Метод сравнительного анализа продаж (МСП).

Основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость. Применение МСП предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.

МСП в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации.

Сфера его применения — массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса.

Применение МСП предполагает следующие основные этапы:

♦ сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаже объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом;

♦ проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположением пр.);

♦ проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам;

♦ проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями;

♦ согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.

При проведении оценки оценщик должен определить «цену» каждой поправки.

Одним из основных приемов, используемых для определения величины поправки, является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке и сравнении друг с другом продаж объектов, отличающихся друг от друга лишь одним элементом.

Например, задача оценщика — определение стоимости следующего объекта недвижимости: загородный дом площадью 100 кв. метров с участком в 10 соток с гаражом на одну автомашину. Для определения стоимости оценщиком была собрана информация, свидетельствующая о том, что аналогичные объекты (но без гаража) были проданы по цене в $80 тыс. На какую величину должна быть увеличена стоимость в связи с наличием гаража?

Для определения этой величины и используется метод парных продаж. Оценщик должен взять несколько пар продаж (с гаражом и без него):

Оценщик определяет среднее значение поправки: 9000.

Медианное значение (середина ряда): 9000.

Модальное значение (наиболее часто встречающееся)

На основании полученных данных оценщик должен определить (не только из математических соображений) величину вносимой поправки. Например, в данном случае логичнее внести поправку не на 9000, а на большую величину, учитывая большую стоимость самого объекта (скажем, на 9500).

Учитывая это, стоимость оцениваемого объекта может быть определена в $89 500, если это единственное отличие. Но, как правило, отличий больше. Поэтому сначала нужно определить «цену» других поправок — на окружение, баню и пр.

Величины необходимых поправок на иные элементы также могут быть определены с помощью метода парных продаж.

Определив величину необходимых поправок, можно переходить к корректировке имеющихся данных об аналогичной продаже применительно к оцениваемому объекту. При этом внесение поправок вносится от сопоставимого объекта к оцениваемому. Иначе говоря, оценщик должен поставить вопрос: за какую цену был бы продан фактически проданный объект, если бы он обладал характеристиками оцениваемого?

Итого скорректированная цена равна:

80 000 - 10 000 - 2000 + 5000 + 2000 + 9500 - 84 500.

В данном случае, как видим, поправки были определены в денежном выражении.

В целом корректировка может производиться в трех основных вариантах:

— в денежном выражении;

— в процентах;

— в общей группировке.

Наиболее точный прием — применение денежных поправок. Его использование возможно только в том случае, если имеется достаточное количество парных продаж и цену отдельных элементов продаж легко установить.

Если последнее невозможно, применяется внесение процентных поправок. Этот вариант требует учета различий в порядке внесения поправок.

Возможны два способа внесения процентных поправок:

♦ на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене);

♦ на независимой основе (суммированием).

Результат будет различным в зависимости от того, какой метод будет применен.

♦ Например, если оценщик имеет данные о продаже сопоставимого объекта за $ 100 тыс. и считает, что оцениваемый объект на 10 % лучше по местоположению, но на 5 % хуже по состоянию и на 5 — по окружению, то при суммировании поправок он получит ту же величину в $100 тыс., а при использовании кумулятивного подхода — около $99 тыс.

В связи с этим возникает вопрос о том, какие же поправки следует вносить на кумулятивной основе, а какие — на независимой.

Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему следующим образом: поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе. К этим поправкам относятся:

Ø на передаваемые права;

Ø на условия финансирования (наличные, безналичные; с использованием заемных средств);

Ø на условия продажи (скидки, рассрочки);

Ø на время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж).

Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе:

Ø местоположение;

Ø состояние объекта;

Ø дополнительные элементы;

Ø экология.

Метод общей группировки применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен.

В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а оценит: отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом («лучше хуже»). Если разброс цен невелик, то применение этого приема может быть оправданным.