Законодательство Республики Казахстан о государственной регистрации и проблемы его формирования

В советском законодательстве, а в последующем в законодательстве ряда стран СНГ вначале была закреплена идея регистрации сделок с недвижимостью. Так в соответствии со ст.ст. 190, 226, 249, 251, 331 ГК Каз.ССР от 28.12.63 г. нотариальному удостоверению и регистрации в местных исполнительных органах подлежали договоры залога, купли-продажи, мены, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания жилого дома, находящегося в городе или рабочем поселке, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Если же жилой дом находился в сельском населенном пункте, указанные договоры должны были совершаться в письменной форме и зарегистрированы в исполнительном комитете сельского (аульного) Совета народных депутатов. В период действия Жилищного кодекса РК от 1 июля 1992 г. требования о регистрации были установлены для договоров купли-продажи и дарения квартир (ст.17). Несоблюдение указанных правил влекло недействительность договоров. Другие сделки с недвижимостью, а также сделки с иными объектами недвижимости не подлежали регистрации. Так, например, сделки между юридическими лицами, предметом которых были объекты недвижимости, не подлежали ни нотариальному удостоверению, ни регистрации.

Изложенные правила о порядке совершения сделок с недвижимостью в советские времена объясняются тем, что оборота недвижимости, кроме жилых домов, почти не было. Необходимость внедрения системы государственной регистрации прав на недвижимость непосредственно связана с процессами преобразования в экономической и правовой системах Казахстана. Приватизация государственной собственности, введение частной собственности на земельные участки, необходимость осуществления единой государственной политики в сфере недвижимости, в том числе фискальные интересы государства, потребовали введения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. До преобразований в рассматриваемой сфере в Казахстане, как во всем СССР, велся в основном только учет различных объектов недвижимости. Так, например, учет земельных участков осуществлялся в земельном кадастре. Существовали также другие кадастры по видам имущества (государственный кадастр месторождений полезных ископаемых, водный, лесной кадастры, государственный кадастр животного мира).[88] Ввиду того, что вся недвижимость, за исключением объектов личной, колхозно-кооперативной собственности и собственности профсоюзных и иных общественных организаций, принадлежала государству, реестр прав на недвижимость в стране не велся. Учитывались только указанные сделки с жилыми домами.

Вовлечение в гражданский оборот земельных участков, производственных комплексов, жилья и других объектов недвижимости, а также процессы приватизации указанного имущества обусловили необходимость введение в Казахстане государственного реестра прав на недвижимое имущество (правовой кадастр).

Впервые норма, обязывающая регистрировать права на недвижимое имущество, была закреплена в ГК. В частности, пунктом 1 ст. 118 (в ред. от 27 декабря 1994 г.) была установлена норма, в соответствие с которой право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Объектами регистрации из прав на недвижимость были признаны: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного землепользования, право аренды, ипотека, сервитуты. Кроме того, к объектам регистрации были отнесены сделки с недвижимым имуществом (ст.ст. 155, 494, 508, 518, 543, 575, 601, 887 ГК РК). Требование о государственной регистрации не только прав (обременений прав) на недвижимое имущество, но и сделок с ним, вытекает также из принятого в развитие ГК Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако перечень объектов регистрации по ГК и Указу о государственной регистрации не совпадал. В силу объявленного в ГК (ст.3) его приоритета перед другими законодательными актами перечень объектов регистрации вначале определялся по ГК. После принятия Закона РК от 24 марта 1998 г. «О нормативных правовых актах», признавшего кодексы одноуровневыми нормативными правовыми актами с другими законодательными актами, перечень таких объектов стал определяться по Указу о государственной регистрации, поскольку он был принят позже, чем гражданский кодекс. В последующем в статьи 117, 118 и 155 ГК, относящиеся к правам на недвижимое имущество и сделкам с ним, Законом РК от 2 марта 1998 г. № 211-1 «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) и в постановление Верховного Совета Республики Казахстан «О Введении в действие Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)», были внесены изменения. В связи с изложенным, объекты регистрации в правовом кадастре в настоящее время определяются в соответствии со ст. 118 ГК РК.

Детализация процедуры регистрации прав на недвижимого имущества была осуществлена Временным положением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. № 236 (далее Временное положение). Кроме того, были приняты ряд других нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере регистрации. Наиболее важными среди них являются: Временный порядок присвоения кадастровых номеров объектам недвижимого имущества, расположенным на земельном участке, утвержденным выше указанным постановлением Правительства РК № 236 (далее Временный порядок): Положение о порядке взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и оказание информационных услуг, утвержденное постановлением Правительства РК от 30 октября 1996 г. с изменениями от 15 августа 1997 г. и от 5 января 2000 г. (далее Положение о взимании платы); Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума, утвержденный постановлением Правительства РК от 22 декабря 1997 г. № 1813 (далее Порядок предоставления земельного участка участникам кондоминиума); Правила оказания информационных услуг, утвержденные приказом Министра юстиции РК от 29 января 2000 г. № 6 (далее Правила оказания информационных услуг); Временная инструкция по регистрации объекта кондоминиума, утвержденная Приказом Директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц МЮ РК 27 апреля 1998 г (далее Инструкция по регистрации объекта кондоминиума); Временная инструкция по заполнению унифицированной формы регистрационного листа правового кадастра, утвержденная Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц МЮ РК 3 декабря 1997 г. № 21 (далее Инструкция по заполнению регистрационного листа); Инструкция по ведению книги учета документов, поступающих на регистрацию, утвержденная Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц МЮ РК 1 июня 1998 г.; Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденная Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц МЮ РК 16 июля 1998г. (далее Инструкция о выдаче и аннулировании свидетельств).

Вместе с тем необходимо признать, что ранее действующее законодательство о государственной регистрации содержало множество пробелов и противоречий, что негативно отражалось на обороте недвижимого имущества и увеличивало риски его участников. К основным недостаткам указанного законодательства можно отнести следующие: 1) смешение системы регистрации прав и системы регистрации документов (сделок); 2) неопределенность в объектах государственной регистрации; 3) отсутствие норм, определяющих значение регистрации для таких объектов государственной регистрации как обременения прав на недвижимость и др.; 4) императивность в решении вопроса о значении регистрации для прав на недвижимость; 5) несоответствие процедуры регистрации правообразующей регистрации и др.

В связи с изложенным необходимость совершенствования законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимость признавалось назревшим в Казахстане[89]. Принятие нового Закона РК от 26 июля 2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) является новым этапом в совершенствовании регистрационной системы в Казахстане.

Закон о государственной регистрации, в отличие от Указа о регистрации прав на недвижимость, смог решить многие вопросы с учетом интересов правообладателей, потребителей информации из правового кадастра и государства. Вместе с тем, анализ Закона показывает, что, наряду со многими его достоинствами, в нем допущено ряд недостатков, что, в конечном счете, может иметь некоторые негативные последствия для участников гражданского оборота, повлиять на эффективность функционирования регистрационной системы и степень доверия к ней. В связи с изложенным, обратимся к основным концептуальным вопросам нового закона.

Анализ указанных и других нормативных правовых актов, регулирующих отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, позволяет сделать ряд выводов о том, к какой из известных мировых моделей регистрационных систем относится казахстанская модель, какие при этом существуют проблемы и каковы пути их разрешения.

Характеристика система регистрации в Казахстане с точки зрения системы регистрации прав и системы регистрации сделок (документов).В Казахстане с принятием Общей части ГК первоначально вводились понятие и регистрации прав на недвижимое имущество и понятие регистрации сделок. В соответствии со ст.118 право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежали государственной регистрации. В ст. 118 ГК была закреплена идея регистрации сделок. В Особенной части ГК требования к регистрации были установлены для следующих договоров в отношении недвижимости: продажи и аренды предприятия (ст.ст.494, 575), дарения (п.3 ст. 508), ренты (ст.518), имущественного найма недвижимости (п.2 ст. 543), найма жилища (п.2 ст. 601), доверительного управления (п.2 ст. 887). В соответствии со ст. 9 Закона РК от 5 июля 2000 г. «О финансовом лизинге» обязательной государственной регистрации подлежит также договор лизинга недвижимого имущества.[90]

В связи с тем, что раньше в законодательстве Казахстана использовались и понятие регистрации прав, и понятие регистрации сделок, возникла теоретическая и практическая проблема установления соотношения между ними. Как было сказано выше, система регистрации прав и система регистрации сделок это разные мировые системы, которые имеют существенные различия. Система регистрации в Казахстане, как и система, закрепленная в России и в других странах СНГ, являлась смешением системы регистрации прав и системы регистрации сделок.[91] Указанные системы, как отмечалось в литературе, преследуют разные цели.[92] В России в связи с этим, в результате допущенных в ГК РФ и Законе о регистрации смешений указанных систем, раздалась критика, которая призывает к соответствующей корректировке созданного порядка с целью изъятия из существующей законодательной конструкции понятия «государственная регистрация сделок» и возложение функции проверки сторон по договорам, их полномочий и соответствия содержания договора на органы нотариата.[93]

В Казахстане, в связи с сокращением видов сделок с недвижимостью, подлежащих нотариальному удостоверению (согласно Особенной части ГК из сделок с недвижимостью нотариальному удостоверению подлежит только договор ренты), смешение системы регистрации прав и системы регистрации сделок, создавало те же последствия, что и в России. Регистрирующие органы при регистрации прав на недвижимое имущество, основанием возникновения которых являются сделки, должны были провести правовую экспертизу сделки на предмет ее соответствия требованиям законодательства. В мировой практике при внедрении системы регистрации сделок (документов) проверка права на чистоту титула не осуществлялась и законность сделки не проверялась. В Казахстане, России и в других странах СНГ при регистрации законность сделки проверялась. Но тогда возникал вопрос о том, что же является объектом регистрации, права или сделка? Или должна быть двойная регистрация: и прав, и сделок? Если исходить из определения регистрации сделок, данного в ст.1 Указа о государственной регистрации, регистрация сделок это регистрация прав на основании сделок. В то же время из содержания Особенной части ГК вытекало, что регистрируются выше перечисленные сделки с недвижимостью.

Таким образом, с одной стороны закон устанавливал обязанность регистрировать права, а с другой - сделки. Моментом возникновения и тех и других, по общему правилу, законодатель признавал момент регистрации (ст. ст.118 и 155 ГК). Однако следует иметь в виду, что, во-первых, не всегда момент возникновения права на недвижимость на основании сделки совпадает с моментом заключения договора, и, во-вторых, не всегда на основании сделки возникают права на недвижимость. Например, при лизинге есть договор в отношении недвижимости, но право пользования на объект возникает только после передачи вещи лизингополучателю. Как правило, это происходит после заключения лизингодателем договора купли-продажи с продавцом указанного в лизинге имущества и передачи последнего лизингополучателю. Таким образом, при регистрации договора лизинга, если предмет лизинга не был передан лизингополучателю, прав у последнего на имущество не возникает.

В связи с этим несмотря на требование Закона, лизинг при объектном характере регистрации, осуществить нельзя. Ст. 118 ГК объектами регистрации признает права и обременения прав на недвижимое имущество. Мы уже показали, что права при двустороннем лизинге у лизингополучателя до передачи вещи не возникают. Обременений прав у собственника имущества, у которого лизингодатель должен в соответствии с лизингом купить объект, при регистрации лизинга также нет. Договор, в котором продавец не принимал участия и не брал на себя обязанности по продаже предмета лизинга лизингодателю, как ограничения прав собственника не могут быть зарегистрированы. Если собственник откажет продать имущество лизингодателю, в результате регистрации лизинга права не возникают ни у лизингополучателя, ни у лизингодателя. Двусторонний лизинг можно было бы зарегистрировать при введении поименной регистрации, но действующее законодательство в настоящее время такой регистрации не предусматривает. Можно было бы, конечно, о совершенном лизинге внести запись в реестр обременений регистрационного листа, заполняемого на предмет лизинга. Но такая запись не обременяет собственника и он может в полном объеме распорядиться своей недвижимостью. Для приобретателя такая запись также не может быть ограничением прав. При заключении предварительного договора также не возникают никакие права на объект недвижимости. Но заключение предварительного договора между собственником и третьим лицо обязывает правообладателя совершить указанную в договоре сделку в будущем. В связи с этим такая сделка может быть зарегистрирована в реестре обременений.

В связи с изложенным, в силу закрепленного в п.3 ст. 7 Указа о государственной регистрации пообъектного принципа регистрации, регистрация сделок с недвижимостью ранее представляла собой регистрацию прав на основании сделок. Если же сделка не является основанием возникновения ни прав, ни обременений прав на недвижимое имущество, ее регистрацию можно было осуществить только при введении в Казахстане поименной регистрации. При введении такой регистрации, когда регистрация привязывается не к земельному участку, а к правообладателю или участникам сделки, регистрирующему органу необходимо создавать еще одну информационную базу.

В Казахстане в настоящее время проблема введения поименной регистрации актуальна не только в связи с выше изложенными проблемами регистрации сделок, на основании которых права и обременения прав на недвижимое имущество не возникают. Такая необходимость связана также с тем, что при пообъектном принципе регистрация обременений на ранее возникшие права, если сведений о таких правах в правовом кадастре нет, невозможна. Например, невозможно наложить арест на имущество, права на которые возникли раньше и признаются действительными без регистрации, если сведениями о таких правах кадастр не располагает. При наличии инвентарных документов в настоящее время регистрирующие органы ставят отметки на них. Но данные инвентаризации о правообладателях не всегда действительны. Поэтому такой метод наложения обременений на ранее возникшие права ненадежен. Поименная регистрация необходима также для регистрации сделок с условной земельной долей. Указанное право не возникает на конкретный объект недвижимости и запись о таких сделках нельзя осуществить на регистрационных листах, заполняемых на земельный участок.[94]

В связи с этим в Казахстане необходимость внедрения поименной регистрации возникла для следующих случаев: 1) для регистрации сделок, не влекущих возникновение прав или обременений прав на недвижимое имущество; 2) для регистрации обременений прав на ранее возникшее право на основании актов государственных органов или иных уполномоченных лиц, если правовой кадастр сведениями о ранее возникшем праве не располагает; 3) для регистрации сделок с условной земельной долей.

В связи с изложенным ранее нами было предложено концепцию регистрации пересмотреть в пользу концепции регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с такой концепцией при регистрации сделки являются только основаниями возникновения прав или обременений прав и последующее изменение условий договора требуют дополнительной регистрации, если они: 1) влияют на содержание зарегистрированного права; 2) касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе правового кадастра; 3) необходимость их регистрации вытекает из законодательных актов или соглашения сторон. Иные изменения, по общему правилу, на наш взгляд, не должны регистрироваться. Например, если в зарегистрированном договоре местом исполнения денежного обязательства определено место жительство должника, а последующим соглашением – место жительство кредитора, считаем, что такие изменения, поскольку они не влияют на содержание права на недвижимость, не требуют регистрации.

Данная концепция была принята с принятием нового Закона регистрации. В настоящее время объектами регистрации признаются права, обременения, юридические притязания и др. объекты регистрации в случаях, предусмотренных Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Вместе с тем, нельзя согласиться с И.А. Южановым, В.М. Хисамовым и В.П. Ярошенко в том, что при введении системы регистрации прав регистрирующий орган не обязан проводить правовую экспертизу регистрируемого права, что это является обязанностью нотариусов. Во-первых, в России, как и в Казахстане, объектами регистрации в правовом кадастре являются не только права, но обременения прав на недвижимое имущество. Во-вторых, в законодательстве требование о нотариальном удостоверении устанавливается только для нескольких сделок с недвижимостью. Это означает, что в регистрирующий орган будут в большинстве случаев представлены правоустанавливающие документы, не прошедшие проверку у нотариуса. В таком случае регистрирующий орган не может свести регистрацию к регистрации документов. Система регистрации прав, в отличие от системы регистрации документов, дает правообладателю гарантии действительности зарегистрированного права. Потребителям информации в связи с этим нет необходимости проведения ретроспективной проверки зарегистрированного титула. Гарантии можно дать только по действительным правам. В частности, регистрация может быть осуществлена только в отношении сформированного объекта. При этом субъектный состав, основание возникновения и содержание права должны соответствовать требованиям законодательства. Только в этих условиях система регистрации может дать гарантии правообладателю и иным заинтересованным лицам в том, что зарегистрированное право признается действительным. Для предоставления гарантии необходимы проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и законности совершаемой сделки.

Особенности выдачи свидетельств о регистрации по законодательству Республики Казахстан.Одной из особенностей регистрации прав по Торренсу является выдача регистриующим органом свидетельств о титуле, которые являются правоустанавливающими документами. В Казахстане по действующему законодательству выдача таких свидетельств не предусмотрена. До создания регистрирующих органов Министерства юстиции РК регистрацию (учет) недвижимости и регистрацию сделок с жилыми домами и квартирами осуществляли Управления по оценке и регистрации недвижимости, являющиеся правопреемниками БТИ (бюро технической инвентаризации). В ряде случаев указанные организации взамен представленных при регистрации правоустанавливающих документов выдавали регистрационные удостоверения. В соответствии с п 82 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан, утвержденной приказом Министра юстиции РК от 22 июля 1998 г. № 539, регистрационные удостоверения, выданные регистрирующими органами до принятия постановления Правительства РК от 20 февраля 1997 г. № 236, признавались правоустанавливающими документами.[95] Таким образом, указанные организации имели полномочия по выдаче правоустанавливающих документов. В соответствии с действующим законодательством при регистрации прав на недвижимое имущество заявитель должен представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие права на недвижимое имущество, на которых после произведенной регистрации совершается надпись о произведенной регистрации (п.1 ст.34 Закона о регистрации, п.4 ст.118 ГК РК).

Из изложенного следует, что в Казахстане регистрирующие органы при произведенной регистрации, правообладателю не выдают свидетельство о титуле.

Вместе с тем, в Казахстане в настоящее время также возникла необходимость выдачи регистрирующими органами правоустанавливающих документов взамен представленных на регистрацию в тех случаях, когда форма или содержание документов не удобны в использовании на практике или не содержат необходимой для регистрации информации. Например, в соответствие с п. 2 ст. 236 ГК установлено, что если законодательными актами или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки. В частности, в соответствие со ст. ст. 24, 25, 26 Закона РК от 162 июля 2001 г «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» к компетенции местных исполнительных органов в сфере архитектурно-градостроительной деятельности отнесена регистрация актов приемки объектов в эксплуатацию и ведение учета объектов (комплексов), вводимых в эксплуатацию. Согласно п. 8 ст. 73 указанного Закона основанием для регистрации объекта в государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество, является утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию, зарегистрированный в структурных подразделениях соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства. Указанный документ в основном носит технический характер и содержит мало юридической информации. В нем отсутствуют сведения о правообладателе и виде принадлежащего ему права. Существующая в настоящее время форма указанного документа содержит сведения о заказчике, подрядчике, декларации соответствия, заключении о качестве строительно-монтажных работ, заключении о соответствии выпеолненных работ проекту и т.п. В основном акт приемки объекта в эксплуатацию содержит техническую информацию об объекте.[96] При заключении сделок такой документ не совсем удобен в применении. Аналогичные проблемы возникают и при возникновении права собственности в результате внесения членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение. В указанном случае в регистрирующий орган член кооператива для регистрации прав на квартиру представляет справку о полной уплате пая, выданную кооперативом. Право на квартиру, зарегистрированное в правовом кадастре на основании такой справки, являются действительными. Однако, для подтверждения прав в качестве правоустанавливающего документа она не совсем удачна. Необходимость выдачи нового правоустанавливающего документа обусловлена, кроме того, тем, что в некоторых случаях права на один объект подтверждаются большим количеством документов, в содержании которых иногда трудно разобраться даже специалистам. В частности, такая ситуация возникает в тех случаях, когда права участников общей собственности на один и тот же объект возникли по разным юридическим основаниям и в разное время. Например, на практике были случаи, когда объединялись две квартиры, одна из которых принадлежала супругам на праве общей совместной собственности на основании договора приватизации, а другая принадлежала всем членам семьи на праве общей долевой собственности. Основаниями возникновения прав в последнем случае были и договор купли-продажи и наследование после смерти одного из членов семьи. Права на объединенную квартиру в результате подтверждаются и договором приватизации, и договором о наследовании, и свидетельством о наследовании, и документами об объединении квартир, зарегистрированных в Центре по недвижимости. Кроме того, неясным становится вопрос о том, какой режим общей собственности на квартиру устанавливается. В таких случаях для удобства пользования целесообразным было бы выдать участникам общей собственности новый документ с указанием вида права и доли.

В связи с изложенным, считаем необходимым, как исключение из общего правила, в предусмотреть норму, в соответствии с которой регистрирующие органы в случаях, прямо предусмотренных специальными правилами, могут выдавать правообладателям свидетельства о титуле взамен правоустанавливающих документов, представленных на регистрацию. В настоящее время получение свидетельства о регистрации, кроме свидетельства о регистрации объекта кондоминиума, является правом, но не обязанностью заявителя. В связи с этим, необходимо искоренять негативную практику, которая имеет место в Казахстане, когда заявителей вынуждают получать свидетельства о регистрации. Такие свидетельства выдаются только по желанию заявителей.

Анализ отношений в сфере регистрации, таким образом, показывает, что в связи с введением в Казахстане системы государственной регистрации все формы правоустанавливающих документов на объекты недвижимости должны быть приведены в соответствие с требованиями такой регистрации. В частности, органы, осуществляющие приемку в эксплуатацию законченных строительстом объектов, наряду с актом приемки могли бы выдавать свидетельство о собственности или иной документ, содержащий для регистрации информацию (сведения о правообладателе, виде права и т.д.). Либо такие сведения должны указываться в акте приемки в эксплуатацию. Справки о внесении в полном объеме паевого взноса также должна иметь надлежащую форму и содержание.

Из изложенного следует, что в Казахстане для системы регистрации прав на недвижимое имущество в правовом кадастре, характерно то, что регистриующий орган осуществляет регистрацию прав на основании представленных правоустанавливающих документов, сам таких документов, как правило, не выдает и не является органом, который может присвоить права. При необходимости признания прав на недвижимое имущество лицо должно обратиться в иные органы, уполномоченные присваивать права. В связи с этим, считаем, например, что регистрирующий орган не может присвоить право в силу приобретательной давности. Лицам, претендующим на такие права, следует обратиться в суд, который, установив обстоятельства для возникновения прав в силу приобретательной давности, может вынести соответствующее решение, на основании которого осуществляется регистрации возникновения права собственности в силу приобретательной давности.

Таким образом, из анализа нормативных правовых актов, регулирующих отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и практики функционирования регистрирующих органов в Казахстане можно сделать вывод о следующих характерных чертах действующей в Казахстане системы регистрации:

1) система характеризуется как система регистрации прав на недвижимое имущество;

2) система регистрации носит спорадический (нерегулярный) характер, при которой ранее возникшие права считаются возникшими без государственной регистрации;

3) права на недвижимое имущество, подлежащие с момента введения системы обязательной государственной регистрации, считаются возникшими с момента государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами;

4) обязанностью регистрирующих органов является проведение правовой экспертизы правоустанавливающих документов и проверка законности сделки с целью установления соответствия регистрируемого права и (или) сделки с недвижимостью требованиям законодательства, что делает излишним нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью;

5) система регистрации требует отдельной регистрации прав на земельные участки и находящиеся на ней другие объекты недвижимости (здания, строения и сооружения);

6) в связи с признанием действительными без государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до введения системы регистрации, а также наличием прав (обременений) прав на недвижимое имущество, которые не подлежат регистрации, правовой кадастр, до систематической регистрации ранее возникших прав или конвертации всех действительных данных из других регистрационных систем, не дает полноты информации о всех правах и обременениях прав на данный объект недвижимости, а значит и гарантий чистоты титула участникам гражданского оборота;

7) при наложение уполномоченными государственными органами обременений на ранее возникшие права в связи с отсутствием в правовом кадастре сведений о последних, возникают проблемы регистрации налагаемых обременений, в связи с чем введение поименной регистрации в Казахстане становится необходимостью;

8) в регистрационной системе не развита система выдачи свидетельств о правах, и в обороте права (обременения прав) на недвижимое имущество подтверждаются самыми разными правоустанавливающими документами в зависимости от основания возникновения права (договоры, акты о новом строительстве, акты наследования и т.д.).