Понятие и виды преимущественных интересов

Одной из характерных черт системы регистрации прав является наличие таких прав или обременений прав, сведений о которых нет в регистрационных документах. В мировой практике для обозначения прав (обременений) прав на недвижимое имущество, не подлежащих обязательной регистрации и признаваемых без регистрации, введено понятие «преимущественные интересы». Состав «преимущественных интересов» в разных странах различный. Например, в английской системе земельные сборы (деньги для местных властей, например, на поддержание дорог) записаны в местных регистрах, которые должны быть просмотрены перед сделкой для ее безопасного заключения.[159]. В некоторых штатах США регистрируются денежные обязательства участников кондоминиума по содержанию общего имущества, в то время как в большинстве случаев денежные обязательства, связанные с обладанием недвижимым имуществом, признаются преимущественными интересами и не подлежат регистрации.

При определении перечня преимущественных интересов законодатели государств исходят прежде всего из того, что определенные ограничения (обременения) вытекают из общего режима, установленного для данного имущества (налоги, строительные, санитарные, экологические и другие ограничения, вытекающие из нормативных требований), либо в силу их нецелесообразности.Признание таких ограничений прав возникшими без государственной регистрации обусловлено следующими причинами. Во-первых, в развитых странах законодательство содержит нормы, препятствующие чрезмерной перегрузке регистрационной системы. В частности, в немецкой литературе указывалось на необходимость установления препятствий для перегрузки поземельной книги в Германии подробностями зарегистрированных прав.[160] В связи с этим в указанной стране неспособными к регистрации объявлены: а) права на земельные участки, которые не признаются вещными правами; б) обязательственные права, даже если они в своем правовом воздействии имеют вещные черты; в) личные правоотношения, как, например, сделкоспособность, опека, вступление в брак; г) абсолютные ограничения, установленные законом, которые действуют против каждого; д) ограничения, установленные договором; ж) ограничения, установленные законом как, например, право преимущественной покупки и т.д.[161] Во многих странах не подлежат регистрации также краткосрочная аренда.

При определении перечня прав (обременений прав) на недвижимое имущество, не подлежащих регистрации и признаваемых возникшими без таковой, законодательство государств, предусмотревших институт «преимущественных интересов», исходило, помимо задачи воспрепятствования излишней перегрузки регистра, так же из того, что такие права (обременения прав) легко установить другими способами. В частности, они вытекают из нормативно-правовой документации, обязательных норм и правил, могут быть установлены простым осмотром или в результате опроса и т.д. Например, такие обременения, как сервитуты или краткосрочная аренда, не подлежащие регистрации, могут быть обнаружены при осмотре недвижимого имущества.

В связи с изложенным, к преимущественным интересам в мировой практике отнесены следующие права (обременения прав):

а) права, которые можно обнаружить инспекцией собственности или наведением справок у пользователя (например, сервитуты прохода, проезда, краткосрочная аренда и др.);

б) обязательства, вытекающие из законодательства и других обязательных требований, такие, например, как земельный налог, строительные акты, акты общественного здравоохранения и т.д.

Действовавшую ранее казахстанскую модель определения объектов регистрации, предусмотренную Указом о государственной регистрации, на наш взгляд, нельзя признать удачной. Согласно ст. 4 Указа о государственной регистрации обременениями, не подлежащими регистрации признавались обременения, выступающие как общие правила и запреты, установленные законодательством (о здравоохранении, общественной безопасности, охране окружающей природной сред и др.), а также обусловленные общественными нуждами (право доступа к линиям электропередач, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам и т.п.).

Перечень, данный в ст. 4 Указа о государственной регистрации, являлся далеко неполным и не охватывал ряда других прав (обременений прав), которые нецелесообразно было регистрировать в правовом кадастре в силу тех или иных причин. Например, исходя из перечня объектов регистрации, данного в п.2 ст.118 ГК, вытекало, что право проживания членов семьи собственника или нанимателя жилого помещения подлежит регистрации в правовом кадастре, поскольку такое право подпадает по своим признакам под такой объект обязательной регистрации, как право пользования свыше одного года. Однако необходимость регистрации указанного права значительно осложнило бы положение как лиц, проживающих вместе с собственником, так и самого регистрирующего органа. В частности, регистрация осуществляется на основании правоустанавливающих документов. В связи с этим таким лицам пришлось бы всякий раз для регистрации своего права проживания представлять необходимые документы, в том числе согласие собственника. При регистрации прекращения рассматриваемого права также возникли бы сложности. Следует также учитывать, что состав семьи собственника может изменяться в результате рождения, смерти членов семьи, переезда на другое место жительства и др. Все это значительно осложнило бы регистрацию. В связи с изложенным, считаем, что право на проживание членов семьи не должно подлежать государственной регистрации. Достаточными для признания указанного права, на наш взгляд, необходимо признать основания, предусмотренные семейным и жилищным законодательством. В частности, право на проживание должны иметь лица, признаваемые членами семьи в соответствие со ст. 21 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 г. «О жилищных отношениях» (далее Закон «О жилищных отношениях). В Казахстане такое решение проблемы было оправдано тем, что при прекращении права собственности право проживания членов семьи также прекращается (ст.30 Закона «О жилищных отношениях»). В России право проживания членов семьи целесообразнее зарегистрировать, поскольку в соответствии со ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу указанное право не прекращается. Приобретатель при приобретении имущества должен знать о наличии таких лиц.

В соответствии с действующим Законом о регистрации преимущественные интересы - права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые в соответствии с настоящим Законом и иными законодательными актами не подлежат обязательной государственной регистрации в правовом кадастре и признаются действительными без такой регистрации (подп. 1 ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость).

В частности,преимущественными интересами, не подлежащими обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, согласно ст. 8 Закона о регистрации прав на недвижимость, являются:

1) обременения, выступающие как общие правила и запреты, установленные законодательными актами Республики Казахстан;

2) права (обременения прав), которые возникают на основании нормативных правовых актов, в том числе право нахождения на не закрытых для общего доступа земельных участках и проходов через них, публичные сервитуты;

3) право землепользования на срок менее одного года;

4) право пользования чужим недвижимым имуществом на срок менее одного года, в том числе право аренды, безвозмездного пользования, сервитуты менее года;

5) право доступа людей и проезда транспорта к линиям электропередач, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам, геодезическим точкам и другим коммуникационным линиям, обусловленные общественными нуждами;

6) фактическое владение недвижимым имуществом лиц, не являющихся правообладателями, до признания в установленном порядке за фактическим владельцем права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности;

7) право пользования жилыми помещениями, находящимися в государственном жилищном фонде, или право пользования жилыми помещениями, арендованными местными исполнительными органами в частном жилищном фонде.

Согласно изложенной норме перечень преимущественных интересов носит исчерпывающий характер. Вместе с тем, к ним, помимо перечисленных, необходимо отнести, в случае регистрации прав только на одного из супругов, права другого супруга на недвижимость, поступившую в общую совместную собственность. Так, согласно в. 1 ст. 223 ГК, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не предусмотрено, что это имущество является долевой собственностью супругов либо принадлежит одному или в соответствующих частях каждому из супругов на праве собственности. В раздельную собственность согласно п. 2 указанной статьи поступает имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак, а также полученное ими во время брака в дар или в порядке наследования (см. комментарий к ст. 223 ГК). Соответственно, если право собственности на недвижимость, приобретенное во время брака, зарегистрировано только на одного из супругов, то другой супруг также признается субъектом общей совместной собственности, за исключением случаев, когда такое имущество поступает в раздельную собственность одного из супругов. Изложенное имеет значение в тех случаях, когда недвижимость, являющаяся объектом общей собственности, но право на которую зарегистрировано только на одного из супругов, было отчуждено без согласия другого супруга. В этом случае права такого супруга признаются преимущественным интересом, которое действительно без государственной регистрации в случае, если регистрация была произведена на имя другого супруга, и имеет перед правами приобретателя приоритет, в том числе добросовестного.

Вместе с тем, в судебной практике встречаются случаи неправильного применения норм о правах супруга, являющихся преимущественными интересами. Так, судом первой инстанции установлено, что гр.-н «М» и гр.-ка «А» находились в зарегистрированном браке с 29 октября 1962 г. На основании договора купли-продажи от 9 сентября 1998 г. «М» приобрел домостроение на свое имя. По ипотечному договору 14 августа 2008 г. «М» в обеспечение обязательств своей внучки «С» перед банком передал домостроение в залог. Истец «А» дала нотариально удостоверенное согласие на залог и внесудебную реализацию домостроения от 9 июля 2008 г. Обязательства, обеспеченные данным залогом, не были выполнены. 20 июня 2012 г. залогодержатель (банк) дал письменное согласие на оформление договора мены, при условии полного исполнения обязательства перед банком по договору займа.

28 июня 2012 г. «М» на основании договора мены, удостоверенного нотариусом, обменял домостроение на квартиру с доплатой. При оформлении договора мены покупателям («Т» и «К»), а также нотариусу ответчик «М» сообщил, что не женат, о чем подал письменное заявление. В дальнейшем на основании договора купли-продажи от 25 июля 2012 г., удостоверенного нотариусом, «М» продал квартиру «У».

Согласно свидетельству о расторжении брака от 8 ноября 2012 г. брак между «М» и «А» расторгнут на основании решения суда от 9 июля 2012 г.

Суд кассационной инстанции удовлетворил требования «А» о признании договора мены от 28 июня 2012 г. и его регистрации недействительными, приведении сторон в первоначальное положение, выселении покупателей из домостроения, признании недействительными договора купли-продажи от 25 июля 2012 г. и его регистрации.

Отменяя решение кассационной инстанции, надзорная судебная коллегия по гражданским и административным делам Верховного Суда Республики Казахстан в постановлении от 4 февраля 2014 г. № 3гп-66-14 указала, что в соответствии с п. 2 ст. 34 Кодекса о браке (супружестве) и семье при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается согласие другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Судом достоверно установлено, что ответчики «Т» и «К» (покупатели домостроения), а также «У» (покупатель квартиры) не знали и не могли знать о несогласии истца на совершение оспариваемых сделок, поскольку никаких доказательств обратного не представлено, следовательно, по указанным основаниям договоры мены и купли-продажи не могут быть признаны недействительными.

Ссылку на п. 3 ст. 34 Кодекса о браке (супружестве) и семье надзорная коллегия признала не убедительной по тому основанию, что из указанного пункта следует, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Буквальное толкование этой нормы позволяет сделать вывод о том, что обязанность представления нотариально удостоверенного согласия другого супруга, возлагается на супруга, совершающего сделку, по распоряжению недвижимостью и сделку, требующую нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. Неисполнение этой обязанности влечет соответствующую ответственность супруга, совершившего сделку, перед другим участником общей совместной собственности. Кроме того, в постановлении указано, что поскольку право собственности на спорные объекты недвижимости были зарегистрированы за «М», «А» вправе была предъявлять требования об истребовании имущества от добросовестных приобретателей при предварительном установлении права долевой собственности в соответствии с п. 5 ст. 209 ГК по соглашению сторон, а при недостижении согласия - по решению суда.

С изложенным обоснованием надзорной судебной коллегии по гражданским и административным делам Верховного Суда Республики Казахстан, на наш взгляд, нельзя согласиться по следующим основаниям. П. 2 ст. 34 Кодекса о браке (супружестве) и семье применяется только в тех случаях, когда при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом согласие супруга предполагается. В случае с недвижимостью согласно п. 3 указанной статьи согласие другого супруга не предполагается, напротив, оно должно быть выражено в нотариальной форме. При отсутствии согласия в указанной форме, оно считается неполученным. Согласно указанной норме, супруг, нотариально удостоверенное согласие которого на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение трех лет со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Кроме того, «А» не может после регистрации права собственности покупателей предъявить им требование об истребовании имущества от добросовестных приобретателей при предварительном установлении права долевой собственности в соответствии с п. 5 ст. 209 ГК, поскольку до признания в судебном порядке соответствующих сделок недействительными и аннулирования записей в правовом кадастре на покупателей, она не может быть воспользоваться виндикационным иском, поскольку согласно п. 1 ст. 261 ГК правом истребования имущества от добросовестного приобретателя вправе собственник, а не лицо, право собственности которого прекращено в результате регистрации права собственности на покупателей («Т», «К» или «У»).