Управление недвижимостью

Приведенные соображения говорят о том, что комбинирование прав, сочетание различных форм и видов собственности – одно из важных направлений управления недвижимостью.

Управление недвижимостьювключает в качестве неотъемлемого элемента управление правами на недвижимость.

1.Согласно экономической теории все экономические блага могут быть разделены на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, произведенные товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, акции, облигации). Первые реально вовлечены в процесс производства либо непосредственно используются их владельцем, вторые представляют требование или право на получение дохода без непосредственного использования их в производственной деятельности.

В свою очередь, реальные экономические блага можно разделить на потребительские блага и блага производственного назначения (капитальные блага).

В большинстве случаев внешний вид актива, его физические параметры позволяют судить о том, к какой категории принадлежит то или иное благо (актив).

В отличие от этого недвижимость может одновременно выступать (и часто выступает) для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива – акций, облигаций, валюты – вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. Это разделение и лежит в основе деления недвижимости на инвестиционную и операционную.

Недвижимость – двойственный экономический актив, одновременно являясь и реальным, и финансовым активом

Двойственность недвижимости как актива зафиксирована в международных стандартах финансовой отчетности (МСФО (IAS) 40), согласно которым выделяется понятие «инвестиционной недвижимости» – земельные участки, здания, или их часть, находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды – лизинга) для получения:

- арендных платежей по договору операционной аренды,

- доходов от прироста стоимости капитала,

- того и другого.

2.Благодаря особенностям физической и юридической природы недвижимость отличается как от иных товаров, так и от иных видов финансовых активов, и эти отличия оказывают прямое влияние на функционирование рынка недвижимости, в том числе и на управление недвижимостью.

Особенности недвижимости как товара:

•единство недвижимости как сложной вещи (имущество + право) определяет единственно возможный способ рыночного оборота недвижимости– через передачу прав на недвижимость, причем объектом сделок могут быть как весь пакет прав собственности, так и отдельные правомочия, входящие в него. Благодаря распределению отдельных правомочий между различными субъектами их интересы могут реализовываться, не противореча друг другу;

•ограниченность, невоспроизводимость и иммобильность земли как основы недвижимости, невозможность полноценной замены земли иными (мобильными) факторами производства ведет к низкой эластичности предложения на рынке недвижимости, что оказывает влияние на рыночное ценообразование, с одной стороны, и может быть источником конкурентных преимуществ, с другой;

•неповторимость объектов недвижимости вследствие индивидуальной для каждого объекта комбинации факторов производства ведет к уникальности товаров на рынке недвижимости, что приводит, в свою очередь, к индивидуальности ценообразования на товары, низкой ликвидности товаров на рынке, индивидуальности объектов недвижимости как объектов управления;

•долговечность объектов недвижимости с сохранением ими материально-вещественной формы и способности удовлетворять потребности пользователей ведет к конкуренции на рынке между вновь созданными объектами недвижимости (первичный рынок) и уже существующими объектами (вторичный рынок), что должно быть учтено и при оценке

ситуации на рынке при управлении недвижимостью (возможность появления конкурирующих объектов, изменения окружения и пр.);

•ограниченность предложения на рынке, необходимость разносторонней экспертизы объектов, переплетение технических, экономических и юридических аспектов при совершении сделок ведет к высокому уровню трансакционных издержек на рынке, потребности в услугах профессиональных посредников для приобретения или отчуждения недвижимости;

•долговечность объектов недвижимости в сочетании со сложной ее природой как продукта взаимодействия природных и искусственно созданных элементов обусловливает двойственность тенденций в изменении стоимости товара с течением времени (утрата стоимости зданиями и сооружениями и рост стоимости земли), в результате чего конечная стоимость определяется взаимодействием этих тенденций.

Особенности недвижимости как инвестиционного актива:

•необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций для приобретения актива, что сужает круг потенциальных приобретателей (инвесторов), ведет к увеличению сроков экспозиции на рынке и более низкой, чем у других активов, ликвидности. Создание механизма, позволяющего снизить пороговый уровень инвестиций в недвижимость и вовлечь в операции с недвижимостью средних и мелких инвесторов, может быть важным конкурентным преимуществом на рынке;

•низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов,

обусловленная более тесной связью недвижимости с реальной экономикой, позволяет рассматривать недвижимость как необходимую составную часть инвестиционного портфеля в интересах его сбалансированности по доходу и рискам, что делает недвижимость привлекательным активом для крупных институциональных инвесторов;

•сохранность инвестируемых в недвижимость средств благодаря вещной

природе недвижимости и росту стоимости земли с течением времени делает недвижимость привлекательным активом для консервативных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании, ипотечные банки);

•относительная стабильность и предсказуемость приносимых недвижимостью

доходов вследствие долгосрочности арендных договоров и возможности включения в арендную плату инфляционной составляющей – дополнительный аргумент для инвестирования в недвижимость консервативными институциональными инвесторами;

•сложность (но и управляемость) денежных потоков – различные сочетания денежного притока и оттока в течение жизненного цикла инвестиций в недвижимость (отрицательные потоки вначале, затем постепенный переход к положительным потокам и так далее в зависимости от потребностей в ремонте, обновлении, и наконец, крупный положительный поток от продажи недвижимости после завершения владения);

•неоднородность недвижимости как актива предполагает индивидуальность денежных потоков для каждого объекта недвижимости в зависимости от его местоположения, технического состояния, что должно быть учтено при управлении объектами недвижимости;

•высокая зависимость доходности объектов недвижимости от качества

управления, связанная с их сложностью и системами обеспечения, что определяет потребность в привлечении к управлению недвижимостью высокопрофессиональных управляющих;

•важная роль юридической стороны при совершении сделок, низкая ликвидность

товара и высокий уровень трансакционных издержек.