Прекращение прав (обременений прав) как объект регистрации.

Еще одним объектом регистрации является прекращение прав (обременений прав) на объекты недвижимости. Своевременная регистрация прекращения прав и особенно обременений прав на недвижимое имущество является гарантией защиты прав участников оборота гражданского оборота, поскольку правовой кадастр признан одним из единственных источников юридически значимой информации о зарегистрированных правах (обременениях прав) на недвижимое имущество. Своевременная регистрация прекращения залога, ареста, опеки или попечительства и других обременений прав на недвижимое имущество способствует восстановлению объема полномочий правообладателя в полном объеме. Однако, практика показывает, что зачастую органы, наложившие обременения, забывают своевременного зарегистрировать их прекращение, несмотря на отпадение обстоятельств, явившихся основаниями их возникновения.[153] В итоге правообладатель по вине таких органов лишен возможности распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В таких случаях следует привлечь виновные органы к гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный правообладателю в результате несвоевременного погашения обременений прав на его имущество.

Регистрация прекращения права (обременения права) на недвижимое имущество в различных случаях имеет свои особенности. В тех случаях, когда основания возникновения и прекращения прав на один и тот же объект недвижимости совпадают, при регистрации возникновения права одновременно регистрируется прекращение права. Такое совпадение имеет место при переходе прав на основании гражданско-правовых сделок. Например, при регистрации возникновения права на основании купли-продажи, дарения, мены, пожизненного содержания с иждивением одновременно прекращаются права у отчуждателя. В таких случаях регистрирующий орган на основании одних и тех же документов и за одну и ту же регистрационную плату регистрирует возникновение права у приобретателя и прекращение права у отчуждателя. На практике предпринимались попытки в рассматриваемых случаях проводить двойную регистрацию: возникновение права у приобретателя и прекращения права у отчуждателя, взимая при этом с каждого из указанных субъектов отдельную регистрационную плату. Такую практику нельзя признать правомерной. Регистрация отдельно возникновения права и прекращения права при этом становится бессмысленной. Возникновение и прекращение прав в рассматриваемых случаях должно происходить в один и тот же момент. На практике проблемы возникают в тех случаях, когда по договору регистрация возникновения права возложена на приобретателя, но он ее задерживает. В таких случаях регистрация может быть произведена на основании заявления отчуждателя, если сделка удостоверена в нотариальном порядке. При обращении в последующем за регистрацией приобретателя моментом возникновения права для него следует признать момент прекращения права у отчуждателя. В тех случаях, когда сделка не удостоверена в нотариальном порядке, регистрация должна быть произведена по заявлению всех участников.

Сложнее, когда права прекращаются без возникновения прав у третьего лица. Такая ситуация возникает при гибели имущества в результате наступлении таких обстоятельств как, пожары, взрывы, землетрясении и т.д. Права на земельные участки в указанных случаях, как правило, не прекращаются. Исключения могут иметь место, например, в тех случаях, когда при наступлении тех или иных обстоятельств земельные участки не могут быть использованы по прежнему назначению в результате того, что они становятся дном поверхностных водоемов, оврагами и т.д. Правообладатель в таких случаях должен иметь право на прекращение своих прав на основании документов, подтверждающих наступление указанных обстоятельств.

При прекращении прав на недвижимое имущество без перехода права третьим лицам (при пожаре, сносе дома и т.д.) проблематичным является определение момента, с которого права считаются прекращенными, с момента наступления указанных обстоятельств или государственной регистрации прекращения права в правовом кадастре. Действующее законодательство не дает ответа на поставленный вопрос. Нами было высказана позиция, в соответствии с которой моментом прекращения прав в таких случаях необходимо признавать момент наступления обстоятельств, повлекших гибель имущества, поскольку нельзя признавать существующими права в отношении объекта, который физически перестал существовать.[154] Исключения могут быть установлены для случаев, когда без уважительных причин регистрация прекращения права осуществляется по истечении установленных сроков. Например, считаем, что такая регистрация могла бы быть осуществлена в течение трех месяцев с момента гибели имущества. При просрочке датой прекращении права следовало бы признать дату регистрации.

Ряд проблем существует в настоящее время при регистрации прекращения обременений прав на недвижимое имущество. Такие обременения могут прекращаться на основании различных юридических фактов (юридических составов), среди них: а) наступление обстоятельств, указанных в договоре, являющегося основанием возникновения обременения; б) истечение срока, на который было установлено обременение; в) по обоюдному соглашению сторон; г) при отмене обременения в одностороннем порядке органом, его наложившим; д) по требованию одной стороны, если это вытекает из законодательства или соглашения сторон; ж) исполнение обязательства; з) по другим основаниям, предусмотренным законодательством или соглашением сторон.

Во всех указанных случаях возникает вопрос о том, на ком лежит обязанность регистрировать прекращение обременений, что является основанием их прекращения и с какого момента обременения считаются погашенными.

Прекращение некоторых ограничений не требует регистрации в правовом кадастре. В частности, при достижении лицом возраста полной дееспособности прекращаются обременения прав по распоряжению имуществом. Для прекращения таких ограничений достаточно достижения правообладателем, по общему правилу, 18 лет. При вступлении в брак ранее указанного возраста полная дееспособность наступает с момента вступления в брак.

При прекращении права (обременения права) по соглашению стороны должны представить в регистрирующий орган соответствующий договор. Если обременение может быть прекращено в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законодательными актами или соглашением сторон, заинтересованное лицо должно представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие наступление обстоятельств, являющихся основанием для прекращения права (обременения права) на недвижимое имущество по волеизъявлению одной стороны. На регистрирующий орган при этом возлагается обязанность провести правовую экспертизу с целью установления обстоятельств, являющихся в соответствии с законодательным актом или соглашением основанием для прекращения обременения в одностороннем порядке. Например, в соответствие с п. 5 ст. 24 Закона РК «О жилищных отношениях» договор найма жилища, в котором не проживает частный собственник, если договор не предусматривает срок действия или иных оснований прекращения, может быть расторгнут наймодателем во всякое время с предупреждением нанимателя не менее чем за три месяца. Следовательно, в данном случае для регистрации прекращения права аренды в регистрирующий орган необходимо подать заявление и представить письменное доказательство, подтверждающее факт предупреждения нанимателя о прекращении договора не менее чем за три месяца до подачи заявления.

Подачу заявления о прекращении обременений, налагаемых правоохранительными, налоговыми органами или судом необходимо возложить на соответствующие органы. В частности, определением суда налагается арест, возбуждается производство по делу о банкротстве, возбуждаются такие процедуры банкротства, как реабилитационная процедура и конкурсное производство. Обязанность по регистрации реабилитационной процедуры или конкурсного производства можно возложить на управляющих, но определение суда о возбуждении производства по делу о банкротстве может быть зарегистрировано только судом. Управляющие к этому моменту еще не назначены. Ни кредиторы, ни должник таких обязанностей нести не должны. В настоящее время действующее законодательство не освобождает государственные органы от внесения платы за регистрацию. Однако, поскольку это бюджетные организация, необходимыми средствами для регистрации они не располагают. Между тем, своевременное наложение и прекращение обременений прав на недвижимое имущество имеет большое значение, как для заинтересованных лиц, так и для самого правообладателя. В связи с этим нами в проекте Закона о государственной регистрации была сформулирована норма, в соответствии с которой регистрация обременений, налагаемых государственными органами, может быть возложена на третьих лиц, в интересах которых устанавливается то или иное обременение. В частности, в исковом производстве такая обязанность может быть возложена на кредитора, в конкурсном производстве или реабилитационной процедуре – соответственно на конкурсного или реабилитационного управляющего. В последнем случае расходы будут отнесены на имущество должника. В будущем следовало бы, на наш взгляд, возложить регистрацию обременений на сами органы. Для этого им необходимо формировать соответствующий фонд либо освободить указанные органы от внесения платы. Зарубежный опыт показывает, что регистрация обременений, налагаемых государственными органами, осуществляется, как правило, за счет таких органов.

В настоящее время существует ряд пробелов и противоречий в нормах действующего законодательства, регулирующих прекращение некоторых видов обременений прав на недвижимое имущество. В частности, несовершенно решение рассматриваемых вопросов в законодательстве об ипотеке, сервитутах и др. Рассмотрим некоторые из таких проблем.

Основания прекращения сервитутов установлены статьей 74 ЗК РК. В частности, основаниями прекращения сервитута признаны:

1) отказ правообладателя,

2) длительное неиспользование (3 года),

3) истечение срока, на который он был установлен,

4) соглашение между сторонами,

5) решение суда,

6) иные основания, предусмотренные законодательными актами Республики Казахстан.

В соответствии с п. 4 ст. 74 ЗК РК сервитут в судебном порядке может быть прекращен по требованию частного собственника или землепользователя в связи с ненадлежащим его использованием правообладателем, а также ввиду отсутствия оснований, по которым он был установлен. Соответственно по этому основанию сервитут может быть прекращен только на основании решения суда, которое должно представляться в регистрирующий орган заинтересованным лицом, в частности собственником (землепользователем) служащего земельного участка. Порядок прекращения сервитута по другим основаниям законом не установлен. Должно ли быть принято в данном случае решение суда о прекращении сервитута на основании заявления правообладателя, или достаточным является его заявление в регистрирующий орган с представлением доказательств, подтверждающих основания для прекращения сервитута, ответа нет. При решении данного вопроса необходимо учитывать, что регистрирующие органы в соответствии с действующей концепцией сами не устанавливают обстоятельств, влияющих на возникновение, изменение или прекращение прав (обременений прав) на недвижимое имущество. В связи с этим на регистрирующие органы не может быть возложена обязанность по установлению обстоятельств, влияющих на возникновение, изменение или прекращение прав или обременений прав на недвижимое имущество. Следовательно, и в том, и в другом случаях, если нет соглашения между сторонами, сервитут может быть прекращен только на основании решения суда.

Следует также признать, что основания прекращения сервитутов, предусмотренных земельным законодательством, недостаточны. Перечень оснований прекращения сервитутов, предусмотренных в ст. 74 ЗК РК, необходимо расширить. К основаниям прекращения сервитутов необходимо, на наш взгляд, отнести гибель имущества, совпадение в одном лице собственника и сервитуария, смерть сервитуария или ликвидация (реорганизация) юридических лиц в личных сервитутах.

Вместе с тем, следует отметить, что указанные обстоятельства не могут быть основаниями прекращения любых сервитутов. Например, земельный участок, по общему правилу не может погибнуть, но может утратить некоторые свои качества, которые являются предметом сервитута, или быть затоплен, стать дном поверхностного водного объекта и т.д. В связи с этим, если сервитут был установлен для пастьбы скота, водоснабжения и т.д., то потеря соответствующих свойств является основанием прекращения сервитута. Однако потеря качеств, необходимых для пастьбы скота, не может стать основанием прекращения сервитута прохода. Из изложенного следует, что вид и содержание сервитута определяют основания его прекращения.

Одним из спорных является вопрос о возможности прекращения сервитута в результате отказа от него. Согласно п.2 ст. 73 ЗК РК сервитут не может быть самостоятельным предметом сделок, в том числе купли-продажи, залога. Отказ от права также относится к сделкам, которыми в соответствии со ст. 147 ГК признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей. Отказ от права является действием, направленным на прекращение права. Между тем, принудительное обладание правом допускается только в случаях, прямо предусмотренных правовыми нормами. В частности, известно, что в римском частном праве отказаться от причитающегося наследства не могли «свои наследники» (sui heredеs) и рабы.[155] Таким образом, если иное не установлено правовыми нормами, от любого права можно отказаться. Мировой опыт регулирования сервитутов свидетельствует, что отказ от сервитутов допускается.[156] У нас нет никаких сомнений в допустимости отказа от личного сервитута. При решении вопроса о возможности отказаться от земельного сервитута необходимо учитывать, что такой сервитут устанавливается в пользу настоящего и всех последующих собственников господствующего земельного участка. В случае отказа от права настоящим правообладателем, всем последующим необходимо будет заново его устанавливать. Несмотря на это, считаем, что от любого сервитута, в том числе и земельного, можно отказаться. Кроме того, следует учитывать, что сервитут может иметь возмездный характер. Отказ от такого сервитута тем более оправдан. Собственник господствующего земельного участка таким отказом добровольно снижает экономическую ценность земельного участка на рынке недвижимости и сам несет риск.

Смерть физического лица или реорганизация (ликвидация) юридического лица как правило, но не всегда должны влечь прекращение личного сервитута. Законодательством необходимо допустить сохранение таких сервитутов с учетом особенностей возникающих отношений. Например, при реорганизации юридического лица правопреемники должны стать обладателями сервитутов, необходимых для продолжения деятельности. Например, электрическая компания должна стать правопреемником сервитутов прокладки линий электропередач, которые ей перешли при реорганизации юридического лица. В связи с изложенным, личные сервитуты должны быть признаны объектами универсального правопреемства. Право перехода таких сервитутов должно признаваться и в тех случаях, когда имущество, для эксплуатации которого необходим сервитут, отчуждается. Вместе с имуществом правообладатель должен признаваться обладателем соответствующего сервитутного права.[157] Как свидетельствует мировой опыт, личные сервитуты прекращались при смерти или ликвидации юридического лица. Они принадлежали «лицу» и не могли быть предметом универсального или сингулярного правопреемства. Например, такой личный сервитут, как право пожизненного проживания в доме на основании завещательного отказа, прекращается смертью управомоченного. В настоящее время ситуация изменилась и развитие рыночных отношений и соответственно разнообразие видов сервитутов, многие из которых связаны с предпринимательской деятельностью, требуют другого подхода.

В соответствии с законодательством Республики Казахстан сервитутными правами могут обладать не только собственники, но и обладатели других вещных прав, например, постоянные землепользователи. При этом может возникнуть ситуация, когда смежные (соседние) земельные участки, находящиеся в государственной собственности, переданы в постоянное землепользование. Собственник в указанных случаях один, но сервитутные права возникают у обладателей других вещных прав, постоянных землепользователей. Поэтому нахождение господствующего и служащего земельных участков в таких случаях в собственности государства не является основанием прекращения сервитута у землепользователей. Возможность установления сервитута не только в пользу собственника, но и обладателей других вещных прав, известно издревле. Так, согласно нормам римского частного права допускались сервитуты в пользу собственника, эмфитевта и суперфициара.[158] В таких случаях сервитут прекращается не совпадением в одном лице собственника, а совпадением в одном лице обладателя иного права, например, постоянного землепользователя.

Регистрация прекращения ипотеки является еще одной проблемой регистрационной системы, связанной с несовершенством законодательства. Своевременное прекращение залога является важной гарантией прав залогодателя, поскольку с этого момента восстанавливается право залогодателя на распоряжение имуществом. Между тем нормы о прекращении ипотеки, представляются нам несовершенными.

Основания прекращения залога, в том числе ипотеки, устанавливаются в ст. 322 ГК. В частности, залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 312 ГК; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 314 ГК; 4) в случае продажи с торгов заложенного имущества, а также в случаях, когда его реализация оказалась невозможной (ст. 319 ГК).

Процедура регистрации прекращения ипотеки зависит от основания прекращения залога и должна быть дифференцирована.

Изложенные проблемы прекращения сервитутов, ипотеки, арестов и других прав и обременений прав на недвижимое имущество свидетельствуют от том, что правовому регулированию отношений по прекращению должно быть уделено не меньшее внимание, чем регулированию отношений по их возникновению. Между тем, анализ законодательства показывает, что нормы о прекращении прав или обременений прав на недвижимое имущество нуждаются в дальнейшем совершенствовании.

Помимо перечисленных, объектом регистрации можно признать обязательства, следующие за судьбой недвижимости.Так, согласно подп. 3 п. 2 ст. 14 Закона о регистрации прав на недвижимостьв структуре регистрационного листа правового кадастра выделяется реестр обременении прав на недвижимое имущество с выделением залога, а также обязательств, следующих за недвижимым имуществом. Так, например, к качестве таких обязательств могут быть зарегистрированы следующие на основании законов или договоров за судьбой недвижимости инвестиционные обязательства, обязательства по уплате рентных платежей, обязательства участников кондоминиума по возврату займа, полученного на капитальный ремонт общего имущества и др.