Значение государственной регистрации. Понятие правоустанавливающей, правооформляющей и учетной регистрации

Освещая мировой опыт внедрения системы государственной регистрации в настоящей работе, мы делали акцент на то, что такая система в первую очередь необходима для участников оборота недвижимости, поскольку обеспечивает безопасность совершения сделок и предоставляет определенные гарантии правообладателям. Вместе с тем необходимо отметить, что внедрение системы необходимо также в публичных интересах. Так, например, известно, что первые на земле кадастры были созданы в фискальных интересах государства. Записи о правах собственности, начиная от первых кадастровых записей в Вавилоне и в Египте и до записей Думсдей Сервей, сделанных в Англии в 1086 г., и кадастра, установленного Наполеоном в начале 19 века, велись для целей налогообложения, планирования и контроля государства.[162] В казахстанском законодательстве под значением государственной регистрации понимается влияние регистрации на возникновение, изменение или прекращение прав или обременений прав на недвижимое имущество ( ст.3 Указа о государственной регистрации).

Таким образом, значение государственной регистрации можно осветить с трех позиций: 1) с точки зрения государственных и иных публичных интересов (для учета и контроля, для целей налогообложения, планирования и т.д.); 2) с точки зрения интересов правообладателя и иных участников оборота в целях предоставления им сведений о зарегистрированных правах; 3) с точки зрения влияния регистрации на возникновение, изменение и прекращение прав или обременений прав на недвижимое имущество. Каждый из указанных аспектов рассматриваемого вопроса имеет важное значение и имеет свои специфические черты в разных регистрационных системах.

Характерной чертой во всех западноевропейских странах является то, что кадастр позволяет осуществить систематический охват всей территории, при этом собранные и зарегистрированные данные постоянно обновляются. Земельные участки описываются в соответствие с характером их использования, площадью и размером налогообложения, расположенными на них строениями и топографическими признаками; регистрируются права владения; устанавливаются связи с другими административными регистрами и картотеками. Общей тенденцией является то, что изначальная финансовая сторона кадастра отходит на задний план и о ней говорится все меньше, в то время как его роль, которую он играет в качестве основы общей информационной системы, становится все важней.

Во многих странах западной Европы, помимо своего первоначального назначения, кадастровые карты используются во многих других целях. В Швейцарии, например, в городах выпускаются очень точные муниципальные карты, основанные на использовании кадастровой информации. Объединение кадастровых обследований с другими видами крупномасштабного картографирования городских регионов является общей тенденцией и в других странах.

Другим направлением в развитии системы является преобразование информации, касающейся земли, в пространственные системы. Одним из методов является геодезическое кодирование. Если земельной единице присвоены координаты в государственной геодезической сетке, то вся информация, касающаяся земли, может быть определена в пространстве. Кадастровые карты все больше преобразуются в цифровую форму.

При развитии земельной регистрации в указанных направлениях, проблема выбора кадастровой единицы станет важным фактором во многих отношениях. Если официальная система земельной регистрации, равно как и другие системы земельной регистрации, будет основываться на одной и той же единице, эта единица станет чрезвычайно важной как с юридической, так и с практической точек зрения. При дроблении и изменении кадастровой единицы, как показывает опыт ряда стран, для уточнения параметров требуется судебное разбирательство. Опыт европейских стран позволяет сделать вывод, что имеется тенденция к тому, чтобы земельная единица стала юридической основой, охраняемой законом.

То, что данная единица становится все более важной, может быть продемонстрировано и с другой точки зрения. В прошлом кадастровые и другие системы регистрации, как правило, индексировались по именам их владельцев. Во многих странах регистрация все еще производится таким же образом, что затрудняет поиск при смене владельца. В западных странах кадастры/земельные регистры все чаще индексируются, акцентируя все большее внимание на сущности земельной единицы, идентифицированной с использованием карт и номера единицы. Данная единица также служит ключом к интегрированию других записей в единую систему. Земельная регистрация должна выполняться на основе определенных земельных единиц, а не на основе их владельцев.[163]

Анализируя опыт внедрения системы регистрации прав на недвижимое имущество мы приходим, таким образом, к выводу, что такая система многофункциональна и способствует решению следующих основных задач.

Во-первых, указанная система позволяет однозначно определить правообладателя. Как, уже отмечалось, отличие системы регистрации прав от системы регистрации документов состоит в том, что при системе регистрации прав зарегистрированное право признается действительным, пока иное не установлено судом. При отсутствии такой системы при всякой передаче права нужно было бы расследовать историю объекта для установления обстоятельств, которые могут повлиять на действительность передаваемого права. Правообладателю такая регистрация дает гарантию защиты от необоснованных посягательств на его права, облегчает защиту прав, поскольку регистрация является доказательством существования у него права.

Во-вторых, однозначное установление на основании произведенной регистрации правообладателя позволяет с точностью определить субъекта всех обязательств, вытекающих из факта обладания имуществом. В первую очередь это нужно государству для налогообложения. Помимо этого, регистрация позволяет установить лицо, которое несет обязательства по содержанию недвижимого имущества либо ответственность за вред, причиненный таким имуществом третьим лицам. Учитывая то, что земля является природным объектом и нуждается в поддержании ее природных качеств, в особенности это необходимо для земель сельскохозяйственного назначения, регистрация позволяет вести земельную инспекцию для проведения природоохранных мероприятий.

Значение регистрации для налогообложения чрезвычайно важно. В Казахстане много случаев фактического владения недвижимым имуществом, когда нет юридических оснований для возложения на фактического владельца налоговых обязательств. Даже в крупных городах такая картина довольно распространена. Например, в кондоминиумах в редких случаях участники определились со своими правами на земельные участки. В настоящее время, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельные участки участники кондоминиумов в большинстве случаев не произвели регистрацию прав на них. В связи с этим, вряд ли правомерно возложение на них налоговых обязательств. На практике налоговые органы зачастую возлагают на участников кондоминиума налог на землю, хотя собственниками такой земли до оформления соответствующих документов их признать нельзя.

Регистрация прав на объекты недвижимого имущества позволит устранить неопределенность в принадлежности прав и, как показывает практика, способствует значительному увеличению налоговых поступлений в бюджет.

В третьих, ценность и значение системы государственной регистрации состоит в том, что, за исключением преимущественных интересов, не подлежащих регистрации и признаваемых действительными без таковой, в правовом кадастре содержится вся информация о зарегистрированных правах и обременения прах на недвижимое имущество. Это позволит определить правовой режим объекта недвижимости, установить приоритеты между зарегистрированными правами и их обременениями, исключить необоснованную конкуренцию между ними.

В четвертых, потребителям правового кадастра такая система позволит установить правообладателя, определить правовой режим объекта недвижимости, вид зарегистрированного права и существующих обременений на него. Участники гражданского оборота в результате создания такой системы также защищены в большей мере, поскольку необходимую информацию в целях заключения сделки в отношении объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, они могут получить из такой системы. Более того, система регистрации позволяет получить информацию о притязаниях на права в отношении того или иного объекта недвижимости, что усиливает гарантии участника сделок от будущих притязаний на приобретаемые права.

В пятых, система регистрации позволит государству прогнозировать и контролировать рынок недвижимости. Как отмечалось в литературе, в силу особой социальной ценности объектов недвижимости государство стремиться в той или иной степени контролировать процессы, связанные с оборотом объектов недвижимости.[164]

В шестых, введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество делает излишним существующую систему нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.[165]

В седьмых, для правообладателя и других участников гражданского оборота значение государственной регистрации состоит в том, что она позволяет определить момент возникновения, изменения или прекращения прав или обременений прав на недвижимое имущество.

Значение такого момента чрезвычайно важно, поскольку с этого момента к лицу при приобретении права переходят права и обязанности, связанные с обладанием недвижимым имуществом, а при прекращении права такие права и обязанности с этого момента прекращаются. Мировой опыт функционирования систем регистрации свидетельствует, что в основу определения такого момента кладутся разные критерии. Например, для системы регистрации документов характерным является признание моментом возникновения права момент, устанавливаемый на основании правоустанавливающих документов. Но юридическое значение такой момент приобретает только после произведенной регистрации. Для системы регистрации прав по Торренсу характерно следующее. Во-первых, приоритет между правами определяется по принципу первоочередности: «первый по времени». Например, если были зарегистрированы два залога на один и тот же объект недвижимости и стоимость земли меньше, чем сумма, которая должна быть выплачена по двум залогам, принцип первоочередности требует, чтобы обязательства по ранее зарегистрированному залогу были оплачены из стоимости предмета залога раньше, чем обязательства по залогу, зарегистрированного позже.

Для определения приоритета в указанных случаях нужно определить момент возникновения права. Согласно системе Торренса время оформления документов не предопределяет первоочередности. Договор о залоге, заключенный раньше может быть зарегистрирован позже и не приобретет приоритета перед договором залога, заключенным позже, но зарегистрированном раньше. Первоочередность в таких случаях будет определяться датой регистрации. Согласно нормам, применяемым в странах, в которых введена система Торренса (например, Указ о земельных титулах Колумбии и др.) дата и время регистрации соответствуют дате поступления документа на регистрацию. В этом случае правило «первый по регистрации» означает, что первоочередность, установленная во время принятия заявления, будет иметь значение после того, как произошел акт регистрации. В связи с изложенным, важным моментом организации процедуры регистрации прав на недвижимое имущество являются требования о маркировании заявлении, которая должна быть произведена сразу после приема документа. При этом проставляются дата и время приема документа на регистрацию.

Государственная регистрация прав на недвижимость может быть правообразующей, правооформляющей и учетной.[166] Вопрос о влиянии акта регистрации на права и обязанности участников гражданского правоотношения исследовался в Казахстане и другими авторами. [167]

В настоящее время значение государственной регистрации прав на недвижимость определяется в п. 2 ст. 118 ГК РК и ст.ст. 7, 46, 53, 54, 56 Закона о государственной регистрации. Так, в п. 2 ст. 118 ГК РК предусмотрено, что права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Кодексом и Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления, а при электронной регистрации - момент подтверждения возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) регистрирующим органом путем отправки уведомления о произведенной регистрации.

Аналогичное положение предусмотрено в п. 1 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость, согласно которому если в информационную систему правового кадастра поступила электронная копия правоустанавливающего документа, то моментом государственной регистрации права на недвижимое имущество является момент подтверждения его возникновения, изменения или прекращения регистрирующим органом путем отправки уведомления о произведенной регистрации. Изложенное положение обусловлено тем, что в соответствии с п. 1 ст. 22 Закона о регистрации прав на недвижимость электронная регистрация осуществляется без заявления участников сделки.

В настоящее время момент подачи документов на регистрацию указывается в книге учета документов, поступающих на государственную регистрацию, и в расписке, выдаваемой заявителю (ст.ст. 13 и 26 Закона о регистрации прав на недвижимость).Так, согласно п. 1 ст. 13 указанного Закона, Книга учета документов, поступающих на государственную регистрацию, ведется в целях учета и установления приоритета между заявлениями, поданными на государственную регистрацию. В соответствии с п. 1 ст. 26 Закона в книгу учета документов, поступающих на регистрацию, вносятся сведения о дате, часе, минуте представления документов. Согласно п. 2 указанной статьи, заявителю выдается расписка с указанием даты, часа и минуты поступления документов на регистрацию, фамилии, имени (отчества) ответственного работника, принявшего документы, перечня документов, представленных на регистрацию, адреса, регистрационного кода адреса (при его наличии) объекта недвижимости.

Положение п. 2 ст. 118 ГК РК о том, что права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации является общим, поскольку иное может быть установлено ГК и Законом о регистрации прав на недвижимость. Аналогичное положение предусмотрено в п. 1 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость.

На основании изложенных общих положений определяется момент возникновения прав на недвижимость, указанных в ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость, обременений прав на недвижимость, подлежащих регистрации согласно ст. 5 указанного Закона, а также момент изменений прав (обременений прав), подлежащих регистрации в соответствии со ст. 6 Закона о государственной регистрации

В частности, если стороны пролонгировали срок договора аренды, то срок права пользования считается измененным с момента государственной регистрации. На основании изложенной нормы арест имущества, право доверительного управления, в том числе в процедурах банкротства, считаются возникшими только с момента государственной регистрации, а не с момента наложения ареста или назначения доверительного управляющего.

С учетом изложенных положений, вп. 4 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость установлена норма, согласно которой заявления о государственной регистрации обременений прав, налагаемых государственными органами и уполномоченными лицами, и в других случаях, когда такие обременения прав устанавливаются не по волеизъявлению самого правообладателя, а также заявления о регистрации юридических притязаний должны быть поданы на государственную регистрацию немедленно. Более того, регистрация обременений, налагаемых государственными органами и иными уполномоченными лицами, а также юридических притязаний должна быть произведена немедленно с момента поступления заявления в регистрирующий орган (п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).

Из материалов судебного дела следует, что 28.11.2012 г. между Е. и М. был заключен договор дарения земельного участка с домовладением. Сделка совершена в простой, а не в нотариальной форме.17.01.2013 г.М. (одаряемым) были поданы документы на регистрацию права собственности на указанное имущество. Уведомлением Департамента юстиции от 23.01.2013 г. было отказано в государственной регистрации со ссылкой на подп. 1 п. 1 ст. 31 Закона о регистрации прав на недвижимость по тем основаниям, что Е.(даритель) ликвидирован решением специализированного межрайонного экономического суда от 07.12.2012 г. Согласно указанному решению суда ликвидатором назначен ГУ «Департамент по работе с несостоятельными должниками… Комитета МФ РК». В соответствии со ст.50 ГК с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению имуществом и делами юридического лица. Следовательно, Е.не имеет права распоряжаться данным имуществом.

Суд первой инстанции признал незаконным и отменил указанное Уведомление Департамента юстиции по тем основаниям, что в соответствии п.1 ст. 9 Закона орегистрации прав на недвижимость заявитель М.имел срок шесть месяцев для регистрации своего права на подаренную ему недвижимость. Ликвидированное лицо –Е. распорядилось своим имуществом в соответствии с договором дарения до вынесения решения от 07.12.2012г. о его ликвидации.

Однако, в постановлении Апеляционной судебной коллегии от 19.06.2013 г. было признано, что указанные выводы суда первой инстанции противоречат Закону о регистрации прав на недвижимость по следующим основаниям. Право собственности на предмет договора дарения по данному делу в соответствии с подпунктом 1 ст. 4 Закона подлежит государственной регистрации. Следовательно, на момент обращения заявителя в Департамент юстиции для государственной регистрации земельного участка с домовладением, предусмотренного договором дарения от 28.11.2012 г., право собственности сохранялось за дарителем. При приеме документов заявителя на государственную регистрацию регистрирующим органом было установлено, что на момент подачи заявления 17.01.2013 г. в отношении дарителя Е. имеется решение суда от 07.12.2012 г., вступившее в законную силу 22.12.2012 г., о ликвидации его с назначением ликвидатора. В соответствии ст. 50 ГК полномочия по управлению имуществом и делами указанного юридического лица перешла к ликвидационной комиссии, поэтому Е. уже не могла распоряжаться указанным имуществом по отчуждению его третьему лицу.

По изложенным основаниям решение суда в части удовлетворения заявления отменено с вынесением в этой части нового решения об отказе в удовлетворении заявления о признании незаконным и отмене оспариваемого Уведомления Департамента юстиции об отказе от 23.01.2013 г. [168]

Вместе с тем, полагаем, что аргументы апеляционной коллегии, что момент распоряжения Е. принадлежащей ему недвижимостью определяется моментом подачи заявления на государственную регистрацию (17.01.2013 г.), не являются обоснованными. В связи с исключением в соответствии с Законом от 25.03.11 г. № 421-IVиз комментируемой статьи и других статей ГК и иных законодательных актов норм о регистрации сделок с недвижимостью, договор дарения с недвижимостью не подлежит регистрации и считается совершенным с момента заключения (подписания) сторонами, а случае, установленном соглашением сторон (см. комментарий к ст. 154 ГК), с момента нотариального удостоверения. Договор дарения от 28.11.2012 не подлежит нотариальному удостоверению ни в соответствии с законодательными актами, ни в соответствии с соглашением сторон и, соответственно, считается заключенным с момента подписания сторонами, то есть с 28.11.2012 г. Таким образом, Е. распорядилось недвижимостью путем заключения договора дарения 28.11.2012 г., еще до того, как принято решение о его ликвидации (07.12.2012 г.) и до назначения ликвидатора. Более того, согласно подп. 2 ст. 5 Закона о регистрации прав на недвижимость, право доверительного управления подлежит обязательной государственной регистрации и на основании п. 1 ст. 7 указанного Закона считается возникшим с момента государственной регистрации обременения прав на недвижимость. Между тем, в материалах дела не указано, что право доверительного управления ликвидатора было зарегистрировано. В этой связи мы может предположить, что оно не регистрировалось. К ликвидатору право распоряжаться недвижимым имуществом ликвидируемого юридического лица переходит с момента государственной регистрации права доверительного управления. В связи с изложенным, если на момент подачи заявления о государственной регистрации 17.01.2013 г. право доверительного управления ликвидатора не было зарегистрировано, заявление о регистрации должны были подать обе стороны, как Е., так М., поскольку сделка нотариально не удостоверена. Однако, если на указанную дату право доверительного управления ликвидатора было зарегистрировано, то подать на регистрацию заявление могли ликвидатор и М. В последнем случае, подача заявления только одной из сторон должно было стать основанием для отказа в приеме документов на основании подп. 1 п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость, а не основанием для отказа в регистрации. При подаче заявления обеими уполномоченными сторонами до момента внесения в Национальный реестр бизнес-идентификационных номеров сведения о прекращении деятельности Е. основания для отказа в приеме документов или отказе в регистрации по тому основанию, что Е. не имеет право распоряжения, на наш взгляд, отсутствуют.

Исключения из общего положения о моменте возникновения прав и обременений прав на недвижимость с момента государственной регистрации могут быть предусмотрены ГК, Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и иными законодательными актами.

Так, согласно п. 4 ст. 1072 ГК принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Существуют и другие исключения из общего правила. Так, в п. 3 ст. 47 ГК предусмотрено, что имущество (права и обязанности) переходит к правопреемнику в момент его регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами или решением о реорганизации. Согласно п. 3 ст. 46 Закона о регистрации прав на недвижимость при реорганизации юридического лица датой возникновения права на недвижимое имущество у правопреемника признается дата регистрации юридических лиц в целях удостоверения факта реорганизации.

При гибели имущества или таком его повреждении, что влечет за собой прекращение существования имущества как объекта недвижимости, в случае подачи заявления не позднее трех месяцев с момента наступления указанных обстоятельств, права на недвижимое имущество считаются прекращенными с момента наступления обстоятельств, указанных в акте. В иных случаях права прекращаются с момента регистрации (п. 1 ст. 54 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Полагаем, что к исключениям из общего положения можно отнести и случай, предусмотренный в п. 4 ст. 235 ГК. Согласно указанной норме, члены потребительского кооператива (жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного), другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом в пользование, приобретают право собственности на указанное имущество. Моментом возникновения прав на указанные объекты необходимо отнести момент внесения в полном объеме паевого взноса, независимо от момента государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 53 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество. Соответственно, момент возникновения юридических притязаний не связан с моментом государственной регистрации. Например, дата заключения соглашения о задатке или предварительного договора определяет момент возникновения юридического притязания лица, имеющего намерение приобрести имущество. Вместе с тем полагаем, что при определении объекта регистрации указанные соглашения должны были быть признаны как сделки, не влекущие возникновения прав или обременений прав на недвижимость.

Не совпадают момент возникновения права собственности наследодателя, не успевшего зарегистрировать свои права, в тех случаях, когда право на регистрацию переходит к наследникам. Дата возникновения права наследодателя в указанных случаях определяется на основании правоустанавливающих документов, а в случае необходимости – по дате наступления юридического факта (юридического состава), предшествующего дню открытия наследства (п. 2 ст. 45 Закона о регистрации прав на недвижимость). Так, на практике нередки случаи, когда лицо, имея правоустанавливающие документы на недвижимость (нотариально удостоверенный договор, акт приемки в эксплуатацию, решение суда о признании права и др.), не успев зарегистрировать права, умерло. Закон о регистрации прав на недвижимость позволяет произвести регистрацию на имя умершего лица, который не успел зарегистрировать права, но момент возникновения его права определяется не датой регистрации, а датой, устанавливаемой на основании правоустанавливающего документа, например, это может быть дата нотариального удостоверения договора, дата вступления в силу решения суда, дата выдачи акта приемки в эксплуатацию или дата предоставления земельного участка на основании договора купли продажи, заключаемого с местным исполнительным органом. Если такую дату нельзя установить на основании правоустанавливающего документа, то датой возникновения права необходимо признать дату, предшествующую дате смерти наследодателя. До принятия Закона о регистрации прав на недвижимость в Казахстане сложилась практика регистрации прав на умершее лицо и моментом возникновения для него являлся момент подачи заявления наследником. Между тем, с момента своей смерти наследодатель утратил правосубъектность и не может быть субъектом права собственности и иных прав.

Права (обременения прав) на недвижимое имущество, не подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан, регулирующими соответствующие отношения, если иное не установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость). Например, если по желанию сторон будет зарегистрировано право пользования недвижимостью на срок менее одного года на основании договора аренды, то моментом его возникновения может быть момент нотариального удостоверения договора или заключения его в простой письменной форме, если стороны специально не оговорят, что моментом возникновения права пользования является момент государственной регистрации или момент передачи имущества.

Момент возникновения права не совпадает с моментом регистрации и при систематической регистрации ранее возникших прав, поскольку для таких прав Закон о регистрации прав на недвижимость предусматривает учетную регистрацию. Так, согласно п. 2 ст. 56 указанного Закона, дата возникновения ранее возникшего права (обременения права) на недвижимое имущество при систематической регистрации определяется на основании правоустанавливающих документов в соответствии с законодательством Республики Казахстан, действовавшим на момент возникновения ранее возникшего права (обременения права). В соответствии с подп. 2 ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость, ранее возникшее право (обременение права) - право (обременение права) на недвижимое имущество, которое возникло до 1 марта 1996 года и действительно при условии его соответствия законодательству, действовавшему на момент возникновения соответствующего права. Согласно подп. 18 ст. 1 указанного Закона, систематическая регистрация ранее возникших прав в правовом кадастре - учетная регистрация прав (обременении прав) на недвижимое имущество, которые возникли до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и действительные, если они соответствуют законодательству, действовавшему в момент их возникновения.

Например, при систематической регистрации право собственности на квартиру на основании договора приватизации, заключенного 15.11.1995 г., подлежит учетной регистрации и считается возникшим не с момента такой регистрации, а с момента заключения договора приватизации. Однако, необходимо учитывать, что сроки и порядок проведения систематической регистрации определяются уполномоченным органом (п. 1 ст. 57 Закона о регистрации прав на недвижимость). Отсутствие систематической регистрации не влияет на возникновение ранее возникшего права.

В отношении отдельных видов недвижимости момент возникновения права собственности на них определяется моментом возникновения права собственности на земельный участок. Так, согласно п. 5 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость, при государственной регистрации прав на земельный участок одновременно считаются зарегистрированными права на недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, за исключением прав на первичные и вторичные объекты, которые регистрируются отдельно или вместе с государственной регистрацией прав на земельные участки.

Так, нет необходимости отдельно от прав на земельные участки регистрировать права на такие объекты, как многолетние насаждения, поверхностные водные объекты. В отличие от указанных, права на первичные и вторичные объекты подлежат регистрации. Согласно, Закону о регистрации прав на недвижимость, первичный объект недвижимости - здания и сооружения различного функционального назначения, а также объекты особого регулирования и градостроительной регламентации (п. 7 ст. 1);вторичный объект недвижимости - жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права) (п. 8 ст. 1);

Определение момента возникновения прав или обременений прав на недвижимое имущество имеет важное значение при установлении приоритета между ними. Так, согласно п. 6 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость при установлении приоритетов между несколькими правами (обременениями прав) на один и тот же объект недвижимости необходимо исходить из следующих положений:

1) зарегистрированные в правовом кадастре права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые в соответствии со статьями 4 и 5 настоящего Закона подлежат государственной регистрации, имеют приоритет над незарегистрированными;

2) приоритет ранее возникших прав (обременении прав) на недвижимое имущество устанавливается по дате возникновения права в соответствии с гражданским законодательством.

Таким образом, Закон о государственной регистрации при решении вопроса о значении государственной регистрации исходит из того, что значение регистрации должно быть дифференцировано с учетом объекта регистрации и даты его возникновения (до или после введения системы регистрации), устраняя при этом противоречия между Общей и Особенной частью ГК РК.