ЛЕКЦИЯ № 7. Возникновение жилищных отношений

Возникновение жилищных отношений связано с наступле­нием определенных событий в реальной действительности или с действиями определенных лиц, порождающими жилищные права и обязанности. Такие события и действия называют юри­дическими фактами. Возникновение жилищных отношений, как правило, связано с волевыми целенаправленными действи­ями сторон, однако возможно вовлечение лица в жилищные от­ношения и в силу определенного события, например смерти наследодателя и открытия наследства.

Возникновение жилищных отношений может быть связано с:

1) заключением договора коммерческого или социального найма жилого помещения;

2) покупкой жилого помещения;

3) приобретением жилого помещения путем наследования;

4) приобретением жилого помещения посредством иных гражданско-правовых оснований (мены, ренты);

5) приобретением жилого помещения путем выплаты пая в ЖК или ЖСК;

6) путем индивидуального жилищного строительства;

7) путем долевого участия в строительстве.

Жилищное законодательство прежде всего говорит о жилищ­ных отношениях в контексте реализации конституционного права гражданина на жилище, поэтому целесообразно рассма­тривать юридические факты, направленные на возникновение жилищных прав у гражданина, а иные действия анализировать в главе, посвященной изменению и прекращению жилищных отношений.

Передача жилых помещений в пользование оформляется при помощи договоров найма. Пользование по таким договорам является временным и возмездным. Договор найма жилого по­мещения принято считать одним из центральных институтов

жилищного права, что, однако, не лишает его черт, присущих гражданско-правовому договору. Договор найма жилого поме­щения устанавливает права и обязанности сторон, определяет предмет договора, его срок и возмездный характер.

Гражданский кодекс РФ разграничивает понятия аренды и найма жилого помещения. Арендный договор заключается с юридическими лицами в целях проживания в помещениях граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК РФ)

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жило­го помещения одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель)) обязуется предоста­вить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на дого­вор социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договор найма жилого помещения (да­лее — договор коммерческого найма).

Термин «коммерческий наем» был разработан и введен в обиход юридической наукой. Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма слу­жебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, нахо­дящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строи­тельных кооперативов.

Предметом договора найманезависимо от его вида может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. ГК РФ указыва­ет на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое по­мещение, помещения вспомогательного использования, а так­же общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Помещения, находящиеся в садовых и дачных домиках и не признанные в установленном порядке жилыми, не могут быть предметами договора найма жилого помещения. Регулирование отношений передачи таких помещений в возмездное срочное

пользование осуществляется посредством договора аренды. Необходимо особо подчеркнуть, что действующее законода­тельство не допускает заключения договора найма жилого по­мещения в отношении комнат и частей комнат, которые не яв­ляются изолированными.

Предметами договора найма жилого помещения могут быть:

1) жилые дома;

2) квартиры в многоквартирных жилых домах;

3) изолированные жилые комнаты в домах или квартирах. В многоквартирных домах объектами найма могут являться

не только непосредственно квартиры, но и иное имущество (ст. 290 и 673 ГК РФ). К такому имуществу относятся:

1) несущие конструкции дома;

2) оборудование дома за пределами или внутри одной квар­
тиры, обслуживающее более одной квартиры (электриче­
ские провода, канализация, трубы отопления и т. д.).
Глава 35 ГК РФ прежде всего регулирует отношения, возни­
кающие из договоров коммерческого найма. Однако ряд поло­
жений этой главы можно в равной мере отнести и к договорам
социального найма жилого помещения.

Статья 674 ГК РФ предусматривает простую письменную форму договора. Несоблюдение ее лишает стороны права ссы­латься в подтверждение сделки на свидетельские показания, но оставляет за сторонами право подтверждать наличие сделки при помощи письменных и иных доказательств.

Любой договор найма должен сохраняться вне зависимости от смены собственника жилого помещения. Это же относится и к смене лица, имеющего жилое помещение на праве хозяй­ственного ведения или оперативного управления. При отчуж­дении жилого помещения, обремененного договором найма, приобретатель помещения становится наймодателем на усло­виях уже заключенного договора найма. В силу положений ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего вла­дения.

Наниматель жилого помещения по договору социального и коммерческого найма, т. е. лицо, приобретающее право поль­зования служебным помещением, комнатой в общежитии и т. п., обязано использовать помещение только для проживания,

обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, обеспечивать своевременную оплату по договору. В соответствии с положениями п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ, если в договоре не указано иное, на­ниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Наймодательсогласно положениям ст. 65 ЖК РФ обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором на­ходится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых

коммунальных услуг надлежащего качества.

Регламентируя обязанности наймодателя, ГК РФ устанавли­вает дополнительные обязанности для лиц, сдающих помеще­ния в многоквартирных домах.

Так, они обязаны, помимо вышеперечисленного, осущест­влять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором нахо­дится сданное внаем помещение, предоставлять или обеспечи­вать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существен­но изменяет условия пользования жилым помещением, без согла­сия нанимателя не допускается (ст. 676 и п. 2 ст. 681 ГК РФ).

Статья 680 ГК РФ говорит о праве нанимателя при согласии наймодателя и постоянно проживающих в помещении лиц все­лять временных жильцов на безвозмездной основе. Нормы Гражданского и Жилищного кодексов в отношении временных жильцов практически совпадают. Такое право ограничено сро­ком до шести месяцев и соблюдением требований законода­тельства о норме жилой площади на одного человека (12 м² жи­лой площади). Если на одного жильца приходится менее 12 м² жилой площади, вселение временных жильцов не допускается. Временные жильцы не наделены самостоятельным правом

пользования жилым помещением, и всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ст. 680 ГК РФ).

Законом установлена обязанность временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривал­ся, освобождение жилья должно произойти не позднее семь дней со дня предъявления соответствующего требования нани­мателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерче­ского найма) (ст. 680 ГК РФ).

И для договоров коммерческого найма, и для договоров со­циального найма законодатель допускает поднаем. Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жи­лья, предоставленного по договору социального найма, требу­ется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ).

По договору поднаниматель не приобретает самостоятель­ного права пользования жилищем. Ответственным перед най-модателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требо­ваний законодательства о норме жилой площади на одного че­ловека.

Нормы ГК РФ (п. 4 и 5 ст. 685 ГК РФ), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использу­ющим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Законодательство не содержит прямого непосредственного запрета на заключение договора поднайма с юридическим ли­цом, поэтому наниматель помещения имеет право передать его в аренду.

Подробнее остановимся на договоре социального найма жило­го помещения. Его регулированию посвящен раздел III ЖК РФ. Гражданский кодекс РФ отражает его лишь в общем виде.

Данный договор направлен на удовлетворение потребности в жилье граждан, состоящих на учете в органах местного сам­оуправления в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции РФ малоиму­щим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся

в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Указанные отношения законодатель не счел необходимым от­граничивать от предоставления жилья по договору социального найма, несмотря на тот факт, что жилье малоимущим гражда­нам и приравненным категориям предоставляется безвозмез­дно. В Конституции РФ сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бес­платное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Данное правило нашло свое отражение в новом ЖК РФ. В соответствии со ст. 49 ЖК РФ ма­лоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в муници­пальном жилищном фонде по договорам социального найма.

Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в по­рядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и сто­имости имущества, находящегося в собственности членов се­мьи и подлежащего налогообложению.

Предметами договора социального найма жилого помеще­ния могут быть только помещения, относящиеся к государ­ственному или муниципальному жилищному фонду и предназ­наченные для социального использования.

Жилые помещения по договорам социального найма не пре­доставляются, если международным договором РФ не предусмо­трено иное:

1) иностранным гражданам;

2) лицам без гражданства. Субъектами договора социального найма, с одной стороны,

являются государственные и муниципальные органы, высту­пающие от лица собственников соответствующих жилых фон­дов, а с другой стороны — малоимущие и (или) нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане.

Договор социального найма заключается в письменной фор­ме между наймодателем — государственной либо муниципаль-68

ной организацией или органом местного самоуправления и гражданином. В договоре определяются права и обязанности сторон. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора со­циального найма жилого помещения должно быть жилое поме­щение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или кварти­ры). При этом отдельным предметом договора не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогатель­ного использования.

Срок владения и пользования жилищем, предоставленным по договору социального найма, не ограничивается. За гражда­нами, проживающими в домах государственного, муниципаль­ного и жилищных фондов, сохраняется право найма независи­мо от площади занимаемого жилого помещения.

Важная социальная норма содержится в ст. 64 ЖК РФ. На основании указанной статьи переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного упра­вления таким жилым помещением не влечет за собой расторже­ния или изменения условий договора социального найма жило­го помещения.

Стороны договора социального найма. Одной из сторон по та­кому договору выступают наймодатели — органы местного сам­оуправления и муниципальные организации в отношении му­ниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фон­да. Другой стороной могут быть только граждане, среди кото­рых выделяется наниматель, который заключает договор.

В договоре социального найма также указываются члены се­мьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 1 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем все­ми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя согласно указанной статье ЖК РФ относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Если другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хо-69

зяйство, они также признаются членами семьи нанимателя. Закон допускает судебный порядок признания иных лиц члена­ми семьи в исключительных случаях.

Солидарная ответственность возникает по обязательствам из договора найма жилого помещения для всех дееспособных членов семьи. Недееспособными членами семьи являются признанные таковыми судебным решением и дети до 18 лет.

Если гражданин продолжает проживать в занимаемом жи­лом помещении, но перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, за ним сох­раняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Этот гражданин самостоятельно отвечает по обязатель­ствам, вытекающим из соответствующего договора социально­го найма (ст. 69 ЖК РФ).

Следует отметить, что названная статья НК РФ является формальной гарантией для членов семьи нанимателя при реали­зации ими своих прав на жилое помещение, так как изменение их семейного положения не является основанием для ущемле­ния их полномочий, если они продолжают жить с нанимателем в одной квартире или доме.

Жилищное законодательство регламентирует право нанима­теля на вселение супруга, детей и родителей с согласия в пись­менной форме или членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи, или наймодателя — при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с ним чле­нов его семьи.

Наймодатель (собственник жилого помещения) имеет право запретить вселение граждан в качестве проживающих сов­местно с нанимателем членов его семьи в случае, если после вселения этих лиц общая площадь жилого помещения на одно­го члена семьи составит менее учетной нормы.

Если к родителям вселяются их несовершеннолетние дети, то согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя не требуется.

Договор социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя необходимо изменить в случае вселения в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя.

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, как правило, самостоя­тельного права на это помещение не приобретают. Признание их членами семьи возможно при предоставлении им указанно­го помещения в установленном порядке.

Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения. В отличие от прежнего законодательства но­вый ЖК РФ более-менее четко формулирует права и обязан­ности сторон по договору социального найма (ст. 65—69).

Так, наймодатель жилого помещения по договору социаль­ного найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Соответственно наймодатель обязан:

1) при предоставлении передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором на­ходится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых

коммунальных услуг надлежащего качества.

Кроме того, наймодатель может исполнять иные обязан­ности, предусмотренные законом и (или) договором социаль­ного найма жилого помещения.

Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору со­циального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, об­щего имущества в многоквартирном доме и устройств, находя­щихся в жилом помещении и предназначенных для предоста­вления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование зани­маемым жилым помещением, общим имуществом в многоквар­тирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причи­ненных ненадлежащим исполнением или неисполнением ука­занных обязанностей наймодателя.

В свою очередь наниматель жилого помещения по договору со­циального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого по­мещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения
капитального ремонта жилого помещения, надлежащего
участия в содержании общего имущества в многоквартир­
ном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Кроме того, наниматель, помимо указанных выше прав, мо­
жет иметь иные права, предусмотренные законом и (или) дого­
вором социального найма.

Соответственно наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помеще­ния;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и ком­мунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наряду с указанными обязанностями наниматель может ис­полнять иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

Следует обратить внимание на то, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального най­ма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его се­мьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

При производстве капитального ремонта жилого дома, в ко­тором находится жилое помещение, занимаемое по договору

социального найма, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель согласно ст. 88 ЖК РФ обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помеще­ние. В случае отказа нанимателя от переселения в это помеще­ние наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Предоставляемое на время такого ремонта жилье, как пра­вило, относящееся к маневренному фонду, должно отвечать са­нитарным и техническим требованиям. Все переезды нанима­теля и членов его семьи как из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь, так и обратно произво­дятся наймодателем за его счет. В период проживания нанима­теля в связи с капитальным ремонтом в другом жилом поме­щении он вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставляемое ему на время ремонта.

Взамен предоставления жилого помещения на время капи­тального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора со­циального найма.

В случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимате­лем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено либо будет существенно изменено, зако­нодательством допускаются два варианта.

Во-первых, наймодателю необходимо получить согласие на­нимателя на такое изменение (п. 3 ст. 681 ГК РФ).

Во-вторых, если помещение существенно увеличится и у на­нимателя окажется больше жилой площади, чем предусмотрено договором, нанимателю и членам его семьи должно предоста­вляться другое благоустроенное жилое помещение, причем до начала капитального ремонта. Если же в результате капиталь­ного ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта. Согласно ст. 86 ЖК РФ, если дом, в ко­тором находится жилое помещение, занимаемое по договору

социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него граж­данам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. На основании ст. 87 ЖК РФ, если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Во всех случаях предоставляемое гражданам в связи с вы­селением по основаниям, указанным выше, другое жилое поме­щение по договору социального найма должно быть благоустроен­ным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жи­лому помещению, отвечающим установленным требованиям и находящимся в черте данного населенного пункта.

Изменение договора социального найма. Законодатель устана­вливает право нанимателю и (или) членам его семьи изменить договор социального найма.

В связи с бессрочностью договора социального найма по од­ному соглашению в разное время могут проживать различные граждане, т. е. состав постоянно проживающих лиц может из­меняться. При изменении состава семьи нанимателя договор сохраняет свое действие, меняются число лиц, пользующихся жилищем, и соответственно размер оплаты жилья и комму­нальных услуг. Вместе с тем ЖК РФ устанавливает правило, по которому дееспособный член семьи нанимателя может с согла­сия нанимателя и остальных членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадле­жит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего (ст. 82 ЖК РФ).

Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно ко­личества проживающих по такому договору. Это возможно по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

В данном случае граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, при объединении в одну семью вправе требо­вать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения.

Расторжение договора социального найма. Гражданское зако­нодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь жилищное зако­нодательство предоставляет право нанимателю жилого поме­щения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть до­говор социального найма.

Предусматривая возможность выселения граждан из зани­маемых ими по договору найма жилых помещений, закон уста­навливает два основания его осуществления: с предоставлени­ем другого жилого помещения и без предоставления такового. Любое расторжение договора социального найма (за исключе­нием добровольного) и выселение производятся в судебном по­рядке.

С предоставлением другого благоустроенного жилого поме­щения граждане выселяются в случаях, указанных в законе.

Во-первых, если дом, в котором находится жилое помеще­ние, подлежит сносу, жилое помещение предоставляется орга­низацией, которой отводится земельный участок. В иных слу­чаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организа­цией, которой принадлежит дом, либо органом местного сам­оуправления.

Во-вторых, если жилое помещение подлежит переоборудо­ванию в нежилое, выселяемым из него гражданам другое бла­гоустроенное жилое помещение предоставляется организаци­ей, которой предназначается подлежащее переоборудованию жилое помещение.

В-третьих, если дом (жилое помещение) признан непригод­ным, гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помеще­ния), другое благоустроенное жилое помещение предоставляет­ся по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо за счет соответствующей организации.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать устано­вленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого. При этом если наниматель занимал отдель­ную квартиру или более одной комнаты, то ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя.

Жилищное законодательство предусматривает некоторые случаи, когда выселение возможно с предоставлением гражда­нам другого, в том числе и неблагоустроенного, жилого поме­щения.

Несмотря на внедряемое некоторыми политиками убежде­ние о том, что именно новый ЖК РФ установил правило о вы­селении нанимателя и членов его семьи за неуплату за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ), следует отметить, что данная норма появи­лась задолго до принятия ЖК РФ (более десяти лет) и ее про­лонгация во многом базировалась на практике применения и необходимости установления ответственности за неисполне­ние существенных условий договора социального найма жилых помещений.

Подтверждением этому являются положения Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 21 июля 2000 г. «О расторже­нии договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев».

Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоста­вляемое ответчику.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договоров жилищного найма создавали условия для исследо­вания причин образовавшейся задолженности по оплате жи­лой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое мате­риальное положение в связи с болезнью, наличием в составе се­мьи инвалидов, детей и др. В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчете в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, устано­вленных Федеральным законом от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах».

Установив, что наниматель имеет задолженность более чем за шесть месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли.

Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о при­чинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседа­ние не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, пись­менные объяснения и доказательства не представляли.

Такая практика представляется правильной, поскольку обя­занность доказывания уважительности причин образования за­долженности в силу положений Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (ГПК РФ) лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с ГПК РФ непредста­вление ответчиком письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рас­смотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им дано право предоставлять на­нимателю срок для ее погашения (так, по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погаше­ния задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать

материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.

Заслуживает внимания практика судов Республики Удмур­тия, которые рекомендовали ответчикам добровольно пога­сить образовавшиеся задолженности, после чего по ряду дел производство было прекращено в связи с отказом истцов от исковых требований, так как суммы задолженности были погаше­ны. По некоторым из изученных дел стороны заключили мировые соглашения, согласно условиям которых ответчики обязались вы­платить суммы задолженностей в оговоренные сроки. По всем эт­им делам обязательства по мировым соглашениям исполнены.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, то суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки.

Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесе­ния нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды с учетом обстоятельств конкретных дел удовлетворяли иски о выселении.

Согласно ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения выселяются наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, если они:

1) систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помеще­нием, допуская его разрушение (наймодатель обязан преду­предить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения). В случае, когда перечисленные дей­ствия влекут за собой разрушение жилого помещения, най-модатель имеет право назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие сов­местно с ним члены его семьи после предупреждения най-78

модателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц подлежат выселению в судебном порядке без предоставле­ния другого жилого помещения. Граждане, лишенные роди­тельских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения;

2) используют жилое помещение не по назначению. Выселение возможно только при наличии вины, осущест­вляется по требованию наймодателя или других заинтересован­ных лиц и производится без предоставления другого жилого по­мещения.

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социально­го найма, признаются следующие категории малоимущих граждан:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по до­говорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи соб­ственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по дого­ворам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи соб­ственника жилого помещения и обеспеченные общей пло­щадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установлен­ным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по дого­ворам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собствен­никами жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется боль­ной, страдающий тяжелой формой хронического заболева-79

ния, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого поме­щения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соот­ветствующих заболеваний должен устанавливаться Прави­тельством РФ.

Необходимо заметить, что при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых поме­щений.

Закон предусматривает, что для заключения договора со­циального найма жилого помещения гражданин должен состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Основаниями для постановки на соответствующий учет явля­ются:

1) относимость к категории малоимущих;

2) относимость к иной категории лиц, нуждающихся в со­
циальном обеспечении (эти категории устанавливаются фе­
деральными законами и законодательством субъектов).
Это основание нуждается в дополнительной расшифровке.
В настоящее время претендовать на получение жилья по дого­
ворам социального найма могут следующие категории граждан:

1) дети-сироты или дети, оставшиеся без попечения роди­телей, а также дети, находящиеся под опекой (попечитель­ством), которые не имеют закрепленного за ними жилого помещения, после пребывания в образовательном учрежде­нии или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях профессионального образования, либо по возвращении из рядов Вооруженных сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в ви­де лишения свободы, обеспечиваются жилой площадью в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»;

2) инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждаю­щихся в улучшении жилищных условий. Жилые помещения предоставляются на основании Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвали­дов в Российской Федерации»;

3) реабилитированные лица, утратившие жилые помеще­ния в связи с репрессиями, и члены их семей обеспечивают­ся жилыми помещениями в порядке, установленном Зако­ном РФ от 18 октября 1991 г. № 1761-1 «О реабилитации жертв политических репрессий»;

4) инвалиды войны, участники Великой Отечественной
войны, ветераны и инвалиды боевых действий, военнослу­
жащие, проходившие военную службу в воинских частях,
учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших
в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 г. по
3 сентября 1945 г. не менее шести месяцев, военнослужа­
щие, награжденные орденами и медалями СССР за службу
в указанный период, в случае выселения из занимаемых ими
служебных жилых помещений, лица, награжденные знаком
«Жителю блокадного Ленинграда», лица, работавшие в пе­
риод Великой Отечественной войны на объектах противо­
воздушной обороны, местной противовоздушной обороны,
строительстве оборонительных сооружений, военно-мор­
ских баз, аэродромов и других военных объектов в пределах
тыловых границ действующих фронтов, операционных зон
действующих флотов, на прифронтовых участках железных
и автомобильных дорог, признанные инвалидами, в случае
выселения из занимаемых ими служебных жилых помеще­
ний, а также члены семей погибших (умерших) инвалидов
войны, участников Великой Отечественной войны и ветера­
нов боевых действий (в соответствии с ФЗ «О ветеранах»).
Если гражданин относится одновременно к нескольким ка­
тегориям нуждающихся в жилье, он вправе состоять на учете по
одной из категорий или по нескольким одновременно.

Непосредственно принятие на учет граждан в качестве нуж­дающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений указанных граждан, поданных ими по месту своего жительства. Граждане

могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства в случаях и в порядке, которые установлены зако­нодательством. Заявления о постановке на соответствующий учет от имени недееспособных граждан подают их законные представители. Документы, подтверждающие право соответ­ствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляются гражданином-заявите­лем. Управомоченный орган обязан передать расписку в полу­чении этих документов с указанием их перечня и даты их полу­чения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявле­ния о принятии на учет не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления документов и не позднее чем через три рабо­чих дня со дня принятия решения. Орган местного самоупра­вления, принявший указанное решение, выдает гражданину, подавшему соответствующее заявление, документ, подтвер­ждающий принятие такого решения. Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающих­ся в жилых помещениях должен устанавливаться субъектом РФ.

В соответствии со ст. 53 ЖК РФ граждане, которые с намере­нием приобретения права состоять на учете в качестве нуждаю­щихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждаю­щихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня со­вершения указанных намеренных действий. Необходимо отме­тить, что появление нового члена семьи не может расцениваться как указанные умышленные действия.

Принимаются в расчет только действия волевые, имеющие своей целью постановку на учет для получения жилого помеще­ния по договору социального найма. ЖК РФ предусматривает от­каз в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 54 ЖК РФ).

Такой отказ допускается в случаях, если:

1) не представлены документы, о которых говорилось выше;

2) представлены документы, которые не подтверждают пра­во соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

3) не истек пятилетний срок, когда граждане намеренно

ухудшили свои жилищные условия.

Решение об отказе в принятии на учет должно содержать ос­нования такого отказа. Данное решение выдается гражданину, подавшему соответствующее заявление, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жи­лых помещений по договорам социального найма или при вы­явлении оснований для снятия их с учета.

В соответствии со ст. 56 ЖК РФ снятие граждан с учета в ка­честве нуждающихся в жилых помещениях производится в слу­чаях:

1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жи­тельства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

4) получения ими в установленном порядке от органа госу­дарственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жи­лого помещения;

5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправле­ния земельного участка для строительства жилого дома;

6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответ­ствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий дол­жностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет. Соответствующее решение о снятии с учета принимается не

позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления об­стоятельств, являющихся основанием принятия такого реше­ния. Орган, принявший такое решение, обязан выдать его

гражданину на руки или направить по адресу проживания не позднее трех рабочих дней со дня принятия решения. Указан­ное решение может быть обжаловано гражданами в судебном порядке.

Жилые помещения предоставляются по договорам социаль­ного найма в порядке очередности. Законом предусматривается ряд исключений. Например, вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, перечисленным в ст. 57 ЖК РФ.

По договору социального найма жилые помещения пре­доставляются, как правило, в виде отдельной квартиры.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социаль­ного найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установлен­ным санитарным и техническим требованиям. При этом, как правило, не допускается заселение одной комнаты лицами раз­ного пола, за исключением супругов. Такое заселение возмож­но только с их согласия.

Если гражданин уже имеет в собственности жилое помеще­ние, то при определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, эта площадь принимается в расчет.

При определении общей площади жилого помещения, пре­доставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собствен­ности.

Жилое помещение предоставляется с учетом состояния здо­ровья граждан и других заслуживающих внимания обстоя­тельств. На основании ч. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного че­ловека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Жилищный кодекс РФ в ст. 50 дает достаточно общее пред­ставление о норме предоставления и учетной норме жилых по­мещений.

Так, нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. При этом норма предоставле­ния устанавливается органом местного самоуправления в зави­симости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Федеральными законами, законами субъектов РФ, устана­вливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма отдельным категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нор­мы предоставления.

Учетной нормой площади жилого помещения является ми­нимальный размер площади жилого помещения, исходя из ко­торого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в ка­честве нуждающихся в жилых помещениях.

Органы местного самоуправления вправе установить учет­ную норму. Ее размер не может быть больше нормы предоста­вления. Относительно предоставления жилого помещения (комнаты) в коммунальной квартире законом установлена сле­дующая очередность. Право на предоставление такого помеще­ния в первую очередь имеют признанные на тот момент мало­имущими и нуждающимися в жилом помещении лица.

Если граждане этой категории в коммунальной квартире не проживают, право предоставления во вторую очередь имеют ли­ца, которые могут быть в установленном порядке признаны ма­лоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставле­ния, на основании их заявления. При отсутствии в коммуналь­ной квартире и таких граждан освободившееся жилое помеще­ние предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основа­нии их заявления.

Следует обратить внимание на то, что только при отсутствии в коммунальной квартире всех указанных выше категорий граждан вселение в освободившееся жилое помещение осу­ществляется на основании договора социального найма в об­щем порядке.

Коммерческий наем. Договор коммерческого найма жилых помещений в настоящее время является одним из самых рас­пространенных способов оформления отношений по срочному возмездному владению жилым помещением.

До вступления в действие ГК РФ отношения по коммерче­скому найму помещений именовались арендными, а соглаше­ния по их оформлению — договорами аренды. В настоящее вре­мя договор аренды жилого помещения заключается не с физическими, а с юридическими лицами. Таким образом, до­говор коммерческого найма жилого помещения отграничен не только от договора социального найма, но и от договора аренды.

Гражданский кодекс РФ упорядочил отношения, вытекаю­щие из договора коммерческого найма, установил права и обя­занности нанимателя и наймодателя, установил право преиму­щественного заключения договора коммерческого найма, судебный порядок разрешения споров, срок договора.

Договор коммерческого найма жилых помещений не требу­ет прохождения многочисленных предшествующих процедур, и фактически его заключение может быть ограничено только рыночными факторами. Размер предоставляемых жилых поме­щений не ограничен законом и определяется только соглаше­нием сторон.

В Гражданском кодексе определены новые категории лиц, пользующихся жилым помещением. Наряду с нанимателем вы­деляются лица, постоянно с ним проживающие, и сонанимате­ли (ст. 677 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ исходит их того, что лица, проживающие совместно, могут быть не связаны род­ственными отношениями. Лица, постоянно проживающие в по­мещении, вправе заключать отдельные договоры найма и высту­пать как сонаниматели. В этом случае они несут обязанности перед наймодателем самостоятельно.

По договору коммерческого найма обязательства возлагают­ся на нескольких лиц. В данном случае одной стороной высту-86

пает наймодатель— физическое или юридическое лицо, кото­рому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а другой стороной является наниматель — два или более гражда­нина одновременно, которые именуются сонанимателями и не­сут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Обязательным условием является то, что договор­ные отношения между всеми сонанимателями и нанимателями возникают в один и тот же период времени. При сонаниматель-стве согласно положениям ст. 323 ГК РФ наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей по оплате жилья как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из со­нанимателей-должников, то он имеет право требовать недопо­лученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед най-модателем по оплате жилого помещения.

В тех случаях, когда иное не установлено соглашением меж­ду сонанимателями, действуют правила, в соответствии с кото­рыми:

1) наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанима­телям в равных долях за вычетом доли, падающей на него са­мого;

2) неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, ис­полнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей.

Такие же правила действуют соответственно при прекраще­нии солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме.

До предъявления требования одним из сонанимателей дол­жник имеет право исполнять обязательство любому из сонани­мателей по собственному усмотрению. Исполнение обязатель­ства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения данного требования остальным со­нанимателям.

Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Устанавливается преимущественное право нанимателя за­ключать договор найма на новый срок. Для соблюдения указан­ного права наймодателю необходимо не позднее чем за три ме­сяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании условий договора наниматель не вправе тре­бовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения (ст. 684 ГК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным. Существуют два вида договоров коммерческого най­ма: долгосрочный (заключается на срок более года) и краткос­рочный (на срок менее года). При этом согласно ст. 683 ГК РФ, если срок договора не определен, договор коммерческого най­ма считается заключенным на пять лет.

В договоре коммерческого найма предусматривается воз­можность замены нанимателя с согласия всех лиц, проживаю­щих в жилом помещении.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам ре­шил не сдавать внаем жилое помещение более одного года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления дого­вора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а нани­матель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение одного года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным

и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобно­вить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).