СВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

Рис. 4. Объекты кадастра

Согласно статье 4 Федерального закона «О Государственном кадастре

недвижимости», основными принципами ведения кадастра являются:

- единство технологии на территории Российской Федерации;

- общедоступность данных кадастра;

- непрерывность актуализации сведений;

- сопоставимость сведений кадастра с другими системами.

К сожалению Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» не конкретизирует цель его создания. Однако в различных действующих документах Росреестра она приводится:

1. Создание условий для обеспечения гарантий прав собственности на объекты недвижимости.

2. Совершенствование системы налогообложения.

3. Обеспечение информационной поддержки субъектов земельно-

имущественных отношений (правовой статус, режим использования).

В отличие от определения объекта недвижимости, данного в Гражданском кодексе, Государственный кадастр недвижимости не применяется в отношении участков недр и предприятий как имущественных комплексов, а также в отношении морских и воздушных судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Кроме этого, закон не применяется в отношении объектов, расположенных на территории более чем одного кадастрового округа. Таким образом, составные земельные участки (единые землепользования) исключены из списка объектов,

изучаемых современным законодательством. На смену данным земельным

участкам в настоящее время введено понятие многоконтурных земельных участков.

Основными разделами Государственного кадастра недвижимости,

согласно статье 13 Федерального закона, являются: реестр объектов недвижимости, кадастровые дела и кадастровые карты.

3 ВЕДЕНИЕ КАДАСТРА НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

3.1. Характеристика Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

Начиная с 1991 года, наименование, функции и организационная структура ведомств, осуществляющих ведение кадастра, менялось более десяти раз. В настоящее время также происходят серьезные преобразования в этой сфере.

В процессе проведения административной реформы Роснедвижимость

и Роскартография присоединены к Управлению федеральной регистрационной службы. В результате этого образовано Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

(Росреестр) [5].

В связи с объединением утратили силу постановления Правительства Российской Федерации № 456 «О федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости», № 431 «О геодезии и картографии» и № 451 «О

Федеральной регистрационной службе» [27, 36, 37]. Тем не менее,

функции объединенных ведомств сохранены за указанными ведомствами,

только в границах Росреестра, который осуществляет:

- государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- ведение реестра прав, государственного кадастрового учета и Государственного кадастра недвижимости, а также реестра кадастровых инженеров и саморегулируемых организаций оценщиков;

- контроль оценочной деятельности, землеустройства и государственный земельный контроль;

- представление сведений, внесенных в Государственный кадастр недвижимости;

- лицензирование геодезической и картографической деятельности;

- создание и ведение государственного каталога географических

названий, и их нормализацию на русском языке.

Росреестр организует:

- проведение государственного кадастровой оценки земель,

землеустройства и землеустроительной документации для делимитации

(установление и согласование границ на местности) и демаркации

(расстановка межевых знаков) всех видов границ, включая государственные границы, а также работы по созданию, внедрению и ведению автоматизированных систем реестра прав, государственного кадастрового учета;

- определение параметров фигуры Земли и внешнего гравитационного

поля;

- создание и обновление государственных топографических карт и планов, создание и обновление государственных геодезических, нивелирных

и гравиметрических сетей;

- дистанционное зондирование Земли;

- издание общегеографических, политических, справочных и тематических карт и атласов.

Росреестр имеет право:

- запрашивать и получать от органов исполнительной власти материалы, необходимые для осуществления деятельности;

- заключать договоры и привлекать специалистов для решения вопросов в установленной сфере деятельности.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) находится в подчинении Министерства экономического развития. Росреестр является юридическим лицом, имеет печать с изображением герба Российской Федерации.

Минэкономразвития осуществляет нормативно-правовую деятельность в сфере ведения кадастра. Положение о Министерстве экономического развития утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации № 437 от 05 июня 2008 года [39]. Минэкономразвития является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере прогнозирования социально-

экономического развития, внешнеэкономической деятельности, разработки программ развития. Минэкономразвития координирует деятельность подведомственной ему Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии.

Минэкономразвития подготавливает нормативные правовые акты для утверждения правительством, а также федеральные стандарты оценки (ФСО)

недвижимого имущества. Минэкономразвития осуществляет ведение реестра членов саморегулируемых организаций оценщиков, разрабатывает правила приватизации, различные формы документации, касающейся заключения договоров и свидетельств, закрепляющих права собственности на недвижимое имущество.

3.2 Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» и краткая характеристика его разделов

3.2.1 Общие сведения

Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» включает три основных раздела:

1. Реестр объектов недвижимости.

2. Кадастровые дела.

3. Кадастровые карты.

Каждый из указанных разделов имеет законченный вид и включает документы, характеризующие факт завершения конкретного этапа ведения Государственного кадастра недвижимости.

Ниже приведены краткие характеристики каждого из указанных выше этапов. Более подробная информация размещена на сайтах Internet и в документах Росреестра.

3.2.2.Понятие и назначение реестра объектов недвижимости

Реестр объектов недвижимости представляет собой документ,в

котором содержатся записи об объектах, характеризующие их физическое,

правовое и экономическое состояние. Реестр объектов недвижимости на современном этапе включает в себя реестры кадастровых округов в электронном виде. Сведения в реестре группируются по отдельным записям и отражают состояние объектов, расположенных на территории кадастрового округа. Записи в реестре имеют следующую структуру:

- вид объекта (земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение);

- вид отдельной части объекта, являющейся элементом права;

- кадастровый номер объекта и дата внесения его в Государственный кадастр недвижимости;

- ранее присвоенный кадастровый или условный номер;

- адрес объекта или описание его местоположения.

Для каждого вида объекта дополнительно вносится специфическая информация. Например, для земельного участка указывается категория земель, разрешенный вид использования, площадь с точностью до одного квадратного метра, сведения о лесных массивах и водных объектах,

расположенных в пределах земельного участка. Характеристики недвижимого имущества приведены в статье 7 Федерального закона «О

Государственном кадастре недвижимости». В целях ведения реестра

объектов недвижимости формируются сведения, отражающие:

- назначение и площадь здания и сооружения с точностью до 0,1 кв. м,

а также количество этажей, материал стен и дата ввода в эксплуатацию;

- местоположение границы здания, сооружения объекта незавершенного строительства, включая данные о характерных точках и их координатах с точностью до 0,01 метра;

- права на объект, размер доли в праве, сведения о правообладателях,

дату регистрации возникновения или прекращения действия права, наличие

обременений, дату их установления и срок действия;

- величину кадастровой стоимости, дату ее определения и реквизиты акта утверждения;

- данные о кадастровом инженере, включая фамилию, имя, отчество,

идентификационный номер кадастрового инженера и даты выполнения

работ на конкретном объекте;.

- запись о кадастровом делении территории кадастрового округа,

номера и наименования кадастровых районов, номера кадастровых кварталов, описание границ всех единиц кадастрового деления, список координат характерных точек границ и текстовое описание границ;

- вид картографической основы, дату еѐ создания, сведения об организации, подготовившей основу, масштаб и систему координат;

- геодезическую основу, информацию о каталоге координат пунктов опорной межевой сети, системе координат и типе знаков;

- территориальную зону и зону с особым режимом использования, их вид, описание границ, номер правового акта об установлении или изменении границ зон, вид разрешенного использования объекта недвижимости в границах зоны;

- запись о помещении, его кадастровом номере, назначении, площади с точностью до 0,1 квадратного метра, номер этажа.

3.2.3 Понятие и назначение кадастрового дела

Согласно статье 13 Федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости», кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в Государственный кадастр

недвижимости.

Кадастровое дело формируется по соответствующему учетному делу после присвоения объекту недвижимости кадастрового номера. Кадастровое дело включает в себя: заявление, документы, необходимые для

государственного кадастрового учета и поступившие в порядке

информационного взаимодействия дополнительные документы, а также протокол проверки документов и принятое решение [10].

В кадастровое дело помещаются все документы, подготовленные в процессе государственного кадастрового учета, а также устраняющие процедуру приостановления или отказа в государственном кадастровом

учете. Кадастровое дело отражает документально всю процедуру

государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Кадастровое дело, согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации № 42, создается на каждый вид заявленного действия, например: государственный кадастровый учет образованного земельного участка, снятие с учета, исправление технических и кадастровых ошибок, учет границ населенных пунктов или государственных границ и так далее. Всего Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» предусматривает десять видов кадастровых дел [3].

Кадастровое дело может состоять из нескольких томов, в каждом из которых должно быть не более 250 страниц. Если документ относится к нескольким одновременно учитываемым объектам, то его помещают в

«Дело» с наименьшим кадастровым номером. Кадастровое дело включает в себя ряд обязательных элементов: обложку, титульный лист, внутреннюю опись, лист-заверитель и лист-заместитель.

На обложке указывается полное и сокращенное наименование органа кадастрового учета, заголовок кадастрового дела, дата его открытия (или тома), количество листов в деле, архивный шифр дела, который включает номер фонда, номер записи и номер «Дела» по описи, срок хранения. В этом реквизите вносится фраза «хранить постоянно, Обложка подготавливается перед передачей «Дела» в архив.

Титульныйлист отражает идентификатор кадастрового дела,

определяющий его вид, например, кадастровое дело на земельный участок,

здание, кадастровое деление, геодезическую основу, границу населенного пункта и т.д. Кроме этого, на титульном листе указывается кадастровый номер объекта, индивидуальное обозначение зоны, номер единицы кадастрового деления (кадастровый округ (КО), кадастровый район (КР),

кадастровый квартал (КК)), наименование участка границы и территориальных единиц, между которыми устанавливается граница

(субъект Федерации, поселение и так далее).

Внутренняя опись документов,помещенных в кадастровое дело,

составляется специалистом, отвечающим за ведение кадастровых дел. В

описи указывается порядковый номер документа, помещенного в «Дело», и

его реквизиты; номера листов, на которых расположен документ; дата включения документа в кадастровое дело; место хранения документа (если он помещен в другое кадастровое дело); фамилия, имя, отчество и подпись специалиста, ответственного за ведение кадастровых дел. К внутренней описи прилагается итоговая запись, в которой указывается цифрами и прописью количество страниц, включенных в кадастровое дело, а также количество листов внутренней описи. Итоговая запись оформляется при подготовке кадастрового дела к архивному хранению.

Лист-заверитель.Согласно Приказу Министерства экономическогоразвития Российской Федерации № 42, кадастровые дела подлежат вечному хранению [16]. Для передачи дела в архив в описи кадастрового дела делается запись о его закрытии, вкладывается лист-заверитель, дело прошивается и скрепляется печатью.

Лист-заместитель.Если в процессе государственного кадастровогоучета требуется изъятие какого-либо документа из кадастрового дела, то на его место помещается лист-заместитель, который изымается после возврата документа.

3.2.4. Понятие и назначение кадастровых карт

Кадастровые карты представляют собой составленные на единойкартографической основе тематические карты, которые в графической и текстовой формах воспроизводят кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства,

территориальных зонах, а также обо всех видах границ и пунктах опорной межевой сети.

Знаменатель масштаба (М) кадастровых карт определяется по общеизвестным формулам, с учетом графической точности и требуемой детализации представления информации:

В этих формулах приняты следующие обозначения:

L – длина объекта на поверхности Земли, м; l – длина объекта на листе бумаги, м;

m_тр и m_гр - требуемая заявителем и графическая точность представления информации.

Кроме традиционных кадастровых карт, орган государственного кадастрового учета изготавливает также карты для неограниченного круга потребителей, которые называются «публичными картами». Состав сведений таких карт формируется в соответствии с целями их использования. Эти карты размещают в сети Internet и Intranet.

3.2.5 Ведение реестра объектов недвижимости

В процессе ведения реестра объектов недвижимости реализуется ряд процедур:

1. Внесение сведений о ранее учтенных объектах.

2. Постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимости.

3. Учет изменений физических, правовых и экономических характеристик недвижимого имущества.

4. Снятие с учета объектов недвижимости.

5. Исправление технических и кадастровых ошибок [19].

Каждая из указанных процедур обеспечивает выполнение конкретных действий и принятие соответствующего решения, например: проведение государственного кадастрового учета, приостановление государственного кадастрового учета, отказ в государственном кадастровом учете, исправление кадастровой ошибки или отказ в этом и так далее. Кадастровые процедуры осуществляются на основании письменного заявления физических и юридических лиц.

На всех предъявленных заявителем документах указывается регистрационный номер заявления (по книге учета заявлений) и дата регистрации. Заявителю возвращается заверенная копия заявления. На

оригинале заявления проставляется штамп «Расписка получена», указывается

дата и проставляется подпись заявителя.

Документы по форме и содержанию должны соответствовать действующим требованиям (Письмо ВК/2370 от 30 мая 2008 года) [38]. Под

формой документа понимается совокупность и порядок расположенияреквизитов в документе. Размер полей, вид шрифта не определяют форму документа.

Содержание документа определяется наличием сведений,

необходимых для выполнения заявленных действий. Совокупность сведений

зависит от вида заявленной процедуры (учет изменений, снятие с учета и

т.д.). Сведения о правоустанавливающем или правоудостоверяющем

документе являются дополнительной информацией. Поэтому отсутствие копий этих документов не является основанием для отказа в проведении государственного кадастрового учета.

Если заявление предоставлено лицом, не указанным в заявлении, то оно регистрируется в «Книге учета заявлений» с отметкой об отказе в приеме. Заверенная копия заявления вместе с документами возвращается заявителю. На обороте заявления ставится штамп об отказе в приеме. Здесь

также указывается дата, основание отказа, фамилия, имя, отчество лица,

принявшего такое решение. Оригинал заявления со штампом об отказе помещается в «Дело» нерассмотренных заявлений.

Если заявитель предъявил оригиналы документов, то они сканируются для получения электронной формы. Кроме этого, с каждого документа

делается копия, на которой проставляется штамп: «Подлинник предъявлен».

На копиях ставятся дата и подпись лица, принявшего заявление.

комплектуются в учетное дело, которое идентифицируется регистрационным номером заявления.

Сведения в документах земельном участке, здании строительства и помещениях.

информация:

О земельном участке вносится следующая

- кадастровый номер и дата внесения его в Государственный кадастр недвижимости;

- учетный или условный номер (при их наличии);

- кадастровые номера земельных участков, образованных из данного земельного участка, или по которым сформирован заявленный участок;

- адрес или описание местоположения земельного участка;

- категория земель;

- площадь в квадратных метрах с округлением до одного квадратного метра и указанием погрешности;

- кадастровые номера расположенных на земельном участке объектов;

- сведения о категории лесов, расположенных на земельном участке,

водных объектах и иных природных объектах.

Границы земельного участка обозначаются характерными точками с координатами, представленными до 0,01 метра, с указанием системы координат и погрешности их определения. При этом указываются кадастровые номера смежных земельных участков. Сведения о местоположении и границах земельного участка вносятся на основании межевого плана.

В Реестр объекта недвижимости вносится следующая информация о здании и сооружении:

- кадастровый номер и дата его внесения в Государственный кадастр недвижимости;

- ранее присвоенный учетный номер;

- адрес здания или описание местоположения;

- кадастровый номер земельного участка, на котором расположено

здание;

- площадь здания и количество надземных и подземных этажей;

- материал наружных стен, год ввода здания в эксплуатацию.

Реестр объектов незавершенного строительства и помещений содержит информацию о виде объекта, его кадастровом, условном или инвентарном номере, площади, адресе или описании местоположения.

Документы для учета изменений или снятия с учета изымаются из учетного дела и включаются в кадастровое дело соответствующего объекта недвижимости. Не включенные в кадастровое дело документы помещаются в номенклатурное дело для хранения с указанием даты и подписи заявителя.

Если заявление поступило по почте, то оно также регистрируется в книге учета заявлений. Заверенная его копия высылается заявителю в течение рабочего дня, следующего за днем получения заявления.

Протокол проверки документов подробно описан в работе [9].

4. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

4.1. Понятие кадастровой деятельности

Формирование объектов недвижимости осуществляется в процессе кадастровой деятельности. Кадастровая деятельность, согласно Федеральному закону «О Государственном кадастре недвижимости»,

представляет собой выполнение кадастровым инженером работ, в результате которых формируются документы, необходимые для проведения

статьей 44 Федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости», изложены в письме Минэкономразвития № Д23-1420 от 15

мая 2009 года [12]. С первого января 2013 года кадастровая деятельность

будет осуществляться не только в отношении земельных участков, но и в отношении объектов капитального строительства.

Согласно статьям 32 и 33 Федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости», кадастровая деятельность может быть осуществлена на основании договора с индивидуальным предпринимателем

или юридическим лицом.

Если коммерческие организации не ограничены конкретным перечнем

касающееся необязательности лицензирования кадастровой деятельности лицами, которые до принятия Федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости» выполняли работы по землеустройству [29].

Государственный кадастровый учет (ГКУ)недвижимого имуществапредставляет собой действия уполномоченного органа по внесению в Государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают факт существования или прекращения существования объекта, а также иные, предусмотренные законом действия.

Правовой основой регулирования кадастровой деятельности и кадастровых отношений является Конституция Российской Федерации,

Гражданский, Земельный, Водный, Лесной, Градостроительный, Жилищный кодексы Российской Федерации, Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» и другие правовые акты. Осуществление кадастровой деятельности и ведение Государственного кадастра недвижимости базируется на основе принципов единства технологии ведения кадастра на всей территории Российской Федерации, общедоступности информации, содержащейся в Государственном кадастре недвижимости,

непрерывности актуализации кадастровых сведений и их сопоставимости со сведениями, содержащимися в других системах. Ведение Государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и электронных носителях. С января 2012 года ведение кадастра будет осуществляться только на электронных носителях. Документы Государственного кадастра недвижимости подлежат постоянному хранению. Порядок и сроки хранения материалов, а также передача их в государственный архив, устанавливает Правительство Российской Федерации. В Государственный кадастр недвижимости могут вноситься временные сведения, которые не являются кадастровыми и используются только в целях регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В процессе кадастровой деятельности и государственного кадастрового учета каждому объекту присваивается не повторяющийся в границах России уникальный кадастровый номер.

Геодезической основой Государственного кадастра недвижимостиявляется государственная геодезическая сеть и сети специального назначения

(опорные межевые сети). Выбор метода определения координат характерных точек границ объекта недвижимости зависит от целевого назначения и разрешенного вида использования земельного участка. Основными методами определения координат являются: геодезический, спутниковый,

фотографический и картометрический.

Картографической основой Государственного кадастра недвижимостиявляются карты, планы различного содержания и масштабов.

Геодезическая и картографическая основы создаются и обновляются в соответствии с действующими Федеральными законами Российской Федерации. Согласно письму Роснедвижимости № ВК/2044 от 07 мая 2008

года, изменение геодезической или картографической основы, системы координат, а также требований к точности и способам определения данных,

подлежащих внесению в Государственный кадастр недвижимости, не являются основанием для признания информации об объекте неактуальным

[36]. В Государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о картографических и геодезических основах кадастра:

- дата создания геодезической и картографической основы кадастра;

- сведения об организации, создавшей геодезическую и картографическую основу;

- масштаб картографической основы;

- система координат геодезической и картографической основы,

списки координат пунктов опорной межевой сети, типы установленных знаков и описание их местоположения.

Для выполнения кадастровых работ может быть составлен договор на основании типовых норм времени, а также сметы работ. В результате кадастровой деятельности заказчику передаются следующие документы:

1. Межевой план.

2. Технический план.

3. Акт обследования.

4.2 Образование земельных участков

В соответствии с п. 4 статьи 112 Федерального закона Российской Федерации от 22 июня 2008 г. № 141 «О внесении изменений в отдельный законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений», образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, владельцев и арендаторов исходных земельных участков, из которых образуются новые земельные участки [2]. Такое согласие не требуется при образовании земельных участков из государственных или муниципальных земель, а также по решению суда. Следовательно, в состав документов, предоставляемых для государственного кадастрового учета образуемых земельных участков,

должны быть включены документы, подтверждающие согласие вышеуказанных лиц. Отсутствие таких документов может послужить основанием для отказа в государственном кадастровом учете.

В действующее законодательство Российской Федерации введено понятие «многоконтурный земельный участок», которое призвано обеспечить учет прекративших существование в связи с вступлением в силу федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости» единых землепользований [30].

Согласно письму Департамента недвижимости от 13 октября 2008 г. №

Д23-671, земельные участки могут образовываться из существующих земельных участков путем раздела, выдела, объединения и перераспределения. Земельные участки, из которых образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с момента государственной регистрации прав на создаваемые земельные участки.

При разделе прекращают существование исходные земельные участки,

изменяются их характеристики (площадь, границы, право, кадастровый

номер).