ЛЕКЦИЯ № 4. Перевод жилого помещения на другой правовой режим

Правовому регулированию указанных отношений посвяще­на гл. 3 ЖК РФ. Ранее действующее законодательство допуска­ло перевод помещений из жилого фонда в нежилой только в исключительных случаях. Наиболее распространенными ва­риантами были такие, как для улучшения бытового обслужива­ния населения, т. е. для размещения магазинов, парикмахер­ских, ателье. Обратный перевод осуществлялся в основном членами садоводческих и дачных кооперативов.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд осуществляет­ся в соответствии с требованиями действующего жилищного и градостроительного законодательства. Кроме того, субъекты РФ также могут принимать нормативные акты в пределах свое­го ведения по данному вопросу.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

1) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жи­лым помещениям;

2) если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

3) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного по­мещения или иным гражданином в качестве места постоян­ного проживания;

4) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помеще­ние возможен, если квартира расположена:

1) на первом этаже указанного дома;

2) выше первого этажа, но помещения, расположенные не­посредственно под квартирой, переводимой в нежилое по­мещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допуска­ется:

1) если такое помещение не отвечает установленным требо­ваниям;

2) отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

3) если право собственности на такое помещение обремене­
но правами каких-либо лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежи­
лого помещения в жилое помещение осуществляется органом
местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ).

Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помеще­ния или уполномоченное им лицо должны предоставить в ор­ган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахожде­ния переводимого помещения следующие документы (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое по­мещение (подлинники или засвидетельствованные в нота­риальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описа­нием (в случае, если переводимое помещение является жи­лым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке
проект переустройства и (или) перепланировки переводимого
помещения (в случае, если переустройство и (или) переплани­
ровка требуются для обеспечения использования такого поме­
щения в качестве жилого или нежилого помещения).
Этот перечень документов является исчерпывающим, и ни­
кто не может требовать дополнительные документы. Заявитель
получает расписку в том, что документы приняты, с указанием
их перечня и даты их получения органом, осуществляющим пе­
ревод помещений. На основании представленных документов
управомоченный орган принимает решение об удовлетворении
требований заявителя или об отказе.

Орган, уполномоченный осуществлять перевод помещений, в трехдневный срок со дня принятия решения обязан выдать или направить по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие решения. Правительство РФ устанавливает форму и содержание такого документа. Ор­ган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа обязан проинформировать о принятии решения о переводе или об отказе в переводе собственников помещений, примыкаю­щих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

В соответствии с ч. 6 ст. 23 ЖК РФ в случае необходимости переустройства и (или) перепланировки переводимого помеще­ния для обеспечения его использования в качестве жилого или нежилого в правоустанавливающем документе владельца поме­щения обязывают выполнить эту работу. При необходимости в таком документе могут содержаться требования о проведении других работ. Использование помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведе­ние его переустройства и (или) перепланировки, подтверждает­ся документом, предусмотренным ч. 5 ст. 23 ЖК РФ, свидетель­ствующим об окончании перевода помещения.

Принятие документа о переводе помещения и проведении перепланировки или переустройстве служит правовым основа­нием для осуществления переоборудования помещений с уче­том проекта его перепланировки или переустройства, который был представлен ранее.

В соответствии с ч. 9 ст. 23 ЖК РФ завершение переустрой­ства или перепланировки жилого помещения в нежилое и нао­борот должно быть оформлено актом приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий учет объектов недвижимости. Такой акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием его использования в ка­честве жилого или нежилого.

В соответствии с ч. 10 ст. 23 ЖК РФ в переводимых помеще­ниях должны соблюдаться требования техники пожарной безо­пасности, санитарные, экологические и другие требования, предусмотренные законодательством.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления перечисленных выше документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепла­
нировки жилого помещения требованиям законодательства.
Не допускается принятие необоснованных, немотивирован­
ных решений. Документ обязательно должен содержать ссылку
на основания отказа, нарушения действующего законодатель­
ства.

Не позднее чем за три дня с момента принятия документ о ре­шении выдается или направляется заявителю. Заявитель вправе обжаловать это решение в судебном порядке.