Тема 4. ПРОЦЕДУРА РЕГИСТРАЦИИ

Органы регистрации и общие положения о подаче заявления.

Согласно подп. 17) ст. 1 Закона о регистрации правовой кадастр – это единый государственный реестр зарегистрированных прав на недвижимое имущество, сведений о зарегистрированных правах на гражданские воздушные суда, морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море».

Правовой кадастр состоит из:

1) книги учета документов, поступающих на регистрацию;

2) регистрационной книги;

3) книги учета запросов на предоставление сведений из правового кадастра;

4) регистрационных дел;

5) книги учета сведений о зарегистрированных правах (обременениях) на гражданские воздушные суда, морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море»;

6) информационной системы.

1. Книга учета документов, поступающих на государственную регистрацию, ведется регистрирующими органами в целях учета и установления приоритета между заявлениями, поданными на государственную регистрацию возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов регистрации.

Приоритет между заявлениями, внесенными в книгу учета документов, поступающих на государственную регистрацию, устанавливается по дате, часу и минуте подачи заявления на государственную регистрацию.

Форма, содержание и порядок ведения книги учета документов, поступающих на государственную регистрацию, определяется уполномоченным органом.

2. Регистрационная книга состоит из регистрационных листов, заполняемых на объекты недвижимости.

Отдельные регистрационные листы могут быть заполнены на следующие объекты недвижимого имущества:

1) земельный участок;

2) вторичный объект недвижимости;

3) земельный участок вместе с расположенными на нем первичными объектами недвижимости.

Регистрационный лист состоит из четырех разделов:

1) идентификационные характеристики недвижимого имущества, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

2) реестр прав на недвижимое имущество с выделением сервитутов, устанавливаемых в пользу господствующего земельного участка или другого объекта недвижимости;

3) реестр обременении прав на недвижимое имущество с выделением залога, а также обязательств, следующих за недвижимым имуществом;

4) реестр юридических притязаний и сделок, не влекущих возникновение прав или обременении прав на недвижимое имущество.

Форма и порядок внесения записей в регистрационный лист определяется Правилами внесения и аннулирования записей в регистрационный лист правового кадастра, утвержденными Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 242.

.

3. Книга учета запросов на предоставление информации из правового кадастра ведется регистрирующими органами в целях учета поступивших запросов и предоставленной информации из правового кадастра.

Форма, содержание и порядок ведения книги учета запросов на предоставление информации из правового кадастра определяется уполномоченным органом.

4. Регистрационное дело –эточасть правового кадастра, в котором по объектному принципу осуществляется хранение копии документов, представленных на государственную регистрацию (подп. 26) ст. 1 Закона о регистрации). По общему правилу, регистрационное дело ведется на каждый земельный участок и содержит копии правоустанавливающих и других документов, прилагаемых к заявлению, поданному на регистрацию, в том числе копии идентификационного документа на земельный участок, а также документы регистрирующего органа, относящиеся к данному объекту недвижимости или его правообладателям, и бумажные копии электронных документов.

На каждый вторичный объект недвижимости, входящий в состав объекта кондоминиума, ведется отдельное регистрационное дело.

При необходимости, на земельный участок, на котором находятся несколько первичных объектов недвижимости, регистрационное дело ведется в нескольких томах.

В п. 4 ст. 118 ГК РК закрепляется принцип публичности государственной регистрации. Публичность государственной регистрации в контексте указанной нормы, как мы полагаем, означает открытость, гласность государственной регистрации, возможность получения информации из правового кадастра в публичных или частных интересах заинтересованным лицам с учетом установленных ограничений. Так, в указанном пункте устанавливается положение о предоставлении информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество любому лицу с учетом ограничений, установленных Законом о регистрации прав на недвижимость.

Согласно п. 1 ст. 17 указанного Закона, сведения, раскрывающие информацию о гражданах (персональные данные) и других правообладателях, за исключением данных, идентифицирующих правообладателя (фамилия, имя, отчество и дата рождения физического лица, наименование и регистрационный номер юридического лица), не могут быть предоставлены. В п. 2 указанной статьи предусмотрено, копии документов, находящиеся в регистрационном деле правового кадастра, представляются по мотивированным запросам судебных, правоохранительных и других государственных органов в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан, временных, банкротных и реабилитационных управляющих в рамках проведения процедур реабилитации и банкротства, ликвидационной комиссии (ликвидатора) принудительно ликвидируемого юридического лица. Иным лицам указанная информация выдается с письменного согласия правообладателя.

В отношении информации по конкретному объекту недвижимого имущества и обобщенных данных о правах физического или юридического лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, заверенные регистрирующим органом, в п. 3 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость установлено, что они выдаются по запросам правообладателя (уполномоченного представителя) и мотивированным запросам:1) адвокатов;2) правоохранительных, судебных органов, по находящимся в производстве уголовным, гражданским, административным делам в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан;3) судебных исполнителей по находящимся в производстве исполнительным документам в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан;4) органов государственных доходов и других государственных органов в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан;5) нотариусов, наследников;6) временных, банкротных и реабилитационных управляющих в рамках процедур реабилитации и банкротства, ликвидационной комиссии (ликвидатора) принудительно ликвидируемого юридического лица;7) органов опеки и попечительства;8) иных лиц с письменного согласия правообладателя.

Учет поступивших запросов и предоставленной информации из правового кадастра ведется в Книге учета запросов на предоставление информации из правового кадастра (ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость).

В настоящее время приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28 марта 2012 г. № 131 утверждены Правила предоставления информации из правового кадастра, которые определяют порядок предоставления из правового кадастра информации о существующих и прекращенных правах на недвижимое имущество и иных объектах регистрации, идентификационных характеристиках недвижимого имущества, правообладателях. В частности, Правила устанавливают основания, условия предоставления и виды информационных услуг.

Так, из запроса от 4.04.2008г. следует, что ТОО, обратилось в ГУ «Департамент юстиции» с просьбой предоставить сведения об имуществе, зарегистрированном за гр.-м М. Департамент юстиции отказал в предоставлении информации.Отказ регистрирующего органа был обжалован в суде. Решением Специализированного межрайонного экономического суда от 16.10.2008 г. в иске было отказано по следующим основаниям. Поскольку ТОО истребовал у регистрирующего органа информацию о правах физического лица на имеющиеся у него все объекты недвижимости, тем самым, запросил обобщенные данные об имеющемся у физического лица имуществе, заверенные росписью уполномоченного должностного лица, то в силу требований Закона о регистрации прав на недвижимость, Правил предоставления информации из правового кадастра, данная информация выдается по мотивированным запросам правообладателя (уполномоченного представителя), правоохранительных, судебных органов, судебных исполнителей по находящимся в производстве уголовным, гражданским, административным делам, налоговых органов, нотариусов, наследников, конкурсных и реабилитационных управляющих в процедурах банкротства, органов опеки и попечительства. Между тем, информация о правообладателе на конкретный объект недвижимого имущества может быть выдана любому лицу[169].

Правовой кадастр ведется регистрирующими органами. В соответствии с подп. 27) ст. 1 Закона о регистрации регистрирующий орган - территориальные органы юстиции, осуществляющие государственную регистрацию по месту нахождения недвижимого имущества.

Правовой кадастр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на недвижимое имущество и иных объектах регистрации, идентификационных характеристиках недвижимого имущества, сведения о правообладателях, информацию об имеющихся запросах сведений из правового кадастра.

Правовой кадастр также включает в себя сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на гражданские воздушные суда, морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», переданные в регистрирующий орган государственными органами, уполномоченными на их регистрацию.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется регистрирующими органами по местонахождению объекта недвижимого имущества с учетом идентификационных и других характеристик недвижимого имущества, необходимых для ведения правового кадастра.

Все записи в правовом кадастре ведутся на каждый объект недвижимости и приравненные к ним объекты. Объекты недвижимости идентифицируются кадастровым номером.

Все записи о государственной регистрации прав (обременении прав) на недвижимое имущество, прав на приравненные к недвижимости объекты заносятся регистрирующим органом в информационную систему правового кадастра.

Единая информационная система правового кадастра формируется уполномоченным органом.

Порядок ведения и пользования информационной системы правового кадастра определяется уполномоченным органом.

Порядок взаимодействия государственных органов по обмену информацией для целей ведения правового и иных кадастров определяется Правилами взаимодействия государственных органов по обмену информацией для целей ведения правового и иных кадастров, утвержденными Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 18 марта 2015 года № 164.

В Законе о регистрации прав на недвижимость порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество регулируется в главе 4 и включает такие стадии как: 1) прием документов; 2) проверка документов, представленных на государственную регистрацию, включая проверку законности совершаемой сделки и (или) иных юридических фактов (юридических составов), являющихся основаниями возникновения, изменения, прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество или иных объектов государственной регистрации на соответствие действующему законодательству; 3) внесение записей в регистрационный лист о произведенной регистрации либо отказ или приостановление государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим Законом; 4) совершение надписи на правоустанавливающем документе о произведенной государственной регистрации; 5) выдача правоустанавливающего документа с отметкой о произведенной регистрации, либо документа об отказе или приостановлении государственной регистрации по основаниям, предусмотренным настоящим Законом, а также выдача свидетельства о государственной регистрации в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.

Помимо Закона о регистрации прав на недвижимость, порядок государственной регистрации регламентируется рядом НПА, в том числе приказами: 1) и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24.08.2007 г. № 236 «Об утверждении формы заявления о регистрации прав на недвижимое имущество и иных объектов, уведомления о внесении в регистрационные документы соответствующих записей»; 2) Агентства по регистрации недвижимости и юридических лицМинистерства юстиции Республики Казахстан от 3.12.1997 г. № 21 «Обутверждении Временной инструкции по заполнению унифицированной формырегистрационного листа Правового кадастра»; 3) Министра юстиции Республики Казахстан от 28.03.2012 г. № 131«Об утверждении Правил предоставления информации из правового кадастра» и др.

Исправление ошибок, допущенных при государственной регистрации.Ошибки, допущенные при регистрации, могут быть исправлены по инициативе регистрирующего органа или по заявлению заинтересованного лица в порядке, установленном Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 243 «Об утверждении Правил внесения записей в целях исправления ошибок, допущенных в регистрационных документах» с учетом правил, установленных ст. 32 Закона о регистрации.

Ошибки, допущенные при регистрации, не изменяющие принадлежность, характер или содержание зарегистрированного права (обременения прав), могут быть исправлены регистрирующим органом по собственной инициативе с письменным уведомлением всех заинтересованных сторон. Отметка об уведомлении ставится в регистрационном листе. Копии уведомлений подлежат хранению в регистрационном деле.

Любое лицо, интересы которого нарушаются в результате допущенных при регистрации ошибок, при отказе регистрирующего органа внести соответствующие исправления в регистрационные документы может обратиться в суд с заявлением о внесении исправлений на основании решения суда.

Если исправление ошибок влияет на принадлежность, характер или содержание зарегистрированного права (обременения права и иных объектов государственной регистрации), заинтересованные лица должны быть уведомлены о необходимости внесения таких исправлений. Внесение исправлений в указанных случаях допускается только при наличии письменного согласия всех заинтересованных лиц, удостоверенных нотариально или поданных в регистрирующий орган лично. В тех случаях, когда заинтересованные лица отказали в даче согласия на внесение исправлений или не дали ответ в течение одного месяца с момента получения уведомления, регистрирующий орган должен обратиться в суд для вынесения решения о внесении исправлений.

Если регистрация была произведена на основании документа, выданного государственным органом, и исправления касаются сведений, указанных в этом документе, исправление ошибок допускается при условии внесения этим органом соответствующих изменений в такой документ. Внесение изменений в указанном случае осуществляется регистрирующим органом с соблюдением вышеприведенных правил.

Аннулирование записей в регистрационном листе правового кадастра.Аннулирование записей в регистрационном листе правового кадастра осуществляется регистрирующим органом на основании актов суда, вступивших в законную силу.

Наличие обременений не должно препятствовать исполнению судебного акта о признании сделки или иного правоустанавливающего документа недействительными.

В случае аннулирования записи о регистрации возникновения права на недвижимое имущество при наличии обременений регистрирующий орган должен в течение семи рабочих дней со дня поступления судебного акта уведомить залогодержателя или соответствующий уполномоченный орган, по решению которого наложено ограничение, о произведенном аннулировании записи в регистрационном листе правового кадастра.

Порядок аннулирования записей в регистрационном листе правового кадастра устанавливается Правилами внесения и аннулирования записей в регистрационный лист правового кадастра, утвержденными Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 242.

Статья 9 Закона о регистрации устанавливает сроки подачи документов на регистрацию. Так, лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права), в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов. Однако заявления о государственной регистрации обременении прав, налагаемые государственными органами и уполномоченными лицами, и в других случаях, когда такие обременения прав устанавливаются не по волеизъявлению самого правообладателя, а также заявления о регистрации юридических притязаний должны быть поданы на государственную регистрацию немедленно. А при наличии обременений, которые исключают государственную регистрацию права (обременения прав), лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для прекращения обременения.

Нарушение физическими и (или) юридическими лицами сроков, установленных ст. 9 Закона о регистрации, влечет штраф на физических лиц в размере десяти, на юридических лиц - в размере двадцати месячных расчетных показателей (ст. 460 Кодекса Республики Казахстан об административных правонарушениях от 5 июля 2014 года № 235-V).