Анализ доходности недвижимости для целей управления.

4.1 Изучение данного вопроса начните с определения понятия «управленческое решение». Управленческое решение по отношению к недвижимости – это выбор способа воздействия субъекта управления на объект управления, обеспечивающего наибольшую эффективность использования недвижимости в соответствии с целями управления.

Существует классификация управленческих решений по различным признакам:

- по уровню инстанции (высший, средний, низший);

- по решаемым задачам (информационные, организационные, оперативные);

- по принципам выработки решений (алгоритмический, эвристический);

- по методам обоснования (аналитический, статистический, математический программирования, игровой);

- по исходной информации (полная или определенная, неполная или неопределенная, а также вероятностная);

- по сфере действия (экономическая, социальная, техническая, технологическая);

- по продолжительности реализации (перспективные и оперативные);

- по форме представления (приказ, распоряжение, план, программа, стратегия, инструкция);

- по значимости (значимые, незначимые);

- по способу оценки эффективности (однокритериальные многокритериальные).

Разберитесь также в процедуре принятия управленческого решения, приведенной в таблице 5:

Таблица 5

Этапы принятия управленческих решений

Эффективность управленческого решения во многом зависит от грамотного экономического обоснования этого решения. Принятие управленческого решения в сфере недвижимости обосновывается, прежде всего, выбором варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

4.2. Определяя наиболее эффективное использование (НЭИ) как максимально прибыльный способ использования недвижимости в рамках законности и существующих рыночных условий, опирайтесь на знания Международных стандартов оценки, где под НЭИ понимается наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, что дает максимальную стоимость оцениваемой недвижимости. Студенты должны показать многогранную и сложную сущность НЭИ, являющуюся результатом тщательного анализа характеристик объекта, окружающей среды, состояния спроса и предложения на рынке недвижимости, динамики цен и много другого. Алгоритм анализа НЭИ приводится на рисунке 5.

Рис.5. Алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного

использования объекта недвижимости

Рассмотрите последовательность анализа НЭИ, пользуясь алгоритмом более подробно. Во-первых, отметьте наиболее важные факторы НЭИ, потенциал местоположения, ресурсное качество участка, состояние рыночного спроса, финансовую и технологическую осуществимость. Во-вторых, рассмотрите варианты использования недвижимости: НЭИ земли как свободной и НЭИ земли с улучшениями. Критерий НЭИ участка как свободного - это максимальная остаточная стоимость земли. Критерий НЭИ улучшений - это максимальная стоимость объекта с учетом затрат на его модернизацию или перепрофилирование.

Резюмируя сказанное, еще раз подчеркните, что именно анализ НЭИ лежит в основе принятия стратегического решения в управлении объектом недвижимости и позволяет найти наиболее прибыльный способ использования недвижимости.

3. Наиболее эффективное использование недвижимости предполагает анализ доходности объектов.

В управлении недвижимостью принято считать, что арендная плата является основным источником доходов, приносимых объектом. Поэтому когда речь идет о доходах, генерируемых объектом недвижимости, имеется в виду арендная ставка.

Рассмотрите показатели доходности объекта недвижимости:

1.Потенциальный валовой доход (ПВД) /Potential Gross Income(PGI).

Это ожидаемый доход, который может быть получен от основного вида деятельности – от сдачи объекта или его части в аренду. При расчете ПВД надо иметь в виду, что часть договоров аренды может быть уже заключена по оговоренной арендной ставке - контрактной, а часть только предполагается заключить, как правило, по рыночной ставке. Поэтому ПВД рассчитывается как сумма произведений сданных в аренду площадей (в метрах) на ежемесячную контрактную арендную ставку и количества планируемых к сдаче в аренду площадей на рыночную арендную ставку.

ПВД =/(S а. х r контр) .+ (S па * r рын.)/х12 .

2.Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) /Effective Gross Income (EGI).

Это доход, получаемый при полном функционировании объекта, как от основного вида деятельности, так и от дополнительных услуг, с учетом потерь от незанятости и неплатежей.

ПВД = ПВД- потери + дополн. доходы.

Для определения величины потерь дохода рассчитываются коэффициент неплатежей:

Коэффициент незанятости площадей (vacancy rate) рассчитывается по формуле:

K_нз= D_п

ДВД=ПВД * Кнз

Необходимо отметить, что ПВД и ДВД для управленцев имеют разное значение. ПВД - определяет планку качества управления недвижимостью и является стратегической задачей. ДВД - определяет величину дохода от объекта и является тактической задачей. Поэтому трудно переоценить усилия владельцев недвижимости направленные на прогнозирование размеров арендных ставок и потерь

3.Чистый операционный доход (ЧОД) / Net Operation Income (NOI).

Это действительный (эффективный) доход за вычетом всех расходов на обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости.

ЧОД= ДВД – ОР-W ,

где ОР - операционные расходы – периодические фактические расходы по объекту;

W – затраты на капитальный ремонт;

ОР =с *S *12,

где с - удельные операционные расходы в месяц.

Рассмотрите виды операционных расходов. Покажите состав постоянных и переменных расходов, а также расходов на замещение.

В российской хозяйственной практике до сих пор нет четкого разделения этих расходов на постоянные и переменные, поэтому и в управлении недвижимостью применяется разделение на условно постоянные и условно переменные расходы. Прокомментируйте их, пользуясь таблицей 6.

Таблица 6

Деление затрат на условно постоянные и условно переменные

4.Денежный поток до налогообложения, доход на собственный капитал (ДСК) /Before –Tax Cash Flow (BTCF)

ДПН = ЧОД - расходы по обслуживанию долга.

Расходы по обслуживанию долга представляют собой выплаты по ипотечному кредиту.