Другие объекты регистрации: изменения, прекращения прав и обременений

Изменения прав (обременений прав) как объекты регистрации.Ранее в соответствии с п. 2 ст. 2 Указа о государственной регистрации объектами регистрации признавались изменения прав (обременений прав) на недвижимое имущество в результате сделок и иных юридических фактов. Закон не давал четкого ответа на вопрос о том, что понимать под изменениями прав на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 28 Указа о государственной регистрации любые изменения права на недвижимое имущество, связанные со смертью или объявление умершим держателя этих прав, должны были регистрироваться на основе документа, в соответствии с которым право на недвижимое имущество передается. Из редакции излагаемой нормы вытекало, что под изменениями следует понимать переход права, то есть изменения субъектного состава. Однако с такой трактовкой нельзя было согласиться. Возникновение, изменение и прекращение прав или обременений прав являются разными объектами регистрации. Например, если при переходе недвижимости от одного лица к другому на основании купли-продажи для первого регистрируется прекращение права, а для другого - возникновение права. Если же продлевается срок аренды, объектом регистрации признается изменение права.

ГК (п.п. 1 и 2 ст. 118) в отличие от Указа о государственной регистрации ранее не упоминал изменения как объекты регистрации.

Но обязательность их регистрации не вызывала никаких сомнений. В связи с этим необходимо было определиться, что понимать под изменениями прав и какие изменения подлежат регистрации в правовом кадастре. В частности, изменения могут относиться в субъекту, объекту недвижимости, виду зарегистрированного права (обременения), основаниям их возникновения, изменения или прекращения и к содержанию сделки. Изменения объекта недвижимости могут, например, состоять в изменении границ, площади, целевого назначения, количества составляющих и т.д. У правообладателя могут измениться фамилия, гражданство, место жительство и даже пол. Право может трансформироваться из одного вида в другой. Например, право временного землепользования может трансформироваться в собственность. Могут измениться условия договора в результате его продления, изменения формы расчета и т.д. В связи с этим необходимо определиться с изменениями как объектами регистрации. Очевидно, что не любые изменения должны признаваться объектами регистрации в правовом кадастре. Мы исходим из следующих позиций, которые необходимо отразить в законодательстве.

На наш взгляд, во-первых, необходимо дифференцировать изменения на следующие виды: 1) изменения, относящиеся к объекту недвижимости; 2) изменения, относящиеся к правообладателю; 3) изменения вида права; 4) изменения, относящиеся к основаниям возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) на недвижимое имущество, в том числе к их содержанию. Во-вторых, необходимо определиться какие изменения требуют государственной регистрации, а какие нет.

В частности, не все изменения объекта недвижимости должны обязательно регистрироваться. Например, может измениться химический состав почвы на земельном участке, бонитет земли, материал, из которого сделан первичный или вторичный объекты. Однако не все указанные изменения подлежат регистрации в правовом кадастре. В частности, изменение бонитета земли отражаются в земельном кадастре, но для правового кадастра это не приобретает значения. При определении перечня изменений недвижимости как объектов регистрации, на наш взгляд, необходимо исходить из того, что обязательной регистрации подлежат только такие изменения, которые: а) являются идентифицирующими признаками объекта недвижимости, отраженным в регистрационном листе; б) влияют на правовой режим недвижимости. Идентифицирующие признаки указаны в разделе «идентификационная характеристика недвижимости» регистрационного листа правового кадастра. В частности, для земельного участка указываются кадастровый номер, местоположение, количество составляющих, категория земли, делимость, целевое назначение, площадь, номенклатура карты. Для первичных объектов указываются кадастровый номер, местоположение, количество составляющих, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная), номер плана.[147] Изменения одного из указанных сведений требуют регистрации в правовом кадастре. Другой вопрос, на кого должны быть возложены обязанности по регистрации указанных изменений. Например, изменение местоположения, кадастрового номера может происходить на основании актов органов исполнительной власти в связи с переименованием улиц, населенных пунктов, реформированием административно-территориального устройства Казахстана. В случаях, когда параметры недвижимости изменяются на основании таких актов, а не по воле самого правообладателя, обязанность по предоставлению указанных сведений в правовой кадастр необходимо возложить на уполномоченные органы.

Ранее механизм внесений изменений в регистрационные и правоустанавливающие документы в связи с изменением указанных параметров не был разработан. В связи с изложенным, сведения в таких документах перестали быть актуальными и не соответствовали действительности. При внесении регистрирующим органом изменений в автоматизированный кадастр и на бумажный носитель правоустанавливающие документы, находящиеся на руках правообладателя, переставали соответствовать действительности. В соответствии с законодательством при наличии противоречий между ними приоритет необходимо отдавать правовому кадастру. В связи с тем, что ранее приоритет в регистрационной системе был установлен в пользу бумажных носителей (регистрационных листов, заполняемых на бумаге), внесение изменений во все документы в рассматриваемых случаях представляло собой трудоемкий процесс, требующий много затрат. Трудности возникали также связи с необходимостью внесения изменений в правоустанавливающие документы. Проблему можно было бы решить внесением изменений в автоматизированный правовой кадастр. Однако он не велся повсеместно и, кроме того, не имел приоритета по сравнению с бумажным носителем. В связи с изложенным, приемлемым, на наш взгляд, является вариант, когда в регистрационные листы и в правоустанавливающие документы изменения не вносятся, но регистрирующий орган при регистрации возникновения, изменения или прекращения права учитывает произошедшие изменения. Изменения при этом должны быть внесены в новые документы. Например, если при переименовании улицы в правоустанавливающем документе, подтверждающем права отчуждателя, указано прежнее название улицы, при заключении сделки в договоре купли-продажи необходимо указать новое. В регистрационные документы при этом будут внесены новые данные. То же самое возможно при изменении кадастрового номера в связи с реформированием административно-территориального устройства и т.д.

В соответствии с подп. 1) п. 1 ст. 6 действующего Закона о регистрации прав на недвижимость самостоятельными объектами регистрации признаны изменения идентификационных характеристик объекта недвижимости, необходимых для ведения правового кадастра, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи;

При определении перечня идентификационных характеристик объекта недвижимости, изменения которых требуют государственной регистрации, необходимо исходить из того, какие характеристики, идентифицирующие недвижимость, вносятся в регистрационный лист правового кадастра. Так, например, согласно разделу 2 Временной инструкции по заполнению унифицированной формы регистрационного листа Правового кадастра, для земельного участка вносятся такие сведения как кадастровый номер, местоположение, категория земель, делимость (неделимость), целевое назначение, площадь. Соответственно, при их изменении по воле правообладателя, он должен подать заявление о регистрации таких изменений.

Вместе с тем, обязанность по подаче заявлений о регистрации изменений прав (обременений) прав на недвижимое имущество правообладатель несет не всегда. Так, в п. 2 ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость установлено, что в тех случаях, когда изменение идентификационных характеристик недвижимости происходит по решению государственных органов, регистрация таких изменений не может быть возложена на правообладателя, в том числе при изменении наименования населенных пунктов, названия улиц, а также порядкового номера зданий и иных строений (адреса) или при изменении кадастровых номеров в связи с реформированием административно-территориального устройства Республики Казахстан, и осуществляется безвозмездно.

Данное положение справедливо и соответствует интересам участников гражданского оборота. Так, как уже отмечалось, в Казахстане нередко меняются название населенных пунктов, улиц, меняются кадастровые номера и т.д. В результате этого расходятся данные из правового кадастра, правоустанавливающего и идентификационного документов. В настоящее время не урегулирована процедура внесения изменений в правоустанавливающие и идентификационные документы в тех случаях, когда изменение идентификационных характеристик недвижимости происходит по решению государственных органов. На практике изменения вносятся по мере совершения сделок с недвижимостью или иных операций с недвижимостью.

При изменении идентификационных параметров по воле правообладателя регистрацию должен произвести он сам. В частности, по заявлению правообладателя или его уполномоченного представителя может быть уполномоченными органами изменено целевое назначение земельного участка. Например, на практике часто покупаются жилые дома, которые в последующем переоборудуются под офисы, магазины и другие нежилые помещения. В данном случае меняется целевое назначение земельного участка. Могут измениться границы, площадь в результате произведенной реконструкции и т.д. Во всех указанных случаях обязанность по регистрации лежит на правообладателя. При создании многофункционального кадастра, объединяющего все кадастры в один, правообладателю не придется регистрировать указанные изменения. Сведения о них будут вноситься органами, которые выносят решения об изменении (например, при изменении категории земли) или составляют акты, подтверждающие такие изменения (при приемке в эксплуатацию реконструированного объекта).

В соответствии с подп. 2) п. 1 ст. 6 Закона о регистрации подлежит регистрации также изменение сведений о правообладателе, содержащиеся в регистрационном листе правового кадастра. На основании ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость данными, идентифицирующими правообладателя, являются: для физических лиц - фамилия, имя, отчество и дата рождения, а для юридических лиц - наименование и регистрационный номер.

Изменения, касающиеся правообладателя, в одних случаях являются обременениями его прав. Например, может измениться его правосубъектность в результате лишения или ограничения его дееспособности. В этом случае регистрируются не изменения сведений о правообладателях, а обременения его прав. Изменения, относящиеся к правообладателю, должны регистрироваться в правовом кадастре только в тех случаях, когда это касается юридически значимой информации, идентифицирующие личность правообладателя либо влияющих на правовой режим недвижимости. Например, личность правообладателя в регистрационном листе идентифицируется фамилией, именем, отчеством и датой рождения для физического лица; наименованием и регистрационным номером – для юридического лица. В регистрационном листе другие сведения о правообладателях не указываются. Регистрации требуют изменения только сведений, отраженных в регистрационном листе правового кадастра. Исключением из изложенного правила является изменение гражданства физического лица. В настоящее время в регистрационном листе не указывается гражданство. Однако оно является одним из определяющих факторов, влияющих на режим недвижимости. Например, в соответствии с действующим законодательством иностранные граждане не могут иметь в собственности земельные участки для целей ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением (ст. 23 ЗК РК). В связи с изложенным, изменение гражданства должно быть зарегистрировано в правовом кадастре.

Об изменении места жительства и некоторых сведений достаточно уведомлять регистрирующий орган. Это нужно для переписки с правообладателем или иными заинтересованными лицами. В частности, такая необходимость может возникнуть при аннулировании записей в регистрационном листе правового кадастра.

В соответствии с подп. 3) п. 1 ст. 6 Закона о регистрации государственной регистрации в правовом кадастре подлежит изменения права на недвижимое имущество. При этом изменение вида права на недвижимость на основании законодательного акта не требует государственной регистрации. Изменение вида права может произойти при трансформации права из одного вида в другой. Так, например, согласно п. 1 ст. 122 Указа о земле 1995 г. граждане Республики Казахстан, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, с даты вступления в силу настоящего Указа становятся собственниками этих земельных участков. В п. 2 указанной статьи было предусмотрено, что граждане и негосударственные юридические лица, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки предоставлены в постоянное пользование под застройку или застроенные производственными и другими объектами, прочно связанными с землей, включая земли, предназначенные для их обслуживания, становятся собственниками этих земельных участков, если право постоянного пользования ими выкуплено ранее. Гражданами и негосударственными юридическими лицами, которыми не выкуплено право постоянного пользования, земельные участки выкупаются в собственность или переоформляются во временное краткосрочное или долгосрочное землепользование на условиях аренды до их выкупа в собственность.

Соответственно, в указанных случаях право пожизненного наследуемого владения или право постоянного пользования земельными участками на основании законодательного акта трансформировалось в право частной собственности на земельный участок. Изменение вида права в указанных случаях не требует государственной регистрации. Однако, изменение вида права на основании договора необходимо зарегистрировать. Например, аренда соглашением сторон может быть изменена на безвозмездное пользование. При этом меняется и основание возникновение права.

Случаи трансформации права на земельные участки на основании Указа о земле 1995 г. имеют на практике важнейшее значение, поскольку в указанных случаях земельные участки выбыли из государственной собственности и перешли в частную и при этом право частной собственности может быть подтверждено, например, актом на право пожизненного наследуемого владения.

Вместе с тем, в судебной практике имеются случаи неприменения норм п. 1 ст. 122 Указа о земле 1995 г. о преобразовании права пожизненного наследуемого землей в право частной собственности, а также норм Закона о государственной регистрации прав на недвижимость о действительности ранее возникших прав без государственной регистрации (подп. 2 и 18 ст. 1, п. 4 ст. 7, ст. 56). Так, из материалов гражданского дела видно, что на основании решения главы районной администрации от 11 августа 1993 г. гр.-ке Я. предоставлено право пожизненного наследуемого владения земельным участком площадью 0,1007 га для садоводства, расположенным в садоводческом обществе «А». 1 февраля 1994 г. Я. выдан государственный акт на вышеуказанный земельный участок. Постановлением акимата района от 14 июля 2005 г. Д. разрешено оформление земельного участка № 36 площадью 0,1200 га в ПК СТ «А», на основании которого был выдан государственный акт на право собственности на земельный участок, зарегистрированный в Управлении юстиции. Я. обратилась с иском к Д., акимату, ГУ «Отдел земельных отношений», ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства», ТОО «ВЛ» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, выданных на имя Д., акта приемки объекта строительства в эксплуатацию, техпаспорта на домостроение, мотивируя тем, что на основании государственного акта о праве пожизненного наследуемого владения владельцем данного земельного участка является она. Отменяя постановление коллегии по гражданским делам от 25 июня 2008 г., удовлетворившего требования истца, надзорная коллегия Верховного Суда Республики Казахстан в постановлении от 18 февраля 2009 г. от № 4гп-46-09 указала, что Я. правом собственности на спорный земельный участок не обладала, так как закон прямо связывает возникновение тех или иных прав на недвижимое имущество с их регистрацией, а регистрацию права собственности Я. не производила. Кроме того, Я. не произвела замену земельного акта старого образца на новый, хотя в старых актах не были указаны кадастровые номера, а это привело к тому, что при выдаче Д. правоустанавливающих документов на данный спорный участок он числился как не занятый[148].

Между тем, надзорная коллегия Верховного Суда Республики Казахстан не учла, что согласно п. 1 ст. 122 Указа о земле 1995 г. граждане Республики Казахстан, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, с даты вступления в силу настоящего Указа становятся собственниками этих земельных участков. На момент вступления в силу Указа о земле 1995 г. со дня его опубликования, право частной собственности на земельные участки не подлежали регистрации. Система регистрации в РК действует с 1 марта 1996 г. (подп. 2 ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость). Кроме того, согласно подп. 2 ст. 8 указанного Закона, права (обременения прав), которые возникают на основании нормативных правовых актов, в том числе право нахождения на не закрытых для общего доступа земельных участках и проходов через них, публичные сервитуты, относятся к преимущественным интересам.

Наиболее дискуссионным и проблематичным является вопрос о том, какие изменения, относящиеся к сделке необходимо зарегистрировать в правовом кадастре. В частности, в договоре аренды может измениться срок, арендная плата; в договоре залога – срок исполнения или проценты по основному обязательству, в договоре купли-продажи могут измениться стоимость, порядок оплаты, форма расчета и т.д. В соответствии с подп. 4) п. 1 ст. 6 Закона о регистрации государственной регистрации в правовом кадастре подлежит также изменение условий договоров, если они касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе, влияют на объем прав, устанавливаемых на объект недвижимости, или если они должны быть зарегистрированы по соглашению сторон.

В соответствии с ранее действовавшим законодательством объектом регистрации признавалась сделка. Соответственно, если вносились изменения в условия договора, то они подлежали регистрации. В литературе встречается самое различное толкование норм законодательства о регистрации, предусмотревшего положения о регистрации сделок. Так, ранее в п. 3 ст. 118 ГК было установлено: «Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации с соблюдением главы 4 настоящего кодекса». Нормы аналогичного содержания содержались в гражданских кодексах других государств, входящих в состав СНГ.

Одними авторами, в связи с изложенным, утверждается, что такие нормы не говорят о закреплении в гражданском кодексе (ст. 164 РФ) системы регистрации документов, поскольку статья 164 Гражданского кодекса, требующая осуществлять государственную регистрацию сделок, фактически говорит о том, что сделки регистрируются в ходе регистрации прав на недвижимость. То есть, по мнению автора, в РФ введена система регистрации прав на недвижимость, а сделки являются основаниями их возникновения, изменения или прекращения и представляются в регистрирующий орган при регистрации прав.[149] Однако большинство авторов не согласны с излагаемой позицией и считают, что анализируемые нормы свидетельствуют о том, что гражданский кодекс регламентировал как государственную регистрацию права собственности и других вещных прав на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение, так и регистрацию сделок с недвижимостью.[150] О недопустимости сочетания в одной регистрационной системе и системы регистрации сделок (документов) и системы регистрации прав отмечали ряд авторов.[151] Так, А. Эрделевский указывает, что «отличие регистрации прав от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки. Автор также отмечает, что вопрос о разграничении этих двух видов регистрации крайне неудачно и противоречиво решен (а скорее – совсем не решен) ни в ГК, ни в законе, что может привести к возникновению затруднений в правоприменительной практике».[152]

Изменения сделки, являющейся основанием возникновения, изменения или прекращения права (обременения права) на недвижимое имущество, могут относиться как к условиям сделки, которые отражаются в регистрационных документах и влияют на объем права, так и к условиям, которые в таких документах не отражаются и, более того, не оказывают влияния на объем прав в отношении недвижимости. Например, если последующим соглашением участников сделки изменен срок аренды, это непосредственно касается прав на объект недвижимости. Срок аренды при этом указывается в регистрационном листе. Если же, например, стороны в договоре купли-продажи, в последующем изменили форму расчета или место исполнения денежного обязательства, на права приобретателя в отношении объекта недвижимости данные изменения условий договора влияния не оказывают.

В связи с изложенным, представляется, что в правовом кадастре необходимо регистрировать только такие изменения условий сделки, которые касаются содержания регистрационного листа, влияют на объем прав, устанавливаемых на объект недвижимости, или должны быть зарегистрированы по соглашению сторон. Например, для аренды в регистрационном листе вносятся такие сведения, как срок аренды, арендная плата; для залога – срок оплаты по основному обязательству, сумма обеспечения; для сервитутов – срок и сумма, если сервитут предоставляется за плату и т.д. Изменения указанных условий требуют регистрации. Другие изменения обязательной регистрации не подлежат.

В связи с изложенным, при разработке проекта Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» нами было сформулирована следующая норма: «Изменения прав на недвижимое имущество подлежат регистрации в правовом кадастре, если они касаются содержащихся в правовом кадастре сведений, относящихся к правообладателям, объектам недвижимости, зарегистрированному праву (обременению) или основаниям их возникновения или прекращения. Иные изменения подлежат регистрации в правовом кадастре, если это предусмотрено настоящим Законом, иными законодательными актами или соглашением сторон». Например, для ипотеки объектами регистрации должны признаваться не только изменения сведений, отраженные в регистрационном листе, но и изменения других условий договора, в частности, изменения предмета залога, состава участников, срока действия договора, размера основного обязательства или процента по нему. Другие изменения договора о залоге могут быть зарегистрированы в правовом кадастре по желанию участников или по требованию одной из сторон.

Приведенные идеи нашли отражение в Закона о регистрации прав на недвижимость, который концептуально по иному подошел к регулированию вопроса о регистрации изменений условий договора. В соответствии с действующим законодательством не требуется регистрацию любых изменений условий договора, являющегося основанием возникновения, изменения или прекращения права или обременения права на недвижимость. Так, согласно подп. 4 п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость, государственной регистрации в правовом кадастре подлежат изменение условий договоров, если они касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе, влияют на объем прав, устанавливаемых на объект недвижимости, или если они должны быть зарегистрированы по соглашению сторон. Так, например, согласно п. 3.9 Временной инструкции по заполнению унифицированной формы регистрационного листа Правового кадастра в графе "Сумма" на основании правоустанавливающих документов заполняются сведения о сумме (цене) сделки, заключаемой на данный объект недвижимости. В соответствии с п. 3.10, в графе "Срок" на основании правоустанавливающих документов указывается срок, на который устанавливается регистрируемое право, в частности, при регистрации сервитутного права, предоставляемого на определенный срок, срок указывается календарной датой, периодом времени, на который он устанавливается, или иным способом, предусмотренным гражданским законодательством. В тех случаях, когда в правоустанавливающих документах срок определен периодом времени и при этом не указан момент, с которого он начинает течь, например, право прохода по земельному участку на 1,5 года, указанный срок исчисляется с момента регистрации. В тех случаях, когда в правоустанавливающих документах указано, что право предоставляется на неопределенный срок или до момента востребования, сведения об этом указываются в данной графе. При изменении сферы распространения права аренды или сервитутного права соглашением сторон также требуется государственная регистрация.