Понятие собственности

Недвижимое имущество, как отмечалось выше, четко выделяется из всего имущества не только по физическим, но и по правовым характеристикам, что и находит отражение в термине «недвижимость», отражающим единство, переплетение физических и юридических параметров в едином объекте. Правовые аспекты недвижимости проявляются двояким образом.

Во-первых, как обладание недвижимостью, так и передача недвижимости от одного лица другому возможны только через оформление или передачу прав на недвижимость. При этом как сами права на недвижимое имущество, так и изменения этих прав (т.е. сделки с недвижимостью) подлежат обязательной государственной регистрации и без таковой недействительны. В российском законодательстве обязательность государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней установлена ГК РФ (ст.131), а ее порядок и значение определяются федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Указанные законодательные акты устанавливают, что без государственной сделки с недвижимостью недействительны.

Во-вторых, недвижимое имущество – один из носителей отношений собственности, причем такой, в котором правовые и экономические отношения переплелись чрезвычайно тесно. Реально в экономическом обороте принимают не недвижимые вещи как таковые, а права-вещи, права на возможность совершения каких-либо действий с вещью.

В этом смысле термин «недвижимость» правильнее и логичнее использовать не столько как термин, отражающий определенный физический объект, сколько как понятие, отражающее единство вещи и права, в завершенном виде – единство недвижимого имущества и права собственности на него.

Понимание недвижимости как собственности чрезвычайно важно в методологическом плане. Из него следует, что управление недвижимостью – это частный случай управления собственностью. Не случайно в зарубежной практике применительно к рассматриваемой нами проблеме чаще всего употребляется не понятие «управление недвижимым имуществом»

В связи со сказанным важно разобраться как с самим понятием «собственность», так и с взаимосвязью собственности и управления хотя бы на уровне основных подходов.

Понятие «собственность» широко и прочно вошло как в научный, так и в хозяйственный, и даже бытовой оборот. Вместе с тем смысл его остается не до конца ясным. Например, можно привести два распространенных определения этого понятия для того, чтобы смысл проблемы стал более понятен.

Первое определение звучит следующим образом: «Собственность – это исторически определенная форма присвоения благ (потребительных стоимостей), выражающая социально-экономические отношения по поводу присвоения этих благ одними субъектами (индивидуумами, коллективами, государством, обществом) и соответствующего отчуждения их от других субъектов».

Второе выглядит так: «Собственность города Москвы (объекты собственности города Москвы) – вещи, включая ценные бумаги, иное имущество и имущественные права, результаты интеллектуальной деятельности, принадлежащие на праве собственности городу Москве, а также информационные ресурсы города Москвы, иные объекты гражданских прав, предусмотренные ГК РФ».

Являясь собственником вещи, человек делает ее своей, господствует над вещью и одновременно тем самым отчуждает ее от других людей. Понятие собственность раскрывается через парные понятия «присвоение – отчуждение».

При рассмотрении проблем собственности важно указать на три аспекта, которые позволяют лучше понять смысл и значение собственности для функционирования экономики.

1.Понятие «собственность» имеет смысл только в условиях ограниченности ресурсов. Там, где ресурсы не ограничены, господство над ними утрачивает всякий смысл.

2.Понятие «собственность» имеет значение только в обществе. Если нет общества, то пара «присвоение-отчуждение» также теряет смысл.

3.Отношения собственности имеют два взаимосвязанных аспекта –отношение человека к вещи (по вертикали), – отношение человека к человеку (по горизонтали).

Собственность таким образом одновременно является субъект-объектным и субъект-субъектным отношением. Будучи (или не будучи) собственником вещи, субъект благодаря этому определяет отношения с другими людьми по поводу объектов собственности.