ЛЕКЦИЯ № 6. Субъекты жилищных отношений

Под субъектами правоотношения понимают их участников, наделенных законом или договором определенными правами и обязанностями.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образо­вания (ст. 4 ЖК РФ).

Круг субъектов жилищных отношений относительно разно­образен и включает в себя не только стороны обязательствен­ных жилищных отношений, но и пользователей жилых поме­щений, не совпадающих со сторонами обязательства. Также к субъектам жилищных отношений можно отнести лиц, права пользования которых носят первоначальный характер (соб­ственников) и производный характер (арендаторов, нанимате­лей). Основными субъектами жилищных правоотношений яв­ляются, как правило, стороны жилищно-правовых договоров.

Наименование сторон, их правовое положение зависят от сле­дующих условий:

1) их вида;

2) юридического факта — основания возникновения, изме­нения или прекращения правоотношения;

3) вида жилищного фонда в зависимости от права собствен­ности.

Например, сторонами жилищных правоотношений по пре­доставлению жилых помещений в РФ на основе договоров со­циального найма, с одной стороны, выступают органы, уполно­моченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (в соответствии с ЖК РФ — это муниципальные органы), с другой — гражда­нин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде. В жилищных имущественных правоотношениях в ка­честве субъекта, пользующегося жилым помещением, могут выступать только граждане, например собственники, приобре-

тающие такое помещение по договору купли-продажи, или на­ниматели жилого помещения по договору социального найма, арендаторы, осуществляющие коммерческий наем помещения, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное пра­во пользования жилым помещением, а также поднаниматели и временные жильцы, носители так называемых производных прав. Закон говорит только об одном случае, когда по поводу одного жилого помещения возникают права и обязанности у нескольких нанимателей одновременно из разных договоров. Если несколько человек на один и тот же период времени за­ключают договор коммерческого найма одного жилого поме­щения, у них возникает солидарная ответственность перед арендодателем. По договору социального найма проживающие с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями не­зависимо от наличия заключенного между ними и нанимателем договора. Круг членов семьи нанимателя прямо предусмотрен жи­лищным законодательством. В него входят:

1) супруг нанимателя;

2) дети нанимателя;

3) родители нанимателя. остальные родственники, нетрудоспособные иждивенцы,

а в исключительных случаях и другие лица могут быть призна­ны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Итак, понятия семьи в жилищном и семейном праве не сов­падают. Если в семейном праве для объединения группы людей в семью большое значение имеют отношения родства или свой­ства, то в жилищном праве семью образуют граждане, не толь­ко связанные родством или свойством, но и ведущие сов­местное хозяйство, вместе использующие определенное жилое помещение.

Право на жилище принадлежит любому человеку вне зави­симости от его возраста. Реализация прав на жилище, в том чи­сле и на распоряжение жилищем, осуществляется гражданами на началах диспозитивности, т. е. по собственной воле, усмо­трению, интересу. Свобода заключения жилищных договоров и вступления в иные правоустанавливающие отношения огра-52

ничивается только обязанностью избегать нарушений прав дру­гих лиц. К числу субъектов жилищных отношений относят так­же иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц. На них в основном распространяется нацио­нальный правовой режим. Заключая какие-либо сделки в жи­лищной сфере в нашей стране, они руководствуются россий­ским законодательством, а не законодательством государств, гражданами которых являются. Исключение возможно лишь в случаях, установленных ЖК РФ, другими федеральными зако­нами или международным договором. Так, например, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ определяет, что «жилые помещения по договорам со­циального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное». Это исключение обусловлено тем, что, как записано в ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в РФ правами и несут обя­занности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установлен­ных федеральным законом или международным договором РФ.

Граждан в жилищном праве можно условно подразделить на две большие группы:

1) граждане, нуждающиеся в предоставлении жилых поме­щений в порядке социального или иного (например, слу­жебного) обеспечения;

2) граждане, не нуждающиеся в предоставлении таких жи­лых помещений.

Граждане, нуждающиеся в предоставлении жилых помещений в порядке социального обеспечения, в свою очередь составляют следующие группы:

1) имеющие право на предоставление жилья в общем по­рядке;

2) имеющие право на получение жилья во внеочередном

порядке.

Рассматриваемая категория граждан практически не огра­ничивается законом. Так, действующий ЖК РФ выделяет граж­дан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений на ос­новании договоров социального найма. К ним относятся лица:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по до­говорам социального найма или членами семьи нанимателя

жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи соб­ственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по дого­ворам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи соб­ственника жилого помещения и обеспеченные общей пло­щадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установлен­ным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по дого­ворам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи соб­ственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеет­ся больной, страдающий тяжелой формой хронического за­болевания, при которой совместное проживание с ним в од­ной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Утверждение перечня этих заболеваний находится в компетенции Прави­тельства РФ (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Если у гражданина или членов его семьи есть права на нас­колько жилых помещений (учитываются как помещения, зани­маемые по договору социального найма, так и помещения, при­надлежащие гражданину и членам его семьи на праве собственности), то для определения уровня обеспеченности гражданина жилой площадью учитывается сумма площадей всех указанных помещений.