Понятие спорадической и систематической, пообъектной и поименной регистрации

Важной характеристикой системы регистрации является ее характер. Известны системы регистрации, построенные на систематической и на спорадической основе. Отличие между ними состоит в том, что при систематической регистрации с момента введения такой регистрации в соответствующих регистрах (реестрах, поземельных книгах, правовых кадастрах и т.д.) подлежат регистрации права на объекты недвижимости, независимо от даты их возникновения. Систематическая регистрация обеспечивает полноту правовой и необходимой технической информации обо всех существующих объектах недвижимости. Такая система, в частности практикуется в Таиланде, где в течение 20 лет должен быть реализован проект, частично финансируемый Всемирным банком, по присуждению прав на земельные участки. При спорадической регистрации, которая может быть добровольной или принудительной, права подлежат регистрации только по мере совершения сделки. Пока сделка с недвижимостью не совершена, сведения об объекте и его правообладателе в регистр не поступают. Такая регистрация проводится за счет участников сделки. Процесс заполнения информации о правах на все объекты недвижимости носит очень длительный характер. Спорадичность (нерегулярность) может, как, например, в Казахстане, заключаться также в том, что обязательной регистрации подлежат только вновь возникшие права, в то время как ранее существовавшие права действительны без регистрации. В России, например, ранее возникшие права регистрируются по мере совершения сделок с ними, вновь возникшие права подлежат обязательной регистрации и без нее не признаются возникшими. Спорадическая регистрация распространена в странах третьего мира.

Систематическийхарактер система носит в странах, где вводится система регистрации, основанная на системе Торренса. В первую очередь это Австралия и страны, использующие ее опыт (Индонезия, Тунис, Габон и др.). В этих странах регистрация приобретает обязательный характер, осуществляется от имени государства, как правило, публично-правовым актом, в силу которого полные права на землю, принадлежавшую государству, уступаются частному лицу с целью ее продуктивного использования.[117] Система регистрации, похожая на систематическую, в настоящее время внедряется в Кыргызстане. Согласно ст.ст. 54 -57 Закона Кыргыской Республики от 22 декабря 1998 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее Закон Кыргызской Республики о регистрации) ранее действовавшие права также признаются действительными и не подлежат перерегистрации до проведения первичной регистрации. После начала первичной регистрации все сведения о ранее возникших правах переносятся в новые формы документов, если в течение трех месяцев с момента оповещения общественности, такие права не были оспорены. Споры, которые не могут быть разрешены между сторонами с участием регистрационного органа, разрешаются судом. Предусмотренные в Законе меры по конвертации, таким образом, способствуют полноте сведений в государственном регистре. В Казахстане конвертация может быть только одним из способов пополнения сведений о ранее возникших правах. В тех же случаях, когда существовавшие системы (БТИ, Управления по оценке и регистрации недвижимости, земельные и др. органы) не содержали информации обо всех объектах недвижимости, для полноты кадастра за счет государства должна вводиться систематическая информация. При спорадической регистрации полноту сведений обо всех существующих правах на недвижимое имущество можно в течение достаточно длительного времени обеспечить регистрацией вторичных сделок с ранее возникшими правами. Например, сведения о праве на недвижимость, возникшем в 1994 г. и признаваемом действительным без государственной регистрации, могут поступить в правовой кадастр либо при введении систематической регистрации либо, если регистрация носит спорадический характер, при регистрации вторичных сделок с ранее возникшим правом. В частности, при его отчуждении, сдаче в залог, в аренду и т.д.

При спорадическом и явочном характере регистрации правовой кадастр не может предоставить полных сведений о существующих правах и обременениях прав на недвижимость. В итоге, государство не может обеспечить надежности и полноты сведений из правового кадастра. Например, на практике из-за неопределенности прав на объекты недвижимости надлежащим образом не могут быть завершены ликвидационные процедуры ни при добровольной, ни при принудительной ликвидации юридических лиц.

Характеристика системы регистрации в Казахстане с точки зрения спорадической и систематической регистрации.В настоящее время в Республике бытует мнение, что система регистрации в Казахстане носит спорадический характер, поскольку регистрация прав осуществляется только при совершении сделки с недвижимым имуществом. До этого лицо осуществляет в отношении такого имущества все права и обязанности правообладателя. С такой точкой зрения нельзя согласиться. В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона о регистрации права (обременения) на недвижимое имущество, перечисленные в ст.ст. 4, 5, 6 Закона, возникают с момента регистрации. К таким правам в частности, отнесены право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного введения, право землепользования на срок свыше одного года, сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года. Норма аналогичного содержания закреплена в п.2 ст.118 ГК РК. Изложенное означает, что без государственной регистрации права на недвижимое имущество не считаются возникшими, какие бы юридические факты не лежали в основании возникновения указанных прав. Такими основаниями, кроме сделок, могут стать новое строительство, решение суда, административные акты и др. Непризнание соответствующих прав возникшими без регистрации означает, что у лица не возникает в отношении недвижимости никаких правомочий. В частности, у него нет прав владения, пользования и распоряжения указанным имуществом.

Вместе с тем систему регистрации в Казахстане нельзя признать систематической, поскольку ранее возникшие права признаются действительными без государственной регистрации. До совершения сделок с ранее возникшими правами или до добровольной регистрации ранее возникших прав по заявлению правообладателя (уполномоченного лица) сведения о таких правах в правовом кадастре могут отсутствовать. В связи с этим, в течение достаточно длительного времени правовой кадастр не будет располагать юридическими сведениями обо всех объектах недвижимости, расположенных на территории РК. Систему регистрации, при которой не устанавливается обязанность внесения в кадастр сведений обо всех объектах недвижимости, нельзя отнести к систематической.

Если система регистрации не является систематической, она должна признаваться спорадической (нерегулярной). Однако в Казахстане регистрация носит спорадический характер не потому, что права подлежат регистрации только при совершении сделки. В частности, в России принято решение об обязательной регистрации ранее возникших прав только при совершении сделок с ними (п.2 ст.6 Закона о государственной регистрации). То есть в России регистрация ранее возникших прав носит спорадический характер по данному основанию. В Казахстане спорадический характер регистрации выражается в том, что обязательной регистрации подлежат только вновь возникшие права. Ранее возникшие права действительны без государственной регистрации. В правовой кадастр сведения о ранее возникших правах могут поступить в следующих случаях: 1) если ранее возникшее право должно было быть зарегистрировано в соответствии с ранее действовавшим законодательством (такое требование, например, относится к сделкам с жилыми домами) и в новую систему сведения поступают при конвертации из базы данных прежних регистрирующих органов (БТИ, Управлений по оценке и регистрации недвижимости); 2) при совершении сделки с ранее возникшим правом после введения системы государственной регистрации; 3) при проведении систематической регистрации ранее возникших прав. Регистрация права при совершении сделки с ранее возникшим правом может быть осуществлена только в том случае, если действительность ранее возникшего права подтверждается необходимыми документами. На основании таких документов до регистрации права регистрирующий орган обязан внести записи о ранее возникшем праве. При этом документы должны подвергаться правовой экспертизе, а сделка проверяется на предмет ее соответствия законодательству, действовавшему в момент возникновения права. В противном случае регистр не может гарантировать действительность сделки с ранее возникшим правом. Например, если в 1988 г. не был нотариально удостоверен договор купли-продажи жилого дома, то в регистрации перехода права на такой объект должно быть отказано.

В связи с изложенным, в настоящее время органы правового кадастра реально располагают действительными сведениями о правах на недвижимое имущество в следующих случаях: 1) если права (обременения), возникшие после введения системы регистрации, зарегистрированы заинтересованными лицами; 2) если на основании документов, подтверждающих ранее возникшие права, после введения системы регистрации зарегистрированы переход, изменение или прекращение указанных прав или наложение на них обременений; 3) при конвертации сведений о ранее возникших правах из старой системы в новую без совершения сделок с ними; 4) при регистрации прав и обременений прав, возникших после введения системы регистрации; 5) при проведении систематической регистрации ранее возникших прав.

Из изложенного следует, что в настоящее время правовой кадастр не располагает полной информацией о существующих правах на все объекты недвижимости. Следовательно, до поступления в правовой кадастр всей необходимой информации, система регистрации в Казахстане небезопасна. Например, если кадастр не располагает сведениями об аренде, заключенной в 1996 г. сроком на двадцать пять лет, при регистрации залога права залогодержателя могут быть ущемлены. Если ранее недвижимость сдана в залог, новый договор залога недействителен в силу приоритета ранее заключенного договора.

Отсутствие полной информации обо всех объектах недвижимости, явочный характер регистрации, таким образом, свидетельствуют о том, что регистрация в Казахстане носит спорадический характер. В мировой практике систему регистрации принято считать спорадической, если права регистрируются только при совершении сделок с ними. Например, такой характер носила регистрация в Англии. Указанный критерий отнесения регистрации к спорадической в развитых странах объясняется многовековыми традициями существования частной собственности на земельные участки. Права на объекты, возникшие до введения системы регистрации, признавались действительными и регистрации требовали только сделки, совершаемые после введения системы регистрации. В Казахстане иная ситуация. Частная собственность на земельные участки введена в соответствии с Конституцией Республики Казахстан от 30 августа 1995 г. и на основании Указа о земле только в 1996 г. Приватизация квартир началась в конце восьмидесятых годов. До этого признавалась личная собственность на жилые дома, личное подсобное хозяйство, имущество колхозного двора. Переход объектов недвижимости из государственной в частную собственность в основном происходили в девяностые годы. Тогда же в законодательстве начали формироваться нормы об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом установлено, что все права, возникшие после введения системы регистрации, кроме преимущественных интересов, подлежат регистрации и до регистрации не признаются действительными. Из изложенного следует, что критерием спорадичности в Казахстане является не правило о регистрации прав только при заключении сделки с ними, как это принято в мировой практике, а обязанность регистрировать только вновь возникшие права, в том числе права при совершении вторичные сделки с ранее возникшими правами. В связи с этим кадастр не располагает полной информацией о правах на все объекты недвижимости, находящихся на территории РК. Однако, введение систематической регистрации может способствовать решению данной проблемы.

Вместе с тем следует отметить, что цель обеспечения полной информацией о правах на все существующие объекты недвижимости можно достичь как при систематической, так и при спорадической регистрации, но только разными способами. При систематической регистрации, которая, как правило, проводиться последовательно регион за регионом, поскольку для ее осуществления одновременно по всей стране необходимо много средств, в регистрационные документы вносятся сведения о правах на все существующие объекты недвижимости, не зависимо от того, когда такие права возникли. В одних странах это делается в результате выезда работников регистрирующих органов на место, в других – все правообладатели в течение определенного времени должны зарегистрировать свои права в регистрирующем органе. В Таиланде, например, такую регистрацию планируется завершить за двадцать лет. При спорадической регистрации, как уже отмечалось, сведения о ранее возникших правах могут пополняться путем конвертации и при совершении сделок с ранее возникшими правами. При активном обороте недвижимости, есть вероятность, что в отношении большинства объектов будут совершены вторичные сделки и правовой кадастр будет пополнен необходимыми сведениями. Необходимые сведения могут поступить и при инвентаризации объектов без совершения сделок с ними. Практика формирования правового кадастра в Казахстане показывает, что регистрирующие органы располагают достоверными сведениями о правах на большинство объектов недвижимости.Именно эти обстоятельства обусловили то, что системе регистрации в Казахстане не был изначально придан систематический характер. Специалисты рассчитывали, что полнота правового кадастра будет обеспечена в достаточно короткие сроки. Учитывая то, что регистрация прав при совершении вторичных сделок с ранее возникшими правами при спорадической регистрации осуществляется за счет заявителей, государству не придется нести расходы на создание кадастра. Регистрирующие органы при этом понесут затраты только на конвертацию данных из старой системы в новую. С принятием Закона о регистрации прав на недвижимое имущество 2007 г. в РК может быть осуществлена систематическая регистрация ранее возникших прав (глава 6). Сроки и порядок проведения систематической регистрации в Республике Казахстан определяются уполномоченным органом.