Объект управления в сфере недвижимости

При изучении проблем управления недвижимостью следует различать понятия «объект недвижимости» и «объект управления» в сфере недвижимости.

Объект недвижимости – обособленная недвижимая вещь, обладающая индивидуальным набором качественных и количественных физических, юридических и экономических характеристик и удовлетворяющая определенные потребности ее пользователя. Оптимальность объекта недвижимости определяется его соответствием требованиям пользователя с точки зрения соотношения полезности и затрат по содержанию объекта.

Объект управленияв сфере недвижимости – объект недвижимости или их совокупность, рассматриваемые как единый объект с очки зрения организации наиболее эффективного управления с учетом затрат по содержанию и управлению.

Развитый объект недвижимости – как правило, сложное инженерное сооружение, испытывающее влияние множества внутренних и внешних факторов, от возможности влияния на которые зависит его способность выполнять вои функции, соответствовать требованиям потребителей, а, следовательно, доходность. С учетом сложности объекта недвижимости как инженерного сооружения, переплетения экономических и юридических аспектов функционирования объекта управляющая подсистема должна быть не менее

сложна, а, главное, должна иметь возможность оказывать влияние на технические, экономические и юридические факторы, влияющие на объект.

С учетом этих обстоятельств важно, что полноценным объектом недвижимости,

полноценным товаром на рынке недвижимости и одновременно минимальным полноценным объектом управления в сфере недвижимости является

земельный участок с принадлежащим к нему зданием1 (отдельные обособленные физическом и юридическом смысле части здания могут рассматриваться в качестве объекта управления лишь в ограниченном смысле).

Классификация объектов недвижимости может быть проведена по разным основаниям в зависимости от целей исследователя, в частности и при решении вопросов, связанных с управлением недвижимостью. Однако при этом любая классификация должна удовлетворять определенным требованиям.

Во-первых, должен быть ясно определен критерий классификации (например тип строительного материала: дерево, кирпич, монолит и пр.; число комнат в квартире: одна, две, три и т.д.).

Во-вторых, классификация объектов недвижимости должна нести содержательную информацию, облегчающую принятие решений потребителем, управляющим, инвестором и т.д., а не быть классификацией ради себя (например, теоретически можно провести классификацию всех приватизированных квартир в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге по фамилиям их собственников и даже технически это сделать не так уж

сложно, но ценность информации, полученной таким образом, очевидно, слишком высока).

В-третьих, число применяемых вариантов классификации не должно быть чрезмерным, поскольку в противном случае информация не упорядочивается, а, напротив, становится еще более хаотичной. Если же необходимо доскональное исследование какого-либо сложного объекта, например, жилищного рынка Санкт-Петербурга, то должна быть определена четкая субординация между применяемыми критериями.

Возможность проведения классификации объектов недвижимости по многим основаниям требует выделения фундаментальных критериев, позволяющих сгруппировать объекты недвижимости по наиболее значимым основаниям. Существуют следующие фундаментальные классификации объектов недвижимости.

Первая фундаментальная классификация объектов недвижимости – по их функциональному назначению, т.е. в зависимости от использования этих объектов для выполнения одной из возможных функций – для проживания, ведения бизнеса с использованием недвижимости, организации производства и пр.

Различные варианты функционального назначения лежат в основе выделения типов городской недвижимости1, основными среди которых являются жилая, коммерческая и индустриальная (промышленная) недвижимость. (Под недвижимостью в данном случае понимаются развитые объекты недвижимости: земельный участок с принадлежащим к нему зданием.)

Жилая недвижимость– объекты недвижимости, используемые для проживания в них, независимо от того, на каком праве пользователи используют эти объекты – собственности или аренды (найма).

Коммерческая недвижимость– объекты недвижимости, являющиеся основным активом для бизнеса, который базируется на их использовании: розничная торговля, офисы, общественное питание, гостиницы.

Эти объекты используются для оказания услуг или продажи товаров потребителям, а потому должны соответствовать определенным требованиям, в том числе по местоположению.

Индустриальная недвижимость– объекты недвижимости, используемые для производственной деятельности.

Грань между коммерческой и индустриальной недвижимостью достаточно тонка, но главный критерий здесь – влияет ли расположение объекта на приносимые бизнесом доходы, качество производимой продукции, спрос на производимую продукцию. В общем виде можно сказать так: объекты коммерческой недвижимости сами являются источником дохода и основным активом, объекты индустриальной недвижимости – лишь один (и не основной) из факторов создания дохода. По отношению к коммерческой недвижимости

часто употребляется понятие «бизнес, основанный на недвижимости», что показывает ведущее значение недвижимости, ее местоположения, технических характеристик и пр.

Существенно, что к объектам коммерческой и индустриальной недвижимости предъявляются разные требования с точки зрения санитарии, противопожарной безопасности и пр.

Помимо указанных типов недвижимости могут быть также выделены: недвижимость специального назначения(уникальные по назначению и статусу объекты – административные здания- символы, церкви и пр.), рекреационная недвижимость (парки, сады отдыха и пр.), смешанная недвижимость (жилые здания с встроенными помещениями для торговли, услуг и т.д.).