Подготовка к разработке управленческого решения

Подготовка к разработке управленческого решения

В ы д е л е н и е п р о б л е м ы. Принятие решения начинается с формулировки задачи. Иногда невозможно сразу точно поставить задачу, поэтому выделение проблемы включает следующие этапы:

– получение информации о ситуации;

– предварительная формулировка задачи (проблемы);

– определение целей.

Для того чтобы сформулировать задачу, необходимо на основе имеющейся информации установить1:

– чем вызвана постановка задачи, к какому типу задач она может быть отнесена, срочность ее решения;

– какова создавшаяся на управляемом объекте обстановка, связанная с решением поставленной задачи, каковы факторы, влияющие на создавшуюся ситуацию, и воздействие этой ситуации на систему в целом;

– цели, которые нужно достигнуть при решении задачи.

Различные проблемы требуют постановки различных задач и соответственно различных сроков их решения. Проблемы, порождающие оперативные управленческие решения, например технические неисправности на объекте управления, такие как: отсутствие света, воды, телефонной связи и т.д., необходимо решать в сжатые сроки. Проблемы, порождающие стратегические и тактические управленческие решения, такие как, например реконструкция объекта для увеличения уровня загрузки и соответственно

уровня дохода требуют для постановки задачи значительно большего времени, поскольку необходимы уточнения, а в некоторых случаях и изменения в формулировке задачи.

Сложность решения какой-либо задачи обычно зависит от числа целей и рассматриваемых вариантов решения. Необходимо стремиться к сокращению числа целей путем их укрупнения. Это может быть достигнуто следующим образом1:

– рассмотреть, не являются ли какие-либо из поставленных целей только подцелями для достижения другой цели. Например, увеличение уровня загрузки объекта недвижимости является подцелью для достижения главной цели – достижения максимального дохода от

объекта недвижимости.

– проанализировать, не поставлены ли такие цели, выполнить которые невозможно.

– попытаться объединить те цели, которые в основном совпадают.

Таким образом, когда намечено несколько целей, необходимо выбрать наиболее важную из них, с тем чтобы получить ее оптимальное решение, однако необходимо при этом установить определенные ограничения достижения остальных целей. Кроме того, устанавливая цели для решения отдельных задач, необходимо обязательно исходить из основной цели управления.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что при выделении проблемы применяются в основном логические рассуждения с использованием различных методов (анализа, синтеза, сравнений, индукции, дедукции, аналогии и т.д.).

Анализи изучение проблемы. Эти процессы содержат следующие этапы:

– анализ ситуации и оценка имеющихся возможностей для решения проблемы (материальных, технических, трудовых);

– выбор критерия оценки эффективности решения;

– точная постановка задачи.

Имея необходимую информацию и зная цели, к которым необходимо стремиться при управлении, приступают к анализу ситуации. Основная задача анализа проблемной ситуации – выявление факторов, определяющих динамику ее развития и степень влияния каждого фактора на ситуацию.

Для проведения анализа ситуации уже необходимо рассматривать факторы в количественном измерении в виде переменных, значения которых могут изменяться в определенном диапазоне, т.е. необходимо выбрать единицы измерения и диапазон изменения каждого фактора, оказывающего влияние на проблемную ситуацию. Для выявления факторов и степени их влияния на ситуацию используются методы факторного и корреляционного анализа, многомерного шкалирования и др.

Для того что выбрать наилучший вариант, необходимо произвести оценку по определенному признаку – критерию. Он необходим для сопоставления различных вариантов решений и выбора наилучшего из них.

Критерий следует определить количественно, что даст возможность сравнить функционирование системы управления до и после принятия и реализации управленческого решения. Критерий, как правило, определяется исходя из целей управления.

В соответствии с разными уровнями управления недвижимостью меняются цели и задачи (функции) управления и соответственно структура, состав управленческих решений и критерии их обоснования.

Так, если рассматривать первый уровень управления недвижимостью – управление портфелем недвижимости, – то целью будет максимизация дохода от портфеля недвижимости, а критериями выбора наилучшего решения – критерии эффективности управления портфелем.

На втором и третьем уровнях управления недвижимостью (управление объектами и их комплексами) цель управления – максимизация дохода. В данном случае критерием эффективности будет достижение максимального дохода, а, следовательно, и стоимости объекта.

Данный критерий лежит в основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости, в связи с чем, именно анализ ННЭИ и должен лежать в основе принятия основного управленческого решения для выбора наилучшего варианта использования объекта недвижимости в соответствии с интересами собственника, т.е. для решения стратегической задачи наилучшего использования объекта.

Однако для максимизации данного критерия необходимо оптимизировать решения в сфере маркетинга объекта недвижимости, управления доходами и расходами, эксплуатацией и содержанием, а также занятостью объекта.

Точное формулирование задачи осуществляется на основе обработки данных, полученных в результате изучения характера проблемы, установления целей и критерия оценки эффективности решения.

В сформулированной задаче должны быть четко отражены:

– полная объективная характеристика сложившейся ситуации;

– значимость решаемой задачи для объекта управления;

– сроки выполнения задачи;

– цель, ограничения как количественные, так и качественные при выборе альтернатив;

– конкретные критерии оценки эффективности решений.