Изменение вида права (обременения права) как объекты государственной регистрации

Изменение вида права на недвижимость на основании законодательного акта не требуют государственной регистрации. Так, например, согласно п. 1 ст. 122 Указа о земле 1995 г. граждане Республики Казахстан, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, с даты вступления в силу настоящего Указа становятся собственниками этих земельных участков. В п. 2 указанной статьи было предусмотрено, что граждане и негосударственные юридические лица, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки предоставлены в постоянное пользование под застройку или застроенные производственными и другими объектами, прочно связанными с землей, включая земли, предназначенные для их обслуживания, становятся собственниками этих земельных участков, если право постоянного пользования ими выкуплено ранее.

Соответственно, в указанных случаях право пожизненного наследуемого владения или право постоянного пользования земельными участками на основании законодательного акта трансформировалось в право частной собственности на земельный участок. Изменение вида права в указанных случаях не требует государственной регистрации.

Случаи трансформации права на земельные участки на основании Указа о земле 1995 г. имеют на практике важнейшее значение, поскольку в указанных случаях земельные участки выбыли из государственной собственности и перешли в частную и при этом право частной собственности может быть подтверждено, например, актом на право пожизненного наследуемого владения.

Вместе с тем, в судебной практике имеются случаи неприменения норм п. 1 ст. 122 Указа о земле 1995 г. о преобразовании права пожизненного наследуемого землей в право частной собственности, а также норм Закона о государственной регистрации прав на недвижимость о действительности ранее возникших прав без государственной регистрации (подп. 2 и 18 ст. 1, п. 4 ст. 7, ст. 56). Так, из материалов гражданского дела видно, что на основании решения главы районной администрации от 11.09.1993 г. гр.-ке Я. предоставлено право пожизненного наследуемого владения земельным участком площадью 0,1007 га для садоводства, расположенным в садоводческом обществе «А».1.02.1994 г. гр.-ке Я. выдан государственный акт на вышеуказанный земельный участок. Постановлением акимата района от 14.07.2005 г. гр.-ну Д. разрешено оформление земельного участка № 36 площадью 0,1200 га в ПК СТ «А», на основании которого был выдан государственный акт на право собственности на земельный участок, зарегистрированный в Управлении юстиции. Я. обратилась с иском к Д., акимату, ГУ «Отдел земельных отношений», ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства», ТОО «ВЛ» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, выданных на имя Д., акта приемки объекта строительства в эксплуатацию, техпаспорта на домостроение, мотивируя тем, что на основании государственного акта о праве пожизненного наследуемого владения владельцем данного земельного участка является она. Отменяя постановление коллегии по гражданским делам от 25.06.2008 г., удовлетворившего требования истца, надзорная коллегия Верховного Суда Республики Казахстан в постановлении от 18.02.2009 г. от № 4гп-46-09 указала, что Я. правом собственности на спорный земельный участок не обладала, так как закон прямо связывает возникновение тех или иных прав на недвижимое имущество с их регистрацией, а регистрацию права собственности Я. не производила. Кроме того, Я. не произвела замену земельного акта старого образца на новый, хотя в старых актах не были указаны кадастровые номера, а это привело к тому, что при выдаче Д. правоустанавливающих документов на данный спорный участок он числился как не занятый.

Между тем, на наш взгляд, надзорная коллегия Верховного Суда РК не учла, что согласно п. 1 ст. 122 Указа о земле 1995 г.граждане РК, которым до вступления в силу настоящего Указа земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, с даты вступления в силу настоящего Указа становятся собственниками этих земельных участков. На момент вступления в силу Указа о земле 1995 г. со дня его опубликования, право частной собственности на земельные участки не подлежало регистрации. Система регистрации в РК действует с 1 марта 1996 г. и права, возникшие до 1 марта 1996 г., действительны при условии их соответствия законодательству, действовавшему на момент возникновения соответствующего права, то есть без государственной регистрации (подп. 2 ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Изменение вида права на основании договора необходимо зарегистрировать. Например, аренда соглашением сторон может быть изменена на безвозмездное пользование. При этом меняется и основание возникновение права.