Договор найма специализированного помещения

Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме (часть 7 статьи 100 ЖК РФ).

Согласно статье 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности сделки. Правовое последствие такого несоблюдения в том, что в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания в подтверждении того, что такая сделка была совершена и что она не была заключена на определенных условиях. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (пункт 2 статьи 162 ГК РФ).

Право пользования специализированным жилым помещением возникает из юридического состава:

1.решение о предоставлении жилого помещения;

2.заключение договора найма.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ (часть 8 статьи 100 ЖК РФ).

Нарушение требований Жилищного кодекса РФ и Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 2 статьи 99 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что

1.нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения,

2.отсутствуют необходимые основания для заключения договора специализированного найма жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения);

Статья 100 ЖК РФ определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон.

В соответствии со статьей 100 Кодекса пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется:

- по договору найма служебного жилого помещения (статьи 93 и 104);

- по договору найма жилого помещения в общежитии (статьи 94 и 105);

- по договору найма жилого помещения маневренного фонда (статьи 95 и 106);

- по договору найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения (статьи 96 и 107);

- по договору найма жилого помещения из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (статьи 97 и 108).

Эти положения Кодекса подлежат применению ко всем видам специализированного жилья за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (статья 98 ЖК РФ).

Обратимся к актам, регламентирующим вопросы предоставления и пользования жилыми помещениями в домах социального обслуживания и из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев.

Условия проживания граждан в стационарных учреждениях социального обслуживания, взаимные права и обязанности (в том числе и в жилищных отношениях) определяются договором о стационарном обслуживании граждан.

Положением о Министерстве здравоохранения и социального развития предусмотрено принятие актов о порядке заключения, изменения, расторжения договоров о стационарном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов в домах-интернатах, входящих в состав собственности РФ; формы примерного договора о стационарном обслуживании, заключаемого между учреждением социального обслуживания и их законными представителями.

Порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания, являющихся собственностью субъекта РФ, определяются законодательством РФ.

Следует также отметить, что права граждан пожилого возраста и инвалидов, проживающих в стационарных учреждениях социального обслуживания, определены, в частности, Федеральным законом "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов".

Согласно статье 108 Кодекса вопросы предоставления жилых помещений из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, регламентируются Федеральными законами (Закон РФ "О вынужденных переселенцах", ФЗ "О беженцах"). Указанные фонды создаются за счет федерального бюджета. Жилые помещения из фондов являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующих территориальных органов.

Изложенные позиции законодательства свидетельствуют о том, что предлагаемые Кодексом договоры найма жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания и из фондов временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, должны носить "подчиненный" характер, попадая в зависимость от регулируемых соответствующим законодательством отношений по социальному обслуживанию граждан, по обустройству беженцев и вынужденных переселенцев.

Предмет договора найма - жилое помещение (см. статью 16 Кодекса).

По договору найма служебного жилого помещения предоставляется отдельная квартира (статья 104).

Что касается иных видов специализированного фонда, то жилье предоставляется:

- в общежитии - из расчета не менее 6 кв. м. жилой площади на одного человека (статья 105);

- в маневренном фонде - из расчета не менее 6 кв. м. жилой площади на одного человека (статья 106).

- беженцам и вынужденным переселенцам - по нормам общежития (пункт 18 Порядка учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда для временного поселения; пункт 26 Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев).