Особенности защиты прав добросовестного приобретателя в системе Торренса и Европейской системе регистрации прав

В основании возникновения права собственности лежат определенные титулы, без которых право не может считаться возникшим. В связи с тем, что право собственности еще издревле признавалось «голым правом» («nuduum ius»)[118],а «видимость права собственности» создавало фактическое владение вещью, то это способствовало возникновению угрозы приобретения права собственности от неуправомоченного лица. Неуправомоченное лицо может быть как добросовестным, так и недобросовестным владельцем. Например, можно по наследству получить имущество, не принадлежавшее наследодателю, о чем наследник не знал и т.д. Однако, если собственник имел право на абсолютную виндикацию, то добросовестность отчуждателя никогда не учитывалась при определении права на вещь. Это поставило перед человечеством проблему конкуренции прав добросовестных приобретателей вещей и их собственников, утративших владение вещью не по своей воле.

Если вещь, незаконно отчужденная, переходит к недобросовестному приобретателю, который знает, что приобретает вещь от неуправомоченного лица, конкуренции прав не возникает, поскольку во все времена право защищало в таких случаях интересы собственника. Если же приобретатель не знал и не должен был по обстоятельствам дела знать о приобретении имущества от неуправомоченного, то перед правом возникает дилемма: правам собственника или приобретателя отдать приоритет. Необходимость защиты прав и собственника, и добросовестного приобретателя не вызывает сомнений. Но одному из них можно предоставить вещно-правовую защиту, а другому – обязательственно-правовую. В Древнем Риме существовало право абсолютной виндикации вещи как у добросовестного, так и у недобросовестного приобретателя[119]. Добросовестному приобретателю оставалось только предъявить личный иск к контрагенту по договору. Если последний по каким-то основаниям не мог или не должен был нести ответственность перед приобретателем, то все риски приобретения вещи от неуправомоченного лица нес приобретатель. Например, такие последствия наступали при несостоятельности контрагента, смерти и в иных случаях, когда приобретатель не мог получить удовлетворения ни от контрагента, ни от его наследников.

Актуальность проблемы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости во всем мире возросла в связи с введением системы регистрации прав на недвижимое имущество. В тех странах, где введена титульная регистрация, имеющая правообразующее значение, законодатель должен сделать выбор между вещно-правовыми и обязательственно-правовыми средствами защиты прав добросовестных приобретателей. Ярким примером предоставления добросовестному приобретателю вещных способов защиты является система регистрации по Торренсу. Принципы «системы Торренса» обеспечивают сохранение титула за добросовестным приобретателем недвижимого имущества, права которого зарегистрированы, и покрытие ущерба лицу, которое лишено права владения недвижимостью. Ущерб может быть компенсирован за счет средств регистрационной системы, если он причинен в результате ошибки в функционировании системы регистрации, а также в случае, если этот ущерб не имел бы места при отсутствии системы регистрации прав на недвижимость. Например, титул на недвижимость, полученный в результате мошенничества и подделки, может быть оспорен. Истинный собственник может восстановить его в случае, если он ранее был приобретен мошенником. Однако, если мошенник передает титул добросовестному покупателю недвижимости, который зарегистрировал свои права, этот покупатель приобретает неоспоримый титул[120].

При строгом соблюдении принципа «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам», который известен из истории права, такое решение конфликта интересов между собственником и добросовестным приобретателем было бы невозможным, поскольку неуправомоченное лицо, не имея права, не может передать его другому. Соответственно, все последующие добросовестные приобретатели не могут считаться титульными владельцами. Однако в системе Торренса, как во многих странах, не предусмотрено право реституции против добросовестного приобретателя. Например, по Закону «О земельных титулах» Британской Колумбии (Канада) в данной ситуации истец имеет право требовать выплаты компенсации за счет гарантийного фонда. При этом использование такого фонда для выплаты компенсации собственнику, утратившему права, возможно только в следующих случаях: 1) ущерб понесен исключительно в результате ошибки или ненадлежащих действий регистратора или его подчиненных; 2) лицо лишилось права на землю в результате действия Закона, которого бы оно не лишилось, если бы данный Закон не действовал; 3) внесен гражданский иск о возмещении ущерба виновным лицом, а данное лицо считается неподсудным вследствие его несостоятельности, умершим или не проживающим на территории, находящейся в юрисдикции данного суда. При этом в соответствии со ст. 283 (f) не разрешается производить компенсацию за счет средств гарантийного фонда в том случае, если ущерб был понесен в результате халатности самого истца[121].

Основными принципами, которым следуют в странах, где введена титульная регистрация, являются: принцип внесения вещных прав, принцип достоверности поземельной книги (иного регистра), принцип гласности, принцип старшинства ранее зарегистрированных вещных прав и принцип специальности поземельной записи[122].

В странах, где введена титульная регистрация, но она построена не на принципах Торренса (Германия, Франция, Испания, Голландия и др.), сохранение титула за добросовестным приобретателем не всегда влечет ответственность регистрирующего органа перед собственником. В частности, некоторые системы ограничивают право на получение компенсации: 1) для лиц, допустивших небрежность, например, не обративших внимание на запись в реестре или не знакомых с преимущественными интересами; 2) соучастника мошенничества или лица, имевшего конструктивные сведения о мошенничестве; 3) при наличии ошибок, допущенных нотариусом и т.д.[123].

Анализ законодательства стран, где титульная регистрация осуществляется не в соответствии с принципами системы Торренса, таким образом, показывает, что не любой приобретатель недвижимости от неуправомоченного лица получает правовую защиту. Основные положения, разрешающие конкуренцию прав, состоят в следующем: 1) добросовестным приобретателем, как правило, признается лицо, которое не знало или не должно было знать о приобретении прав от неуправомоченного лица и других пороках субъектного состава; 2) при конкуренции прав между первоначальным собственником, утратившим владение вещью, и добросовестным приобретателем не допускается реституция, поскольку вещно-правовая защита дается последнему, а первоначальный собственник имеет обязательственно-правовую защиту и вправе требовать компенсации от регистрирующего органа при наличии условий, определенных законом; 3) если право на компенсацию первоначальный собственник не может реализовать ни в отношении регистрирующего органа, ни в отношении контрагента по договору или иных лиц, риск незаконного отчуждения несет он.

В некоторых странах СНГ в интересах участников рынка недвижимости предлагается закрепить в законодательстве принцип абсолютной защиты прав добросовестного приобретателя. Это соответствовало бы принципу достоверной публичности регистра, в соответствии с которым каждый потребитель информации из регистрационной системы вправе при совершении сделок полагаться на нее.

Идея абсолютной защиты прав добросовестного приобретателя для Казахстана и других стран постсоветского пространства очень привлекательная и способствовала бы стабилизации оборота недвижимости. Однако, если в результате этого пострадают интересы собственников, которые лишились недвижимости в результате неправомерных действий третьих лиц и не могут вернуть недвижимость или получить компенсацию от виновных лиц, то, на наш взгляд, это поставит в неравное положение участников гражданского оборота. Правовая защита должна быть предоставлена как лицу, лишившемуся права собственности на недвижимость в результате неправомерных действий третьих лиц, так и добросовестному приобретателю. Однако, если государство в лице регистрационной системы не примет на себя обязанность выплачивать компенсацию лицам, которые лишились прав на недвижимость в результате незаконных сделок и не имеют возможности получить возмещение от виновных лиц в силу тех или иных обстоятельств (неплатежеспособность, банкротство, смерть, неизвестность места нахождения и т.д.), то права добросовестного приобретателя будут защищены эффективнее, чем права собственников.

Абсолютная защита прав добросовестного приобретателя при отсутствии возможности выплатить бывшему собственнику компенсацию из средств гарантийного фонда или взыскать убытки с виновного лица (например, неуправомоченногоотчуждателя) поставит под угрозу право собственности, устанавливая при этом приоритет прав добросовестного приобретателя.

В этой связи полагаем, что абсолютная защита прав добросовестного приобретателя может быть введена только тогда, когда будут созданы правовые, организационные и финансовые механизмы для получения лицом, лишившемуся права собственности на недвижимость в результате неправомерных действий третьих лиц, компенсации за утрату недвижимости. Более того, считаю, что законодатель должен обеспечить приоритет прав собственника перед добросовестным приобретателем не только тогда, когда подлежит удовлетворению виндикационный иск, но и тогда, когда собственник или лицо, которому имущество передано на законных основаниях, не утрачивали фактического владения вещью, в то время как неуправомоченное лицо, подделав документы, произвело отчуждение недвижимости.

Ситуация, когда собственник лишается прав на недвижимость, сохраняя владение имуществом, гораздо более реальная, чем ситуация, когда недвижимость выбывает из владения собственника или иного управомоченного лица помимо их воли. Так, собственник может и не догадываться, что кто-то, подделав документы, производит отчуждение его имущества. Чаще это возможно тогда, когда владение передано третьим лицам (арендатору, доверительному управляющему и т.д.). Ситуации, когда недвижимость выбыла из владения собственника или управомоченного лица помимо их воли, не так часты. Так, владение недвижимостью нельзя утратить в результате кражи или грабежа. Это допустимо только в отношении движимого имущества. Возможно только насильственное или в результате обмана покидание недвижимости или завладение недвижимостью в момент отсутствия собственников. При этом собственник, который насильственным путем был лишен владения имуществом, может при первой возможности известить регистрирующий орган и, подав заявление, приостановить операции с недвижимостью, которые может осуществить неуправомоченное лицо, используя поддельные документы. Лишен он такой возможности только при ограничении его свободы или даже смерти. Судебной практике известны случаи, когда группа преступников лишали жизни правообладателей и, используя поддельные документы, продавали недвижимость.

Противозаконные сделки совершаются и самими правообладателями, например, без получения согласия других сособственников, с нарушением права преимущественной покупки. От этого могут пострадать первоначальный и все последующие добросовестные приобретатели, поскольку возможна реституция в результате признания сделок недействительными.