агротехнических, геоботанических, почвенных и специальных

обследований.

Агрохозяйственные обследования формируют данные охозяйственном использовании земель: тип почв, их механический состав,

мощность гумусового слоя, степень пригодности к механической обработке.

Агрохимические обследования характеризуют обеспеченностьпитательными веществами верхнего слоя земли.

Агротехнические обследования на основе анализа приемов и способоввозделывания сельскохозяйственных культур (обработка почв, внесение удобрений, подготовка посевного материала, уборка урожая) способствуют

повышению урожайности.

Геоботанические обследования обеспечивают характеристикуестественных кормовых угодий по составу и качеству травостоя.

Почвенные обследования проводятся на землях всех категорий.

Основная цель почвенных обследований заключается в получении

информации о качественном состоянии земель. По результатам

почвенных обследований составляется почвенный очерк, сопровождаемый

почвенными картами, поясняющими картограммами и текстом. Согласно

действующей инструкции по почвенным обследованиям, они проводятся в масштабах 1: 10000 – 1:50000. На крестьянские и фермерские хозяйства составляются планы или карты (1:2000 – 1:25000) с учетом размеров землепользований.

В процессе внутрихозяйственной оценки рассчитываются шкалы

урожайности сельскохозяйственных культур. Наиболее пригодной

считается почва, у которой числовые показатели оценочных признаков в совокупности оказываются выше. Поскольку эти признаки определяются не по единым показателям, то шкалы разрабатываются по каждому признаку отдельно, а затем объединяются в единую бонитировочную шкалу.

9.5 Сущность государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Целью государственной кадастровой оценки земель(ГКОЗ)являетсяопределение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для установления земельного налога.

Объектом государственной кадастровой оценки земель являютсясельскохозяйственные угодья в границах административных районов и землевладений.

Предметом государственной кадастровой оценки земель являютсязначения кадастровой стоимости объектов землеустройства.

В процессе государственной кадастровой оценки земель субъекта федерации составляются различные шкалы, которые представляют собой результаты оценки угодий по какому-либо признаку. Шкалы оформляются в виде отдельных таблиц, в которых приведены численные значения оцениваемых параметров. В процессе государственной кадастровой оценки земель эти значения переводятся в баллы или коэффициенты.

Шкала бонитировки почв может содержать следующую информацию:

- номер почв оцениваемой территории по каталогу;

- четырнадцатизначный код почвенной разновидности (по каталогу

почв);

- наименование почвенной разновидности;

- баллы почв по мощности гумусового слоя.

Выходными параметрами этой шкалы являются баллы бонитета,

рассчитываемые на основании материалов обследования.

В настоящее время разработаны шкалы оценки рельефа с учетом угла наклона местности и шкала каменистости почв.

Шкала оценки рельефа обеспечивает определение коэффициента зарельеф на основании вычисления угла наклона местности.

Шкала оценки каменистости почв позволяет установить диапазонкоэффициентов, обусловленный наличием в верхнем слое земли неперемещаемых камней.

В процессе проведения земельно-оценочных работ возникает необходимость вместе с природно-климатическими условиями учитывать и экономические показатели использования земель сельскохозяйственного назначения. При этом важную роль играет бонитировка почв, в процессе которой устанавливается относительная пригодность почв для возделывания сельскохозяйственных культур.

Целью бонитировки является установление факта, во сколько раз один вид почв лучше или хуже другого. Каждый вид почв получает численные значения, по которым формируются две оценочные шкалы:

1. По свойствам почв (основная).

2. По урожайности сельскохозяйственных культур.

Материалы бонитировки существенным образом влияют на оценку земель.

Под оценкой земель сельскохозяйственного назначения понимается оценка качества земли как природного ресурса и главного средства производства в сельском хозяйстве. Она заключается в определении экономического эффекта от использования различных по качеству земель.

Основное отличие оценки земель от бонитировки почв заключается в том, что бонитировка изучает почву как природное тело, без учета условий сельскохозяйственного производства.

Оценка земель рассматривает плодородие почв с учетом местоположения земельного участка и затрат труда на подготовку продукции, а также наличия пунктов реализации продукции и транспортных коммуникаций. Различают общую и частную оценку.

Общая оценка предусматривает определение показателей плодородияи условий использования земель при достигнутом уровне земледелия. Она

выполняется на основе учета затрат и результатов по всей совокупности сельскохозяйственных культур. Эти результаты используются для планирования.

Частная оценка предусматривает определение эффективностивозделывания конкретных культур на различных почвах.

Урожайность может служить предварительным показателем для оценки земель. При этом сравниваются затраты на получение урожая.

9.6 Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий

На первом этапе государственной кадастровой оценки земель, согласно постановлению правительства, устанавливаются базовые показатели оценки в пределах Российской Федерации. Эти данные используются для дифференциации в каждом субъекте федерации исходных данных по земельно-оценочным районам. Для этих целей определяются:

▪ фактическая продуктивность одного гектара угодий и затраты на его возделывание;

▪ коэффициенты дифференциации продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам;

▪ базовые оценочные показатели продуктивности и затраты по земельно-оценочным районам.

В процессе государственной кадастровой оценки учитываются

интегральные показатели по:

▪ плодородию почв в баллах бонитета;

▪ технологическим свойствам почв;

▪ местоположению (расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции.

Балл бонитета определяется посредством взвешивания баллов бонитета всех почвенных разновидностей или оценочных групп по известной формуле

(17):

где Б_ji – балл бонитета j-ой почвенной разновидности i-го земельного участка, балл;

S_ji – площади j-ых почвенных разновидностей на i-ом участке, кв.м.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий

рассчитываются с учетом:

- энергоемкости почв, которая измеряется сопротивлением почв техническим средствам обработки;

- рельефа местности;

- контурности почв;

- удаленности полей от сельскохозяйственного центра;

- высоты над уровнем моря.

На основании шкал, разработанных в технических указаниях по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, вычисляется обобщенный показатель, называемый «индексом технологических свойств».

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции, объемов и классов грузов и качества дорог. Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

▪ первая группа – по 1.5;

▪ вторая группа – по 2.0;

▪ третья группа – по 2.5.

По этим коэффициентам вычисляются эквивалентные расстояния от объекта оценки до пункта реализации продукции.

Эквивалентное расстояние вычисляется по известной формуле (18):

где ЭР_i – средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта оценки,

км;

Г_J – объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта Российской Федерации, %;

Р₁, Р₂, Р₃ – расстояние перевозки j-го вида груза по 1-й, 2-й, 3-й группам дорог, км;

Д₂ и Д₃ – коэффициенты перевода 2-й и 3-й групп в эквивалентные;

К_J – коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.

9.7 Определение ущерба от деградации почв

Почва, в процессе ее эксплуатации и под воздействием природных и антропогенных процессов теряет свои изначальные свойства. Этот процесс называется деградацией. Методика определения ущерба от деградации почв

утверждена в июле 1999 года. Согласно этой методике имеют место различные типы деградации почв.

Под технологической деградацией понимается ухудшение свойств почв, их физического состояния и агрономических характеристик, которые происходят в результате эксплуатационных нагрузок при всех видах землепользования.

Нарушение земель представляет собой механическое нарушениепочвенного покрова в процессе разработки полезных ископаемых и прочих работ. К нарушенным землям относятся земли со снятым гумусовым горизонтом.

Физическая деградация почв характеризуется нарушением почв и их

физических свойств.

Агрономическая деградация почв представляет собой потерюплодородия в результате сельскохозяйственной деятельности.

Эрозия отражает разрушение почвенного покрова под воздействиемсточных вод и ветра. В связи с этим выделяется водная эрозия. Если смывается плодородный слой с больших площадей, то здесь имеет место

плоскостная эрозия.Если образуются промоины и овраги,то в данномслучае присутствует линейная эрозия. Ветровая эрозия приводит к переносу верхнего плодородного слоя ветровыми потоками.

Засоление почв является результатом накопления растворимых солей вверхнем слое почв.

Под заболачиванием понимается изменение водного режима,

выражающееся в длительном переувлажнении и подтоплении почв.

Размер ущерба от деградации почв (У) вычисляется по известной формуле (19):

У = S_Д ([Н_С × К_Э × К_П × К_О] + [Д_S × К_В], (19)

где S_Д – площадь деградированных почв, га;

Н_С – норматив стоимости почв, руб/га;

К_Э – коэффициент экономической ситуации (К_Э = 1.1 ÷ 2.0);

К_П – коэффициент пересчета степени деградации почв (К_П = 0 ÷ 1);

К_О – коэффициент для особо охраняемых территорий (К_О = 1 ÷ 3);

Д_S – годовой доход с единицы площади, тыс. руб/га;

К_В – коэффициент пересчета с учетом периода восстановления деградированных почв (К_В = 0.9 ÷ 10.0).

9.8. Общие сведения об оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения

Мировая практика оценки недвижимости выделила следующие основные факторы:

1. Экономические (уровень занятости населения,доходы населения иего платежеспособность, налоги, площадь для продажи).

2. Социальные (наличие дошкольных учреждений иобщеобразовательных школ, объектов торговли, питания, бытового обслуживания, объектов культуры, здравоохранения и т.д.; возрастная структура населения и уровень его образования).

3. Юридические, административные и политические факторы,

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собойрыночную стоимость, то есть наиболее вероятную цену продажи свободного от улучшений земельного участка. Кадастровая оценка проводится в основном в целях налогообложения и изучает землю по текущим рыночным ценам.

Градостроительная оценка ведется с позиций предстоящих затрат и выгод, связанных с предположительным использованием элементов территории под различные функции.

Для оценки необходима информационная система, фиксирующая все изменения в окружающей среде.

Любой объект, находящийся в собственности у физического или юридического лица, облагается налогом. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации налогоплательщик самостоятельно исчисляет сумму налога с учетом налоговой ставки и льгот. Эти вопросы могут решать также

и налоговые органы. В этом случае налогоплательщику направляется за 30

дней до срока уплаты уведомление, в котором приводится расчет налога и срок уплаты (под роспись или заказным письмом).

Налоговый период представляет собой календарный год(или инойпериод) времени, по окончании которого определяется налоговая база и

исчисляется сумма налога, подлежащего уплате. Первый налоговый период

отсчитывается со дня государственной регистрации недвижимости до конца календарного года. Если объект регистрируется с 01 декабря по 31 декабря,

то первый налоговый период отсчитывается со дня регистрации объекта до

конца календарного года, следующего за годом создания объекта. Если

объект прекратил свое существование, то налоговый период отсчитывается от начала календарного года до дня ликвидации объекта.

Начиная с 2006 года, земельный налог исчисляется по кадастровой стоимости. Согласно статье 388 Налогового кодекса Российской федерации,

земельный налог оплачивают юридические и физические лица, у которых участки находятся в собственности, в постоянном (бессрочном) пользовании или владении. Если земельный участок находится на правах безвозмездного

срочного пользования или аренды,то земельный налог не взимается.

Несмотря на то, что право собственности возникает после государственной регистрации и выдачи свидетельства, земельный налог может быть назначен на основании старых государственных актов,

свидетельств и других документов.

Обладатель земельного участка подает в налоговую инспекцию по месту нахождения участка декларацию, форма которой утверждена приказом

каждый квартал в одинаковых размерах. Налоговый кодекс установил, что окончательная сумма налога должна быть уплачена не позднее 01 февраля

года, следующего за отчетным. Согласно главе 31 Налогового кодекса

Российской Федерации базой для определения земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка на 01 января отчетного года.

Согласно письму Минфина от 27 декабря 2005 г. № 03-06-02-02/108 сумма земельного налога определяется по формуле (20):

где КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка;

Н_СТ – налоговая ставка.

Кадастровая стоимость земельного участка может определяться пропорционально доле площади, которую он занимает на территории с

известной кадастровой стоимостью.

Если известна рыночная стоимость земельного участка, то согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской федерации, кадастровая

стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости.

Максимальные ставки налога определены пунктом 1 статьи 394

Налогового кодекса Российской федерации. Они не должны превышать 0,3 %

для сельскохозяйственных земель и жилищно-коммунального хозяйства. Для

прочих земель ставка составляет 1,5%.

Если участок приобретен после 15-го числа какого-либо месяца, то данный месяц в расчет не принимается. Налог назначается на оставшиеся

месяцы.

Налог может быть рассчитан, исходя из кадастровой стоимости земельного участка или удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. Допустим, необходимо определить налоговый платеж за каждый квартал земельного участка, имеющего кадастровый номер

54:35:010305:0012. По этому номеру определяется кадастровая стоимость

земельного участка, равная 1500000 рублей. На земельном участке

расположены промышленные объекты (земли промышленности).

Максимальная ставка земельного налога для таких земель, согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, составляет 1,5%.

Следовательно, суммарный налог составит:

(1500000 руб. 1,5%) _{= 22500 руб.}

100%

Авансовые платежи за каждый квартал выплачиваются в равных долях:

22500 руб. : 4 = 5625 руб.

Авансовые платежи за каждый квартал должны быть внесены не позднее 01 мая, 01 августа и 01 ноября соответственно. Окончательный налог выплачивается не позднее 01 февраля года, следующего за отчетным.

Если известен удельный показатель кадастровой стоимости земли

(УПКСЗ), то налог определяется следующим образом. По кадастровому номеру земельного участка устанавливается УПКСЗ. Допустим, он равен

5555,5 руб. за 1 кв. м для сельскохозяйственных земель. Площадь участка составляет 600,0 кв. м. Отсюда кадастровая стоимость земельного участка равна:

КС = УПКСЗ × S = 5555,5 × 600,0 = 3333300 руб.

Для сельскохозяйственных земель максимальная налоговая ставка

(Н_СТ) составляет 0,3%, тогда:

Земельный налог = Кадастровая стоимость × Н_СТ =

₌ 3333300 руб. 0,3% _{= 9999,9 руб.} 100%

Авансовые платежи вносятся в равных долях по кварталам:

1 квартал – 2500,0 руб.

2 квартал – 2500,0 руб.

3 квартал – 2500,0 руб.

Оставшаяся часть выплачивается не позднее 01 февраля следующего

года.

Земельный налог не отражает результаты хозяйственной деятельности,

а устанавливается в виде платежей за единицу площади на один год:

ЗН = S × СТ_ЗН × К.

Ставка земельного налога (СТ_ЗН) определяется с учетом категории земель (их семь), вида угодий, группы почв, конкретного населенного пункта.

Ставки земельного налога на сельскохозяйственные угодья устанавливаются по видам угодий: пашня, пастбище, сенокос, залежи многолетние насаждения.

Законом «О плате за землю» для каждого субъекта Федерации установлены средние ставки земельного налога. Эти ориентиры уточняются с учетом конкретных групп почв и местоположения.

Особый порядок установления ставок земельного налога предусмотрен для сельскохозяйственных угодий, расположенных в пределах городской черты, а также для земель, используемых не в сельскохозяйственных целях

(например, торговля). Такие ставки могут быть увеличены не более чем в два раза.