадастра. В частности, ими выдаются выписки из регистрационного листа правового кадастра. При отсутствии в разделе обременений записи о залоге в силу закона непрофессиональные участники рынка недвижимости могут оказаться в невыгодном для себя положении.

Нормы о рентных отношениях, аналогичные нормам, предусмотренным в Особенной части ГК РК, приняты в настоящее время и в других странах СНГ.[127] В динамике рентных отношений права и обязанности участников рентных отношений могут претерпеть ряд изменений при наступлении обстоятельств, предусмотренных законом или договором. В частности, возможна реорганизация или ликвидация юридического лица или смерть физического лица, являющегося плательщиком ренты. Возможна ситуация, когда плательщики ренты не выполняют принятых на себя обязательств и т.д. В связи с этим в регистрационной системе возникают вопросы о том, какие изменения рентных отношений требуют регистрации в правовом кадастре, при наступлении каких юридических фактов и на основании каких правоустанавливающих документов прекращаются рентные отношения, в чем состоят обременения прав плательщика ренты в различных видах рентных отношений и другие. В силу того, что законодательное регулирование рентных отношений не имеет долгой истории, почти нет практики регистрации ренты в правовом кадастре, и проблемы регистрации ренты никем не анализировались, в будущем могут возникнуть множество проблем, связанных с изменениями рентных отношений. В данной работе не могут быть освещены все проблемы регистрации рентных отношений. Однако, следует иметь в виду, что общие рекомендации по совершенствованию процедуры регистрации, по определению природы объекта регистрации, могут быть применены при регистрации ренты.

Право доверительного управления как объект регистрации.Другим объектом регистрации является право доверительного управления. На данный момент в законодательстве Казахстана нет легального определения права доверительного управления, хотя термин использован в п.2 ст. 118 ГК. В главе 44 ГК дается определение договора доверительного управления имуществом (п.1 ст.886) и перечисляются права доверительного управляющего при учреждении доверительного управления (п. 1 ст. 883). В соответствии с законом полномочия доверительного управляющего приобретают и управляющие в процедурах банкротства, и опекуны, и лица, которые получили имущество в доверительное управление по договору (п.2 ст. 883 ГК). В связи с этим, в регистрационной системе возникает вопрос о том, в каких случаях возникают отношения по доверительному управлению и каков режим имущества в разных случаях доверительного управления.

В литературе отмечалось, что отношения по доверительному управлению известны в Казахстане еще со времен советского периода. Так А.С. Тулеуов к отношениям по доверительному управлению в указанный исторический период относит отношения по исполнению завещаний, опеку над имуществом лиц, находившихся под опекой. В постсоветский период, по мнению автора, как отношения по доверительному управлению можно квалифицировать такие случаи, как отношения по передаче в управление государственного имущества как форма реализации государственной собственности, деятельность по управлению ценными бумагами, деятельность управляющих в процедурах банкротства.[128]

В настоящее время в соответствии с п. 2 ст. 883 ГК отношения доверительного управления возникают на основании: 1) сделки (в частности, по договору, по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания (доверительный управляющий); 2) решения суда (при банкротстве, установлении опеки над имуществом недееспособного, безвестно отсутствующего или объявленного умершим гражданина и в других случаях, предусмотренных законодательными актами); 3) административного акта (при установлении опеки над имуществом несовершеннолетнего, умершего; поступлении предпринимателя на государственную службу и в других случаях, предусмотренных законодательными актами).

Указанный перечень оснований возникновения доверительного управления имуществом дан в 44 главе ГК «Доверительное управление имуществом», которая расположена в разделе IY «Отдельные виды обязательств». Это означает, что в перечисленных случаях к отношениям между участниками должны будут применяться нормы гражданского кодекса о доверительном управлении имуществом, относящихся к разряду обязательственных правоотношений. Между тем, в разделе об обязательствах могут находиться только нормы о договоре доверительного управления, являющегося основанием возникновения обязательственных правотношений. Если основанием возникновения права доверительного управления не является договор, а так же в тех случаях, когда обязательственные правоотношения при доверительном управлении не возникают, возникает вопрос, могут ли нормы о доверительном управлении находиться в указанном разделе ГК. Например, могут ли быть отнесены к обязательственным отношения, возникающие при банкротстве. Право доверительного управления относится в соответствии с концепцией, разработанной в Казахстане, к вещным правам.[129] При доверительном управлении, вместе с тем, могут возникать и вещные и обязательственные права. Однако обязательственный характер такие отношения приобретают не всегда.

Вопрос о доверительном управлении, сферах его применения является одним из наиболее дискуссионных в юридической литературе последних лет.[130] Наиболее спорным является вопрос о сфере применения отношений доверительного управления. В частности, отмечается, что еще «право советского периода знало такие случаи, когда по ряду причин управление имуществом приходилось не его собственнику или обладателю иного производного от права собственности права, а третьему лицу, действовавшему не в своих интересах и осуществлявшего юридически значимые действия[131]. К сфере доверительного управления, помимо отношений по исполнению завещаний, опеки над имуществом безвестно отсутствующего, либо в отношении имущества лиц, находившихся под опекой[132], отношений по доверительному управлению в процедурах банкротства[133], отнесены также доверительные операции банков, доверительное управление государственными пакетами акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, управление активами негосударственных пенсионных фондов, активами паевых инвестиционных фондов, патронаж.[134]

В настоящее время в Казахстане каждый из указанных случаев является предметом регулирования различных правовых норм. Следовательно, режим «доверительного управления» в различных случаях имеет специфический характер. В связи с изложенным, возникает вопрос о возможности унификации норм о доверительном управлении, как это было сделано в Особенной части ГК РК, в главе 53 «Доверительное управление имуществом» ГК РФ.[135] В регистрационной системе это создает следующую проблему. В соответствии с п.2 ст. 118 ГК объектом регистрации в правовом кадастре является право доверительного управления. Но, как уже отмечалось, режим доверительного управления в разных случаях существенно различается. Для учета специфики правового режима недвижимого имущества в каждом случае в регистрационных документах должен быть указан такой объект регистрации, который терминологически позволяет установить разновидность доверительного управления.

В связи с изложенным, в системе регистрации в качестве объекта регистрации недостаточно указать право доверительного управления. Как видно из произведенного анализа правовой режим недвижимого имущества в случаях, которые в ст. 883 ГК отнесены к доверительному управлению имуществом, существенно отличаются. В связи с изложенным, в регистрационных документах в качестве объекта регистрации должно быть указано не право доверительного управления, а конкретно введение таких процедур (обременений прав), как «конкурсное производство», «реабилитационная процедура», «ограничение дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами», «опека в связи с лишением дееспособности», «доверительное управление над имуществом наследодателя» и т.д.

После определения объекта регистрации и заполнения регистрационных документов в регистрационной системе возникает проблема соотношения общих и специальных норм, влияющих на правовой режим имущества, находящегося в доверительном управлении. В частности, о применени к различным случаям норм, регулирующих договор доверительного управления, предусмотренного в Особенной части ГК РК. Необходимо признать, что нормы указанного института могут быть применены к возникающим отношениям только в части, не противоречащей специальным нормам, регулирующим отдельные случаи доверительного управления. Например, считаем, что нельзя применить нормы ГК об основаниях, условиях и объеме ответственности доверительного управляющего при ненадлежащем управлении в процедурах банкротства. Такие вопросы регулируются законодательством о банкротстве и учитывают специфику указанных отношений. Специфичны эти вопросы и в других случаях. Если, например, управляющих в процедурах банкротства справедливо отнести к индивидуальным предпринимателям, то опекун несовершеннолетнего или лица, лишенного дееспособности, таковым не может быть признан. Это означает, что субъективные основания ответственности, мера ответственности таких лиц должна быть различной. Нельзя, например, на наш взгляд, в качестве основания ответственности указанных лиц применить «принцип причинения», в то время как управляющие в процедурах банкротства, являющиеся предпринимателями, несут повышенную ответственность за неэффективное управление. В частности, в литературе отмечалось, что «доверительный управляющий как профессиональный предприниматель должен нести повышенную ответственность за убытки, причиненные участниками отношений доверительного управления в результате его действий…Он отвечает как за виновное причинение, так и за случайно возникшие убытки и может освободиться от ответственности только доказав, что эти убытки – результат непреодолимой силы (п.1 ст. 202 ГК) либо действий учредителя или выгодоприобретателя. При этом обязанность (бремя) доказывания возлагается на управляющего, пока он не докажет обратное, предполагается (презюмируется) его ответственность».[136] В соответствии со ст. 890 ГК РК при ненадлежащем управлении также презюмируется вина доверительного управляющего. Доверительный управляющий предполагается виновным в ненадлежащем исполнении, если не докажет, что принял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязанностей. Нельзя также, на наш взгляд, общие основания ответственности применить за ненадлежащее осуществление обязанностей по обеспечению сохранности наследственной массы, возложенной на одного из наследников в соответствии с п. 1 ст. 1059 ГК.

Таким образом, при регистрации рассматриваемых обременений прав на недвижимое имущество в правовом кадастре регистрирующим органам следует исходить из особенностей того правового режима, который законодателем устанавливается для тех или иных случаев. В Особенной части ГК предпринята попытка унификации норм о праве доверительного управления. Однако, на наш взгляд, нормы ГК в большей степени пригодны для урегулирования только тех отношений, при которых право доверительного управления возникает на основании договора между учредителем доверительного управления, являющегося обладателем, как правило, права собственности на передаваемое в управление имущество, и доверительным управляющим. В других случаях отношения весьма специфичны и регулируются различными правовыми институтами.

Из изложенного следует, что в регистрационной системе понятие право доверительного управления может быть использовано только как родовое понятие по отношению к его разновидностям. Общими признаками доверительного управления при этом могут быть признаны: переход имущества доверительному управляющему для эффективного его управления, в том числе для обеспечения сохранности, надлежащей эксплуатации, для получения выгоды и т.д.; сохранение основного вещного права (права собственности, права хозяйственного управления, права землепользования) у учредителя доверительного управления; наличие выгодоприобретателя. Специфичные признаки доверительного управления при этом могут быть весьма многообразны. В связи с изложенным, нормы Особенной части ГК о доверительном управлении, содержащие общие положения о рассмативаемом институте, недостаточны для определения правового режима недвижимого имущества в период доверительного управления в каждом конкретном случае. Необходимо обращение к специальным нормам.

В Законе о государственной регистрации самостоятельными объектами регистрации признает также изменения прав или обременений прав, юридические притязания, хотя п. 1 ст. 118 ГК РК не относит их к объектам регистрации.

Таким образом, следует признать, что самостоятельными объектами регистрации, если иное не вытекает из законодательных актов или существа возникающих отношений, являются возникновение, изменение и прекращение прав или обременений прав на недвижимость.