Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе логическую формулу:

- оценка недвижимости - это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка.

Следовательно, мы имеем три элемента: субъект, объект, рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:

· принципы, основанные на представлениях пользователя;

· принципы, связанные с объектами недвижимости;

· принципы, связанные с рыночной средой.

Наконец, особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Изложим коротко суть этих принципов.

Первая группа - принципы, основанные на представлениях пользователя: полезности, замещения, ожидания.

Принцип полезности. Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю.

Принцип замещения. Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три основных метода оценки недвижимости: метод сравнительного анализа продаж (МСП), затратный (ЗП), доходный (ЦП).

Принцип ожидания. Стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Таким образом, стоимость объекта есть функция от будущих денежных потоков, приведенных к их настоящей стоимости.

Вторая группа — принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей):

Принцип остаточной продуктивности земли. В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли.

Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Следовательно, рента (доля стоимости созданного за определенный период времени продукта, приходящаяся на землю), равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расходами предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, с другой. Величина ренты, в свою очередь, определяет цену земли.

Практически этот принцип может быть использован при определении целесообразности нового строительства.

Принцип вклада. Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода. Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты.

Принцип сбалансированности. Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Принцип экономического размера. По сути - это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер является величиной площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями.

Принцип экономического разделения. Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта.

Третья группа - принципы, связанные с рыночной средой:

Принцип зависимости. Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект.

Оценивая недвижимость, специалист должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя, и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, отказаться от использования помещения в качестве офиса и применять его как торговое).

Принцип соответствия. Характеристики объекта недвижимости - архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг - должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип спроса и предложения. При определении стоимости объекта оценщик должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Принцип конкуренции. Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции - силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости, как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Принцип изменения. При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходит различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок.

Итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости -принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

ННЭИ - такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

В этом принципе, как видно из определения, четыре составляющих:

· физическая возможность;

· юридическая правомочность;

· финансовая осуществимость;

· экономическая эффективность.