Анализ доходности недвижимости для целей управления.

4.1 Изучение данного вопроса начните с определения понятия «управленческое решение». Управленческое решение по отношению к недвижимости – это выбор способа воздействия субъекта управления на объект управления, обеспечивающего наибольшую эффективность использования недвижимости в соответствии с целями управления.

Существует классификация управленческих решений по различным признакам:

- по уровню инстанции (высший, средний, низший);

- по решаемым задачам (информационные, организационные, оперативные);

- по принципам выработки решений (алгоритмический, эвристический);

- по методам обоснования (аналитический, статистический, математический программирования, игровой);

- по исходной информации (полная или определенная, неполная или неопределенная, а также вероятностная);

- по сфере действия (экономическая, социальная, техническая, технологическая);

- по продолжительности реализации (перспективные и оперативные);

- по форме представления (приказ, распоряжение, план, программа, стратегия, инструкция);

- по значимости (значимые, незначимые);

- по способу оценки эффективности (однокритериальные многокритериальные).

Разберитесь также в процедуре принятия управленческого решения, приведенной в таблице 5:

Таблица 5

Этапы принятия управленческих решений

1. Подготовка к разработке управленческого решения
1.1. Выделение проблемы
Получение информации о ситуации Предварительная формулировка задачи (проблемы) Определение целей
1.2. Анализ и изучение проблемы
Анализ ситуации и оценка имеющихся возможностей для решения проблемы (материальных, технических, трудовых) Выбор критерия оценки эффективности решения Точная постановка задачи
2. Разработка и обоснование управленческого решения
2.1. Разработка альтернативных вариантов
Разработка сценариев развития ситуации Генерирование альтернативных вариантов Отбор основных вариантов
2.2. Оценка альтернативных вариантов
Выбор методов оценки альтернатив Анализ альтернативных вариантов Сопоставление вариантов
3. Принятие и реализация управленческого решения
Принятие решения и организация работ по реализации принятого решения Контроль за исполнением принятого решения Анализ результата

 

Эффективность управленческого решения во многом зависит от грамотного экономического обоснования этого решения. Принятие управленческого решения в сфере недвижимости обосновывается, прежде всего, выбором варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

4.2. Определяя наиболее эффективное использование (НЭИ) как максимально прибыльный способ использования недвижимости в рамках законности и существующих рыночных условий, опирайтесь на знания Международных стандартов оценки, где под НЭИ понимается наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, что дает максимальную стоимость оцениваемой недвижимости. Студенты должны показать многогранную и сложную сущность НЭИ, являющуюся результатом тщательного анализа характеристик объекта, окружающей среды, состояния спроса и предложения на рынке недвижимости, динамики цен и много другого. Алгоритм анализа НЭИ приводится на рисунке 5.

 

Рис.5. Алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного

использования объекта недвижимости

Рассмотрите последовательность анализа НЭИ, пользуясь алгоритмом более подробно. Во-первых, отметьте наиболее важные факторы НЭИ, потенциал местоположения, ресурсное качество участка, состояние рыночного спроса, финансовую и технологическую осуществимость. Во-вторых, рассмотрите варианты использования недвижимости: НЭИ земли как свободной и НЭИ земли с улучшениями. Критерий НЭИ участка как свободного - это максимальная остаточная стоимость земли. Критерий НЭИ улучшений - это максимальная стоимость объекта с учетом затрат на его модернизацию или перепрофилирование.

Резюмируя сказанное, еще раз подчеркните, что именно анализ НЭИ лежит в основе принятия стратегического решения в управлении объектом недвижимости и позволяет найти наиболее прибыльный способ использования недвижимости.

3. Наиболее эффективное использование недвижимости предполагает анализ доходности объектов.

В управлении недвижимостью принято считать, что арендная плата является основным источником доходов, приносимых объектом. Поэтому когда речь идет о доходах, генерируемых объектом недвижимости, имеется в виду арендная ставка.

Рассмотрите показатели доходности объекта недвижимости:

1.Потенциальный валовой доход (ПВД) /Potential Gross Income(PGI).

Это ожидаемый доход, который может быть получен от основного вида деятельности – от сдачи объекта или его части в аренду. При расчете ПВД надо иметь в виду, что часть договоров аренды может быть уже заключена по оговоренной арендной ставке - контрактной, а часть только предполагается заключить, как правило, по рыночной ставке. Поэтому ПВД рассчитывается как сумма произведений сданных в аренду площадей (в метрах) на ежемесячную контрактную арендную ставку и количества планируемых к сдаче в аренду площадей на рыночную арендную ставку.

ПВД =/(S а. х r контр) .+ (S па * r рын.)/х12 .

2.Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) /Effective Gross Income (EGI).

Это доход, получаемый при полном функционировании объекта, как от основного вида деятельности, так и от дополнительных услуг, с учетом потерь от незанятости и неплатежей.

ПВД = ПВД- потери + дополн. доходы.

Для определения величины потерь дохода рассчитываются коэффициент неплатежей:

Коэффициент незанятости площадей (vacancy rate) рассчитывается по формуле:

Kнз= Dп

ДВД=ПВД * Кнз

Необходимо отметить, что ПВД и ДВД для управленцев имеют разное значение. ПВД - определяет планку качества управления недвижимостью и является стратегической задачей. ДВД - определяет величину дохода от объекта и является тактической задачей. Поэтому трудно переоценить усилия владельцев недвижимости направленные на прогнозирование размеров арендных ставок и потерь

3.Чистый операционный доход (ЧОД) / Net Operation Income (NOI).

Это действительный (эффективный) доход за вычетом всех расходов на обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости.

ЧОД= ДВД – ОР-W ,

где ОР - операционные расходы – периодические фактические расходы по объекту;

W – затраты на капитальный ремонт;

ОР =с *S *12,

где с - удельные операционные расходы в месяц.

Рассмотрите виды операционных расходов. Покажите состав постоянных и переменных расходов, а также расходов на замещение.

В российской хозяйственной практике до сих пор нет четкого разделения этих расходов на постоянные и переменные, поэтому и в управлении недвижимостью применяется разделение на условно постоянные и условно переменные расходы. Прокомментируйте их, пользуясь таблицей 6.

Таблица 6

Деление затрат на условно постоянные и условно переменные

Вид расходов Постоянные Ес Переменные Еv
Налоги На недвижимость На заработную плату персонала
Страховка Страховка -
Управление Управленческий учет Управляющий с накладными расходами
Бухгалтерские и юридические услуги Бухгалтерский учет основных фондов и постоянные платежи Бухгалтерские и юридические услуги по аренде и родряду
Маркетинг и работа с арендаторами Исследование рынка и рекламы Работа по удержанию арендаторов
Энергоснабжение Аварийное теплоснабжение здания Теплоснабжение арендуемых помещений
Электроснабжение
Газоснабжение
Коммунальные услуги   Водоснабжение
Канализация
Вывоз мусора
Надбавки за перерасход ресурсов
Эксплуатация Уборка территории Вентиляция, кондиционирование
Расходные материалы
Обслуживание лифтов
Дезинсекция
Уборка помещений
Техническое обслуживание Отложенный ремонт кровли, теплосетей, фасада, ограждения Мелкий и отложений ремонт облицовки, оборудования и сетей
Обеспечение безопасности Автоматизированная система оповещения Служба безопасности
Надбавки за сверхурочные услуги
Прочие расходы (из прочих доходов) Обслуживание рекламных носителей -
Обслуживание телесетей  
Энергоснабжение и ремонт автостоянки и торговых площадок  
Обслуживание мастерских  
Другое  

 

4.Денежный поток до налогообложения, доход на собственный капитал (ДСК) /Before –Tax Cash Flow (BTCF)

ДПН = ЧОД - расходы по обслуживанию долга.

Расходы по обслуживанию долга представляют собой выплаты по ипотечному кредиту.

 








Дата добавления: 2016-02-02; просмотров: 2429;


Поиск по сайту:

При помощи поиска вы сможете найти нужную вам информацию.

Поделитесь с друзьями:

Если вам перенёс пользу информационный материал, или помог в учебе – поделитесь этим сайтом с друзьями и знакомыми.
helpiks.org - Хелпикс.Орг - 2014-2024 год. Материал сайта представляется для ознакомительного и учебного использования. | Поддержка
Генерация страницы за: 0.008 сек.