Различия в целях управления между операционной и инвестиционной недвижимостью.

Операционная недвижимостьрассматривается как часть активов предприятия (бизнеса), выступает как центр издержек, и основная цель управления – минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью, и воспроизводство самой недвижимости как элемента производственного потенциала предприятия.

Инвестиционная недвижимостьрассматривается как самостоятельный

актив, выступает как центр прибыли, и основная цель управления – максимизация дохода и стоимости имущества.

Если собственник использует недвижимость как средство производства или предмет потребления, т.е. как операционную недвижимость, то он, прежде всего, заинтересован в том, чтобы она соответствовала требованиям, которые предъявляются к недвижимости производственным процессом или стандартами потребления, а издержки по ее содержанию были минимальны при обеспечении надлежащего качества услуг, которые генерирует недвижимость.

Главным требованием к управлению недвижимостью в этом случае является, следовательно, обеспечение качественного и количественного соответствия недвижимости интересам производства и потребления, естественно, включая и воспроизводство самой недвижимости в соответствии с этими потребностями и их развитием. В связи с этим при управлении операционной недвижимостью первостепенное значение имеют ответы на такие вопросы, как:

– сколько (недвижимости разного типа необходимо для обеспечения деятельности предприятия?);

– какая (требуется недвижимость (по планировке, долговечности, соответствию специфическим запросам предприятия?);

– где (местоположение недвижимости).

В соответствии с этим управление операционной недвижимостью должно обеспечить решение следующих задач:

– рациональное распределение (и перераспределение) имеющейся недвижимости по видам и направлениям деятельности;

– поддержание недвижимости в работоспособном состоянии;

– минимизация издержек по эксплуатации, содержанию и воспроизводству недвижимости в себестоимости продукции

Все эти вопросы, как нетрудно заметить, относятся к физическим аспектам недвижимости и в гораздо меньшей степени к ее юридическим и экономическим аспектам. С юридической точки зрения наибольшее значение имеет надежность права пользования объектом недвижимости, а не владение им (операционной недвижимостью важно пользоваться, но не обязательно владеть). Право аренды может иметь преимущества, поскольку избавляет пользователя от необходимости больших капитальных затрат по приобретению недвижимости, во-первых, и в меньшей степени привязывает пользователя именно к данному объекту недвижимости, во-вторых.

Управление операционной недвижимостью – составная часть более общей проблемы управления недвижимостью предприятий (часто употребляется термин «управление корпоративной недвижимостью»), в составе которой могут быть выделены объекты как операционной, так и инвестиционной недвижимости.

Управление недвижимостью предприятия включает решение нескольких задач, относящихся как к обеим разновидностям недвижимости, так и к одной из них.

Первая задача – безусловно, учет недвижимости предприятия и оформление прав на нее. Сегодня эта задача еще не полностью решена большинством российских предприятий, несмотря на то, что после приватизации их имущества прошло уже много времени.

Следующими задачами являются:

– оптимальное распределение недвижимости предприятия на операционную и инвестиционную составляющие с учетом: а) потребностей предприятия как производственной единицы, б) сравнительной эффективности различных вариантов использования имущества;

– минимизация издержек при использовании операционной недвижимости путем: а) минимизации (оптимизации) потребностей в недвижимости у подразделений, б) рационализации содержания и эксплуатации имущества;

– максимизация дохода от недвижимости при распоряжении ею как инвестиционной.

2.Матрица «бизнеспроцессы-недвижимость»

Полезный инструмент, позволяющий выделить операционную составляющую в составе недвижимости предприятия, – матрица «бизнеспроцессы – недвижимость».

Матрица позволяет сопоставить операционную и инвестиционную деятельность предприятия (связанную с основной его деятельностью) с имеющейся или необходимой для этой деятельности недвижимостью как в настоящее время, так и в перспективе. При этом такое сопоставление возможно как с разной степенью детализации, так и по нескольким основаниям (например, возможно сопоставление недвижимости по стратегическим, оперативным и тактическим задачам развития предприятия, выделение недвижимости по структурным подразделениям предприятия и т.д.). Взаимно дополняя друг друга, такие матрицы позволяют точно определить состав необходимой предприятию операционной недвижимости и определить его возможности по выделению инвестиционной недвижимости.

Выделение объектов, отнесенных к операционной недвижимости, закрепление их за отдельными подразделениями предприятия позволяет применять инструменты, обеспечивающие повышение заинтересованности подразделений в наиболее рациональном использовании недвижимости.

В частности, таким инструментом, уже достаточно широко используемом в зарубежной практике и постепенно внедряющимся в России, является внутренняя аренда. При ней недвижимость предприятия «передается» в аренду отдельным подразделениям на основе внутренних документов предприятия. При этом появляется возможность установления арендной платы, учитываемой в издержках подразделения на различных уровнях: от уровня, определяемого издержками по содержанию недвижимости, до уровня рыночных ставок на аналогичные объекты недвижимости при их

альтернативном использовании. При этом, разумеется, необходимо учитывать, каковы могут быть последствия установления того или иного уровня арендной платы. Так, установление арендной платы на рыночном уровне может привести к столь значительному повышению издержек, что продукция подразделения может оказаться неконкурентоспособной. Цель введения внутренней аренды состоит не в извлечении дохода, а в минимизации затрат, так что политика арендной платы должна быть направлена на то, чтобы подразделениям было выгодно и по силам сокращать потребности в недвижимости и при таком сокращении они получали бы ощутимую

выгоду.

Варианты управления имущественным комплексом предприятия

Выделение различных составляющих в общей массе недвижимости предприятия, повышение заинтересованности производственных подразделений в рациональном использовании недвижимости не решает еще всех проблем, связанных с управлением недвижимостью предприятий. Необходимы также организационные преобразования, позволяющие выделить управление недвижимостью в самостоятельную функциональную область.

Такое выделение предполагает создание специальной управляющей структуры, предметом деятельности которой должно стать управление имущественным комплексом предприятия. Возможны несколько вариантов решения этой задачи: выделение внутреннего структурного подразделения, привлечение к управлению внешней управляющей компании, создание дочерней компании по управлению имуществом, обособленного подразделения (филиала).

Управление инвестиционной недвижимостью должно быть сориентировано на максимизацию дохода от нее и ее стоимости. Следовательно, в данном случае набор правомочий субъекта по отношению к недвижимости должен быть существенно шире, чем по отношению к недвижимости операционной: права пользования здесь недостаточно (вернее, в данном случае это право не существенно), необходимо право распоряжения – право сдавать объект в аренду, передавать в управление, отчуждать в какой-либо форме.

Не менее важны различия и с точки зрения управления экономикой объекта. Если в случае с операционной недвижимостью задача находится преимущественно в сфере организационно-экономической, то в данном случае – в сфере финансово-экономической: технические аспекты управления подчинены финансовой цели – максимизации дохода, а в стратегическом смысле – увеличению стоимости недвижимости.

Различия в целях, которые преследует собственник при использовании объекта недвижимости, определяют и различия в подходах к оценке эффективности управления ею. Критерий эффективности – соответствие результатов управления недвижимостью точно идентифицированным и формализованным целям собственника. Формализуя такую цель, как минимизация издержек при управлении операционной недвижимостью, мо-

жет быть получен ряд показателей, с помощью которых оценивается эффективность управления недвижимостью: уровень затрат по содержанию недвижимости на единицу площади в абсолютном выражении, качество содержания недвижимости с точки зрения пользователей, доля затрат на содержание недвижимости в общих издержках предприятия. Для инвестиционной недвижимости набор используемых показателей будет, очевидно, иной: традиционно основной показатель здесь – чистый операционный доход, приносимый недвижимостью, а также величина реверсии, дисконтированных денежных потоков от недвижимости.