Дата введения в Казахстане системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Одним из важных вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество является определение даты введениясистемы регистрации. До такой даты, если иное не установлено ранее действовавшим законодательством, права и обременения прав на недвижимое имущество в РК считаются возникшими без государственной регистрации, а с этой даты -права и обременения прав на недвижимое имущество без государственной регистрации не считаются возникшими.

Между тем, до принятия Закона о государственной регистрации законодательство РК не давало на этот вопрос однозначного ответа.

Так, требование о государственной регистрации впервые было предусмотрено нормами ГК и Указа о государственной регистрации. ГК введен в действие с 1 марта 1995 года, Указ - с 1 марта 1996 года. Оба закона без регистрации объявляли права или сделки с недвижимостью недействительными. В связи с этим вопрос о том, с какого момента могут быть применены указанные последствия, приобрел наиважнейшее значение. При этом в ГК не были определены органы, на которые возлагаются регистрирующие функции. На практике регистрирующие функции выполнялись Управлениями по оценке и регистрации недвижимости, созданными в соответствии с постановлением Кабинета Министров РК от 10 января 1995 года № 30 ”Об оценке и регистрации недвижимости”. Указанным постановлением на Управления возлагались функции по регистрации зданий, строений, сооружений, а также их составляющих (жилых и нежилых помещений). Регистрация прав, в том числе на землю, постановлением не предусматривалось. Впервые регистрирующие органы были определены Указом о государственной регистрации, в соответствие со ст. 5 которого регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют органы Министерства юстиции Республики Казахстан. Процесс создания таких органов начался с момента принятия постановления Правительства РК от 20 февраля № 236 “О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 года № 2727”. Постановлением предусмотрена передача в ведение Министерства юстиции Республики Казахстан созданных при местных исполнительных органах учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества, а также других государственных юридических лиц по оценке и регистрации недвижимости, с переименованием (преобразованием) их в областные (городские) центры по недвижимости Министерства юстиции Республики Казахстан с системой филиалов в административных районах. Организационно-правовая форма управлений по оценке и регистрации в Республике была различной. В одних случаях они были созданы как государственные предприятия, в других образовались как государственные учреждения. В целях унификации их организационно-правовой формы и условий материально-технического обеспечения постановлением Правительства РК от 15 августа 1997 года “О преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия “Центры по недвижимости Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан” все областные (городские) учреждения и предприятия по оценке и регистрации недвижимого имущества были преобразованы в государственные предприятия “Центры по недвижимости” на правах хозяйственного ведения. Процесс преобразования Управлений в Центры начался в основном осенью 1997 г. и завершился к концу года. До такого преобразования регистрирующие органы сохраняли статус Управлений по оценке и регистрации недвижимости и находились в ведении местных исполнительных органов. Это означает, что до регистрации Центров по недвижимости как регистрирующих органов МЮ РК, органов регистрации прав на недвижимое имущество в Казахстане не было.

Таким образом, только с момента создания регистрирующих органов МЮ РК у субъектов правоотношений возникла реальная возможность регистрировать права на недвижимое имущество, предусмотренные ст. 118 ГК и ст. 2 Указа о государственной регистрации. В связи с изложенным, нами было в печати опубликовано предложение о том, что обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество должна признаваться введенной в Казахстане с момента создания регистрирующих органов, а не с момента установления требований о регистрации в законодательных актах.[110]

Решение излагаемой проблемы было отражено в постановлении Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 14 мая 1998 года «О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства». Пунктом 16 постановления было установлено, что требования о регистрации земельного участка и вещных прав на него могут быть предъявлены к правообладателям только с момента создания регистрирующих органов Министерства юстиции.[111] При этом следует отметить, что в постановлении была допущена ошибка. Так, органы правового кадастра регистрировали не земельные участки, а права на них.

Вместе с тем следует отметить, что указанным постановлением в то время решалась одна из самых трудных проблем системы регистрации. Это проблема определения момента введения в Казахстане системы обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 4 Конституции Республики Казахстан, нормативные постановления Пленума Верховного Суда признаются действующим правом. В связи с этим указанное положение о моменте введения государственной регистрации в Республике Казахстан, имело обязательную силу. Положение было сформулировано в отношении земельных участков, но в связи с неотрывностью прав на земельные участки и на находящиеся на нем другие объекты недвижимости, оно имело силу и при регистрации прав на другие объекты недвижимости.

Регистрация прав на недвижимое имущество в правовом кадастре носит пообъектный характер, привязывается к земельным участкам и осуществляется по месту нахождения объекта в территориальных регистрирующих органах и их филиалах. Это означает, что регистрация прав на недвижимое имущество могла быть осуществлена только по мере создания регистрирующих органов в каждом регионе страны. В Казахстане, как и во многих других государствах, в системе регистрации использовано административно-территориальное деление Казахстана. В частности, Центры по недвижимости были созданы во всех областях и городах республиканского значения (Алматы и Астана). Областные офисы, как правило, осуществляли регистрацию прав на недвижимость, находящуюся в областном центре. В административных районах регистрацию осуществляли районные филиалы. Права на недвижимость, находящуюся в одной области, не могли быть зарегистрированы в регистрирующем органе другой области. И даже в пределах одной области объекты, расположенные в одном районе, не могли быть зарегистрированы в филиале областного Центра по недвижимости другого района. Это означает, что в Республике не могла быть определена одна дата введения системы обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В каждой административно-территориальной единице датой ведения системы регистрация признавалась дата создания регистрирующего органа. Для области это была дата создания областного Центра по недвижимости. В тех случаях, когда в области учетная регистрация филиалов Центра по недвижимости произведена позже, чем регистрация областного органа, датой введения системы регистрации в данном районе признавалась дата учетной регистрации. Дата создания областного Центра могла быть для таких районов признана датой введения системы регистрации только в том случае, когда до создания районного филиала областной офис производил регистрацию прав на объекты недвижимости, расположенных в районах. Однако такая практика в Казахстане не получила распространение. Вместе с тем, следует отметить, что в Республике районные филиалы, как правило, создавались одновременно с созданием областных органов. И такие случаи, когда дата введения системы регистрации в районах не совпадет с датой введения системы регистрации в области, были очень редки.

Таким образом, в соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 14 мая 1998 года «О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства» для определения даты введения системы регистрации необходимо было установить дату создания каждого территориального регистрирующего органа. Такие правила были справедливыми по отношению к участникам гражданского оборота, так как с момента вступления в силу Общей части ГК вплоть до создания Центров по недвижимости требование ни ГК РК, ни Указа о регистрации прав на недвижимость о регистрации прав и ограничений прав на недвижимость не могло быть выполнено.

При разработке проекта Закона о государственной регистрации мы предложили датой введения системы регистрации прав на недвижимость в РК признать дату создания Центров по недвижимости. Однако, в соответствии с п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 7, п. 2 ст. 60 нового Закона датой введения системы регистрации в РК признается 1 марта 1996 г., то есть дата вступления в силу Указа о регистрации прав на недвижимость.

Такое решение вопроса, наш взгляд, нельзя признать обоснованным по следующим причинам. Во-первых, оно имеет ряд негативных последствий для участников гражданского оборота или их правопреемников в тех случаях, когда правоустанавливающие документы на объекты недвижимости были ими получены (удостоверены, составлены и т.д.) в период с 1 марта 1996 г. до создания регистрирующего органа МЮ. В этот период, хотя право или обременение права на недвижимость, исходя из концепции нового Закона о государственной регистрации, не признаются возникшими без государственной регистрации, из-за отсутствия регистрирующих органов по правам на недвижимое данное требование не могло быть выполнено. Реально такую возможность участники гражданского оборота приобрели только с момента создания регистрирующих органов. Если по каким либо причинам приобретатель не мог зарегистрировать права после создания регистрирующих органов (смерть физического лица, ликвидация юридического лица и д.т.), то для перехода прав на недвижимость его правопреемникам необходимо сначала признать права приобретателя. Во-вторых, на наш взгляд, недопустимо датой введения системы регистрации признавать дату, когда регистрирующие органы еще не созданы. Это подрывает доверие к законодательным органам страны и правовой системе в целом. При решении таких вопросов необходимо учитывать, что система регистрации в Казахстане не может считаться введенной, если не решены организационные вопросы.