Особенности недвижимости какинвестиционного актива

Недвижимость– двойственный экономический актив, одновременно являясь и реальным, и финансовым активом

Двойственность недвижимости как актива зафиксирована в международных стандартах финансовой отчетности (МСФО (IAS) 40), согласно которым выделяется понятие «инвестиционной недвижимости» – земельные участки, здания, или их часть, находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды – лизинга) для получения:

арендных платежей по договору операционной аренды,

доходов от прироста стоимости капитала,

того и другого.

Как отмечается в стандартах, определяющий момент при идентификации недвижимого имущества в качестве инвестиционной недвижимости – цель приобретения. Если земля или здание приобретаются для использования в производстве, предоставления товаров и услуг или для управленческих целей, то такое имущество классифицируется как основные средства; если цель приобретения – продажа в процессе ведения хозяйственной деятельности, то данные активы рассматриваются как товары.

Согласно МСФО 40 к объектам инвестиционной недвижимости относятся:

– земля, предназначенная для извлечения выгоды от повышения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не от ее продажи в краткосрочной перспективе;

– земля, дальнейшее предназначение которой на отчетную дату пока не определено;

– здание, сооружение, находящееся в собственности организации (или по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

– здание, сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

Особенности недвижимости как инвестиционного актива:

•необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций для приобретения актива, что сужает круг потенциальных приобретателей (инвесторов), ведет к увеличению сроков экспозиции на рынке и более низкой, чем у других активов, ликвидности. Создание механизма, позволяющего снизить пороговый уровень инвестиций в недвижимость и вовлечь в операции с недвижимостью средних и мелких инвесторов, может быть

важным конкурентным преимуществом на рынке;

•низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов, обусловленная более тесной связью недвижимости с реальной экономикой, позволяет рассматривать недвижимость как необходимую составную часть инвестиционного портфеля в интересах его сбалансированности по доходу и рискам, что делает недвижимость привлекательным активом для крупных институциональных инвесторов;

•сохранность инвестируемых в недвижимость средств благодаря вещной природе недвижимости и росту стоимости земли с течением времени делает недвижимость привлекательным активом для консервативных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании, ипотечные банки);

•относительная стабильность и предсказуемость приносимых недвижимостью доходов вследствие долгосрочности арендных договоров и возможностивключения в арендную плату инфляционной составляющей – дополнительный аргумент для инвестирования в недвижимость консервативными институциональными инвесторами;

•сложность (но и управляемость) денежных потоков – различные сочетания денежного притока и оттока в течение жизненного цикла инвестиций в недвижимость (отрицательные потоки вначале, затем постепенный переход к положительным потокам и так далее в зависимости от потребностей в ремонте, обновлении, и наконец, крупный положительный поток от продажи недвижимости после завершения владения);

•неоднородность недвижимости как актива предполагает индивидуальность денежных потоков для каждого объекта недвижимости в зависимости от его местоположения, технического состояния, что должно быть учтено при управлении объектами недвижимости;

•высокая зависимость доходности объектов недвижимости от качества управления, связанная с их сложностью и системами обеспечения, чтоопределяет потребность в привлечении к управлению недвижимостьювысокопрофессиональных управляющих;

•важная роль юридической стороны при совершении сделок, низкая ликвидность

товара и высокий уровень трансакционных издержек.