Права и обязанности сторон договора найма специализированного помещения

Статья 100 Кодекса предусматривает применение к пользованию жилыми помещениями в общежитиях, маневренного фонда, в домах системы социального обслуживания, из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, правил, предусмотренных статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 Кодекса. К пользованию служебными жилыми помещениями применяются правила статьи 65, частей 3 и 4 статьи 67 и частей 2 - 4 статьи 31 Кодекса.

Наниматель специализированного жилого помещения пользуется жилым помещением в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ, с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (статья 17 Кодекса).

Наниматель специализированного жилого помещения имеет право:

- пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома, местами общего пользования в общежитии, доме социального обслуживания и прочее;

- на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;

- в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;

- на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Кодекса.

Объем прав нанимателя специализированного жилого помещения зависит от вида специализированного жилья, его назначения.

Так, наниматель жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания, помимо выше обозначенных, имеет право:

- на организованный отдых и культурное обслуживание;

- на пользование помещениями для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, трудовой деятельности;

- на пользование в стационарном учреждении телефонной связью и почтовыми услугами за плату в соответствии с действующими тарифами;

- на прием посетителей как в выходные и праздничные дни, так и в рабочие дни в дневное и вечернее время;

- на сохранность личных вещей и ценностей и т.п. (см. статью 12 ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов").

Наниматель жилого помещения в общежитии и служебного жилого помещения сохраняет право пользования помещением при переходе права собственности на это помещение, а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, если новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем такого жилого помещения (часть 2 статьи 102 Кодекса).

Под переходом права собственности в этом случае следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности (см. часть 2 статьи 92 ЖК РФ), в случаях правопреемства (см. статью 58 ГК РФ). Иное не согласуется со статьей 92 Кодекса, согласно которой специализированное жилое помещение не подлежит отчуждению (часть 3) <*>. Следует также отметить, что согласно статье 92 Кодекса в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

На нанимателя специализированного жилого помещения возлагается ряд обязанностей:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом (статья 17 ЖК РФ);

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- проводить текущий ремонт жилья;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 3 статьи 67, часть 5 статьи 100 ЖК РФ).

Обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора найма (статья 153 ЖК РФ). Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных статьей 155 Кодекса.

Согласно статье 156 Кодекса порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитии, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

Статья 100 Кодекса предусматривает применение к специализированному жилью правил, предусмотренных и частью 4 статьи 67, которая определяет, что наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 этой статьи несет иные обязанности, предусмотренные Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Следовательно, наниматель специализированного жилого помещения также, в частности, обязан: допускать в занимаемое жилое помещение в заранее согласованное время представителей наймодателя; при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии (подпункты "л" и "к" пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315).

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя жилого помещения (часть 6 статьи 100).

Статья 100 ЖК РФ предусматривает применение к пользованию специализированным жилым помещением правил статьи 69 ("Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма"), за исключением служебных жилых помещений, к пользованию которыми применяются правила частей 3 и 4 статьи 31 ЖК РФ ("Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении").

Правила статьи 69 Кодекса подлежат применению к пользованию жилыми помещениями в семейных общежитиях, где наниматель с членами семьи занимает изолированное помещение <*>. В домах социального обслуживания указанное положение может применяться в случае совместного проживания супругов в изолированном помещении (см. статью 21 ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов").

Помимо обязанностей наймодателя, предусмотренных статьей 65 Кодекса, подлежащей применению к специализированному жилью (часть 5 статьи 100 Кодекса), наймодатель также обязан принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического оборудования и эксплуатации в зимних условиях (подпункт "е" пункта 5 Типового договора социального найма жилого помещения) и т.д. (см. Типовой договор).

Администрация стационарного учреждения социального обслуживания обязана: соблюдать права человека и гражданина; обеспечить неприкосновенность личности и безопасность проживающих в учреждении; выделять супругам из числа проживающих в стационарном учреждении социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов изолированное жилое помещение для совместного проживания и прочее (статья 21 ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов").

В отношении прав наймодателя следует отметить помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1 статьи 65, часть 5 статьи 100 Кодекса) право требовать расторжения договора найма жилого помещения в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, условий договора найма (статья 101, часть 3 Кодекса).

Администрация стационарного учреждения социального обслуживания вправе обратиться в суд по вопросу перевода граждан, проживающих в учреждении и постоянно нарушающих установленный порядок проживания, в специальные стационарные учреждения.

5.Расторжение и прекращение договора. Выселение

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (часть 1 статьи 101 Кодекса).

Расторжение договора по инициативе нанимателя допускается в любое время и не зависит от причин, которые побудили его к этому (часть 2 статьи 101 Кодекса).

Следует отметить, что законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора найма специализированного жилого помещения согласие членов семьи. Статья 101 Кодекса не содержит положения, аналогичного части 2 статьи 83, предусматривающей расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи.

Представляется, что данное положение должно иметь исключение. Так, в частности, жилое помещение вынужденному переселенцу и беженцу предоставляется с учетом членов семьи, также признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами и беженцами.

Согласно части 3 статьи 101 Кодекса договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по этому договору.

Договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

- использования жилого помещения не по назначению (см. статью 83 Кодекса).

Договор найма специализированного жилого помещения подлежит расторжению и по иным основаниям.

1. Так, статьей 15 ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" предусматривается возможность отказа от услуг стационарного учреждения граждан по письменному заявлению их законных представителей. Такой отказ, конечно же, повлечет расторжение договора найма жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания.

2. Граждане, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания и постоянно нарушающие установленный порядок проживания в них, могут быть по их желанию или по решению суда, принятого на основании представления администрации учреждений, переведены в специальные стационарные учреждения социального обслуживания (статья 20 ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов"). Договор найма жилья в этом случае расторгается.

3. Договор найма жилого помещения из фонда жилья для временного поселения подлежит расторжению в случаях утраты или лишения статуса вынужденного переселенца или беженца, выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для представления жилого помещения и пр.

4. Расторжение договора найма служебного жилого помещения и помещения в общежитии имеет место в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.д.

Часть 3 статьи 101 Кодекса предусматривает расторжение договора по требованию наймодателя не только в случаях, определенных статьей 83 ЖК РФ, но и в случае неисполнения нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма жилого помещения.

Таким образом, неисполнение нанимателем любого из числа предусмотренных договором обязательств может быть основанием обращения наймодателя в суд по вопросу расторжения договора найма специализированного жилого помещения.

Статья 102 ЖК РФ предусматривает случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения.

1. Он прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, занимаемого по договору найма специализированного жилого помещения, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя. Что касается членов семьи умершего нанимателя, то в ряде случаев они сохраняют право пользования жильем по договору найма специализированного жилого помещения.

Так, в частности, члены семьи умершего нанимателя жилого помещения маневренного фонда сохраняют право пользования жилым помещением до завершения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое ими по договору социального найма, поскольку право пользования жильем по договору социального найма этими гражданами не утрачивается.

Сохраняют право пользования жилым помещением из фонда для временного поселения члены семьи умершего нанимателя жилого помещения до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев и беженцев.

Следует отметить, что Кодекс не предусматривает замену нанимателя в договоре найма специализированного жилого помещения.

Согласно статье 103 Кодекса члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения с соблюдением правил этой статьи (см. пункт 3 части 2 статьи 103 Кодекса).

2. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по окончании (истечении) определяемого Кодексом периода (работы, службы, учебы и т.д.), то есть по окончании (завершении) трудовых отношений, службы, капитального ремонта или реконструкции дома, расчетов с гражданами в связи с утратой жилого помещения, истечением срока статуса вынужденного переселенца или беженца и т.д.

3. При переходе права собственности на служебное жилое помещение или на жилое помещение в общежитии, передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. При этом если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, не является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

В случае расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения граждане обязаны освободить занимаемое помещение. В случае отказа граждане подлежат выселению в судебном порядке, как правило, без предоставления другого помещения (часть 1 статьи 103 ЖК РФ).

С предоставлением другого жилого помещения (часть 2 статьи 103) выселяются из служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии определенные этой статьей категории граждан, если выселяемый:

- не является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя по такому договору либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника;

- состоит на учете нуждающихся в жилых помещениях.

- относящиеся к следующим категориям граждан:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Принятие гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях (часть 2 статьи 52) свидетельствует о том, что соблюдены требования статей 49 и 51 Кодекса и гражданин имеет право на получение жилого помещения по договору социального найма жилого помещения (статья 57). Однако необходимо отметить, что состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях жилье предоставляется в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет (часть 1 статьи 57 Кодекса).

Поскольку законодатель в случае выселения в порядке и по основаниям статьи 103 (часть 2) ограничился только указанием на предоставление жилья в черте соответствующего населенного пункта (не предусматривая благоустроенность помещения и его размер), жилое помещение в связи с выселением должно отвечать лишь требованиям статьи 15 Кодекса. Надо полагать, что такое выселение осуществляется без снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях (см. статьи 56 и 57 Кодекса).

Следует обратить внимание на статью 13 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Она предусматривает, что граждане, которые проживают в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, и состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Кодекса на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

В частности, положениями статьи 108 Жилищного кодекса РСФС предусматривалось, что с предоставлением другого жилого помещения выселяются наниматели служебных жилых помещений и помещений в общежитиях если они:

1) инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

2) участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

3) семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы;

4) семьи военнослужащих;

5) инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, Государственной противопожарной службы, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;

6) лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет (кроме лиц, которые проживают в служебных жилых помещениях, закрепленных за Министерством обороны Российской Федерации (иным федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба), и не подлежат обеспечению жилыми помещениями для постоянного проживания в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 27 мая 1998 года N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих");

7) лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими это помещение;

8) лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников (кроме лиц, которые проживают в служебных жилых помещениях, закрепленных за Министерством обороны Российской Федерации (иным федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба), и не подлежат обеспечению жилыми помещениями для постоянного проживания в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 27 мая 1998 года N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих");

9) пенсионеры по старости, персональные пенсионеры;

10) члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;

11) инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;

12) одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.