Объект недвижимого имущества

Объект недвижимого имущества– земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр.

Объект недвижимости– объект недвижимого имущества (индивидуальная недвижимая вещь), обладающий определенным правовым статусом и принадлежащий субъекту (субъектам) наопределенном праве.

Исходя из родового признака недвижимости, главный, конституирующий элемент в составе любого объекта недвижимости – земельный участок. Может быть объект недвижимости, состоящий только из земельного участка, но не может быть объекта недвижимости, не включающего в себя земельный участок.

Переход от анализа недвижимого имущества как общего родового понятия к объекту недвижимого имущества предполагает определение и фиксацию индивидуальных параметров каждого такого объекта. Эта конкретизация находит выражение при выделении объекта недвижимого имущества из всего мира недвижимого имущества, получившим название «формирование объекта недвижимого имущества».

Последнее заключается в качественном и количественном определении индивидуальных физических, экономических и юридических характеристик объекта.

Индивидуальность объекта недвижимости, как уже отмечалось выше, проявляется, прежде всего, в его местоположении: на земле можно построить разные по архитектуре, материалам и назначению здания, но они всегда будут привязаны к определенному месту на земной поверхности.

При анализе недвижимости следует различать географическое и экономическое

местоположение недвижимости. Объекты недвижимости могут существенно отличаться друг от друга по географическому положениюи в то же время быть близки по экономическому (относиться к зонам с одинаковым уровнем деловой активности, с одинаковым социальным составом на селения и пр.).

Экономическое местоположениеобъектов недвижимости раскрывается через такие характеристики как окружение и доступностьобъекта недвижимости.

Под окружением объекта недвижимости понимается характер застройки и использования непосредственно окружающей объект территории (соответствие объекта окружающим его зданиям, сооружениям по назначению, качеству; наличие объектов, дополняющих рассматриваемый объект; социальная среда, насыщенность района расположения объекта социальной, транспортной инфраструктурой и пр.). С окружением непосредственно связаны упомянутые выше внешние эффекты, находящие свое отражение в таком, например, явлении как внешний износ объектов недвижимости. В

процессе управления должна быть учтена возможность его возникновения вследствие появления в районе его расположения новых объектов и предусмотрены способы предупреждения и снижения внешнего износа, возможно, вплоть до перепрофилирования объекта.

Доступность объекта– это его близость или отдаленность с точки зрения потенциальных пользователей. Для объектов жилой недвижимости это может быть близость к маршрутам общественного транспорта, местам занятости, объектам социальной инфраструктуры, для торговой недвижимости – близость к потенциальным покупателям, для офисной недвижимости – к деловому центру города и пр.

Для каждого из объектов недвижимости набор факторов, влияющих на его ценность как экономического актива будет индивидуален, но вместе с тем можно выделить общие черты, существенные для того или иного типа недвижимости: жилой, коммерческой и т.д. (о типах недвижимости подробнее см. далее). При этом важно, что один и тот же фактор может оказывать разное, подчас противоположное влияние на экономическую привлекательность объектов, принадлежащих к разным типам.

Улучшение земли

Вместе с тем большинство объектов городской недвижимости представляют сложные вещи, включающие не только земельный участок, но и внесенные в него человеком изменения. Эти изменения в мировой практике принято называть усовершенствованиями земли.

Улучшения земли– любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Внесение улучшений в землю качественно изменяет природу земли как недвижимости в двух отношениях.

Во-первых, вследствие улучшений изменяется физическая природа недвижимости – из природного объекта она превращается в объект, который содержит как природные, так и искусственно созданные человеком элементы.

Во-вторых, изменяется экономическая природа недвижимости – из продукта природы она превращается в продукт взаимодействия нескольких факторов производства, по крайней мере, тех, которые упоминаются в классической экономической теории – земли, труда, капитала.

В то же время между землей и иными (внеземельными) факторами есть существенное различие: земля неподвижна, иммобильна, ее нельзя переместить из одного места в другое (например, из района, в котором спрос на недвижимость падает, в район, где он возрастает). Иные факторы – труд, капитал и производные от них, могут перемещаться в пространстве, что и позволяет объединить их под общим наименованием внеземельных факторов,обладающих общим признаком – мобильностью.

Методическое значение представления об объекте недвижимости как о результате взаимодействия земельного и внеземельных факторов производства заключается в том, что на основе положения о мобильности внеземельных факторов и иммобильности земли формулируется один из важных принципов оценки недвижимости – принцип остаточной продуктивности земли. На нем же, в свою очередь, базируется один из распространенных

вариантов определения стоимости земли – так называемая техника остатка для земли, согласно которой вклад земли в стоимость объекта недвижимости может быть определен лишь после возмещения затрат труда и капитала и начисления причитающимся внеземельным факторам дохода.

Принадлежности

Принадлежности– движимые вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

Наличие или отсутствие принадлежностей, очевидно, также придает индивидуальность объекту недвижимости и влияет на его ценность. При этом важно, что принадлежность в отличие от улучшения отделима от объекта и при учете и регистрации прав на объект недвижимости не учитывается, поэтому она должна быть зафиксирована как таковая при описании объекта (в договоре, приложении к нему или иным каким-либо юридически значимым образом). Существенное значение это имеет при отчуждении

объектов недвижимости, но может быть важным и при управлении, например, при принятии объекта в управление управляющий вместе с собственником должен зафиксировать имеющиеся принадлежности.

Развитый объект недвижимостивключает в качественном отношении три основные составляющие: земельный участок, улучшения земли и принадлежности объекта недвижимости.

При этом объект недвижимости всегда определен не только качественно, но и количественно: он имеет определенные площадь и этажность, строго определенный правовой статус, используется на определенном праве, обладает определенной стоимостью и способностью генерировать определенный доход, находится (должен находиться) на определенном праве и пр.

Практически формирование объекта недвижимости – составная часть учета недвижимости и связано с кадастром недвижимого имущества

. Вопрос о количественной определенности объекта недвижимости имеет не только теоретическое или познавательное значение, но и важный

практический аспект. При операциях с недвижимостью в целом и при управлении недвижимостью, в частности, необходимо определение величины объекта недвижимости, способного выступать в качестве объекта куплипродажи, аренды, управления.

В теоретическом плане исходный пункт для решения этой задачи – определение полезности – способности объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя. Для того чтобы удовлетворять эти потребности, объект недвижимости должен обладать определенными качественными и количественными параметрами, которые зависят от типа недвижимости, способа и целей ее использования.