Признаки клпссификации

Для совершенствования разработки управленческих решений в теории управления используют различные их классификации.

В зависимости от инстанции, принимающей решения, они бывают высшего, среднего или низшего уровня. Применительно к управлению объектом недвижимости третий уровень управления – решения высшего уровня, принимаемые собственником совместно с генеральным директором управляющей компании или его заместителями, решения среднего уровня принимаются управляющим объектом или начальниками служб, а решения низшего уровня – принимаются менеджерами, администраторами.

По решаемым задачам различают информационные, организационные и оперативные решения.

Информационные решения имеют целью оценить получаемую информацию, ответить на вопрос: «что – правда?». Большой блок информационных решений присутствует в фазе концепции и в фазе бизнес-планирования управления объектом, когда оценивается потенциал рынка, местоположение, конкурентная среда и пр. Информационные решения присутствуют и в фазе управления на стадии анализа результатов управления.

Организационные решения призваны установить необходимую структуру

управления, ответить на вопрос: «каким быть?». Данные решения непосредственно связаны с организационной структурой управляющей компании. Перечисление задач, по которым должны приниматься решения в сфере управления объектом недвижимости, можно продолжать бесконечно долго, причем они не будут одинаковыми для различных типов объектов недвижимости и структур управляющих компаний. Тем не менее в каждой

организации обязательно должен существовать перечень задач, по которым необходимо принимать управленческие решения. В этом случае появляется возможность закрепления прав, обязанностей, полномочий и ответственности отдельных работников за принятие или непринятие решений по пределенным задачам.

Оперативные решения это решения, отвечающие на вопрос: «как дейс-

твовать?». Данные решения пронизывают весь процесс управления объектом недвижимости.

В зависимости от характера исходной информации, имеющейся в распоряжении лиц, принимающих решения, решения подразделяются на детерминированные, принимаемые в условиях определенности (полная информация), вероятностные, принимаемые в условиях вероятностной определенности (риска), неопределенные, принимаемые в условиях неопределенности (неполная информация).

По методам обоснования решения делятся на аналитические, статистические, математического программирования, игровые и т.д. Существуют и другие классификации решений по методам обоснования. Иногда выделяют два различных направления: математическая теория принятия решений и поведенческая теория1. В соответствии с другой классификацией вся совокупность методов делится на три группы: методы, основанные на интуиции руководителей, что становится возможным благодаря накоплен-

ному опыту и знаниям в конкретной области деятельности; методы, основанные на «здравом смысле», т.е. на логических суждениях, последовательных доказательствах, которые опираются на практический опыт; методы, основанные на научно-техническом подходе, что предполагает выбор оптимального решения из нескольких вариантов.

Называют также и иные признаки классификации: по источнику возникновения, по сфере действия (или по функциональному признаку), по продолжительности реализации и по периодам действия; по форме представления (юридическому оформлению), по значимости.

По источнику возникновения решения делятся на инициативные, по «предписанию», по предложению «снизу», ситуационные, т.е. вызванные обстановкой, сложившейся в объекте управления.

По сфере действия решения подразделяются на экономические, социальные, технические и технологические. С точки зрения управления объектами недвижимости можно выделить следующие основные группы решений в сфере:

– маркетинга объекта недвижимости;

– управления эксплуатацией и содержанием объекта;

– экономики и финансов управления объектом недвижимости;

– организации управления и кадровой политики управления объектом недвижимости.

Каждая из этих сфер ставит перед собой определенные задачи, которые должны быть решены при управлении объектом. Так в сфере маркетинга определяются:

– уровень рыночной арендной платы;

– стратегия маркетинга;

– целевая ниша рынка;

– бюджет маркетинга и мероприятий по работе с арендаторами.

В сфере управления эксплуатацией и содержанием объекта определяются:

– содержание деятельности по эксплуатации и сервису;

– расходы на эксплуатацию и сервис;

– подрядные организации.

В сфере экономики и финансов управления объектом недвижимости обеспечивается:

– управление доходами и расходами объекта;

– управление занятостью объекта;

– оценка эффективности;

– управление рисками.

В сфере организации управления и кадровой политики управления объектом недвижимости находятся:

– организационная структура управления объектом;

– основные функции подразделений и персонала;

– штатное расписание;

– укомплектование объекта обслуживающим персоналом.

Кроме того, управленческие решения могут быть классифицированы по иным критериям, представленным.

По продолжительности реализации различают: долгосрочные (перспективные) и краткосрочные (оперативные) решения, по периодам действия – стратегические, или перспективные, со сроком действия более 5 лет; тактические, или текущие, в пределах года; оперативные, в пределах квартала или месяца. Перспективные решения определяют политику организации в общих чертах, они задают направления реализации определенной цели. Оперативные решения предусматривают меры по реализации прогнозов развития событий (конкретные виды работ, сроки их исполнения и исполнителей).

В рамках перспективного планирования принимаются основополагающие

решения (что делать?), затем при оперативном планировании, организации, мотивации, координации, регулировании – решения в узком смысле (как делать?), хотя граница между этими видами планирования условна.

По форме представления (юридического оформления) решения мо-

гут быть представлены/оформлены в виде приказа, распоряжения, пла-

на, программы, стратегии, инструкции; по способу фиксации – устными и

письменными.

Решения классифицируются по значимости, определяемой влиянием

его последствий. Наиболее значимые решения принимаются не часто, но

им уделяется большее внимание. Так, например, решение о наилучшем

и наиболее эффективном управлении объектом недвижимости значимо.

Многие решения не значимы, но часто повторяются и ввиду этого совокуп-

ный эффект их повышается, например, решения в сфере маркетинга.

Также необходимо выделить такой признак как способ оценки эффективности.

В зависимости него различают одно- и многокритериальные решения.

Однокритериальные решения, как следует из их названия, позволяют оценивать альтернативы на основе одного показателя. Многокритериальные решения требуют для оценки системы показателей. В данном случае необходима также оценка влияния каждого показателя на результат, что создает дополнительные трудности.