МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПОРЯДОК РАЗРАБОТКИ СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ В РОССИЙСКОЙ ПРАКТИКЕ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО СТРОИТЕЛЬНЫМИ ПРОЕКТАМИ

При определении цен на строительную продукцию должен осуществляться расчет сметной стоимости строительства, на основании которой инвестор (заказчик) и подрядчик могут устанавливать, в том числе по результатам проведения конкурсов, свободные (договорные) цены.

Сметная стоимость строительства представляет собой общую сумму денежных средств, необходимых для сто осуществления в соответствии с проектными материалами.

Основанием для определения сметой стоимости строительства являются (см. главу 10):

1. проект и рабочая документация (РД), в том числе чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые' в проекте организации строительства, а также пояснительные записки к проектным материалам (подробно о проектно-сметной документации в главе 10);

2. действующие сметные нормативы, отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь.

В процессе определении сметной стоимости может быть, использована информация о текущем изменении цен на применяемые в строительстве ресурсы, пре­доставляемая на договорной основе региональными центрами по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и (пли) органами государственной статистики.

В настоящее время функционируют следующие методы определения стоимо­сти строительства:

1. ресурсный;

2. ресурсно-индексный;

3. базисно-индексный;

4. базисно-компенсационный;

5. использования банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод определения стоимости строительства представляет собой калькулирование в текущих (прогнозируемых) ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проекта.

Калькулирование себестоимости (предстоящих издержек производства) ведется на основе выраженных в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях и конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на площадку строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих.

Для определения потребности в ресурсах на равноправной основе могут использоваться:

1. ведомости потребности в материалах, составляемых при проектировании объектов;

2. данные о затратах труда рабочих и времени использования строительных машин, приводимые в проектной документации в разделе «Организация строительства»;

3. общие производственные нормы расхода материалов;

4. сметно-нормативная (нормативно-информационная) база — сборники СНиР-91, РСН, УРН, УПР и др.;

5. собственная нормативная база пользователя.

Ресурсы, на основе которых определяется стоимость соответствующих работ, исчисляются, как правило, в суммарном виде по зданию (сооружению) в целом или его части. Оценке подлежат итоговые (суммарные) ресурсные показатели. Для расчета итоговых показателей расхода ресурсов рекомендуется предварительно составлять локальную ресурсную ведомость, в которой определяется объем ресурсов по каждому виду работ, выполняемых на объекте. Для инвестора

стоимость ресурсов целесообразно определять как в базисном, так и в текущем (прогнозируемом) уровне цен. Допускается применение только текущего уровня цен.

Оценка итоговых данных по трудовым ресурсам производится:

1. в базисном уровне — на основе средней сметной заработной платы, учтенной в нормативах;

2. в текущем (прогнозируемом) уровне — на основе фактически сложившейся средней заработном платы работников, занятых на строительно-монтажных ра­ботах и в подсобных производствах, но не выше установленной нормируемой величины средств на оплату труда, относимой па себестоимость продукции (работ, услуг).

Оценка итоговых данных но строительным машинам осуществляется:

1. в базисном уровне - по сметным нормам ц расценкам на эксплуатацию строи­тельных машин;

2. в текущем (прогнозируемом) уровне — на основе информации о текущих це­пах за эксплуатацию строительных машин.

Материальные ресурсы оцениваются:

1. в базисном уровне - по сметным иенам на материалы, изделия и конструк­ции;

2. в текущем уровне - по фактической стоимости материалов, изделий и конст­рукций с учетом транспортных и заготовителыю-складских расходов.

Накладные расходы определяются на основе:

1. индивидуальной нормы накладных расходов для конкретном строительной ор­ганизации путем калькулирования но статьям затрат;

2. системы показателен накладных расходов по видам строительных и монтаж­ных работ;

3. действующих норм накладных расходов.

Вариант исчисления величины накладных расходов принимается заказчиком (инвестором) и подрядной организацией. Базой для определения накладных рас­ходов является сметная стоимость прямых затрат или фактическая величина средств на оплату труда рабочих-строителей и механизаторов.

Фактическая величина средств на оплату труда может быть определена одним из двух способов:

1. путем умножения сметной заработной платы рабочих, включая дополнитель­ную, на статистический индекс ее изменения;

2. на основании данных статистической отчетности или бухгалтерского учета о фактической величине оплаты труда.

Сметная прибыль в локальном ресурсном сметном расчете определяется:

1. по индивидуальной норме для конкретной организации, полученной путем калькулирования по статьям затрат, учитываемых в сметной прибыли;

2. по общеотраслевому нормативу.

Окончательное решение по выбору варианта исчисления величины сметной прибыли принимается заказчиком и подрядной организацией. Базой для определе­ния сметной прибыли является фактическая величина средств на оплату труда ра­бочих-строителей и механизаторов или себестоимость подрядных работ.

Ресурсно-индексный метод является сочетанием ресурсного метода с системой индексов на ресурсы (материальные, технические, энергетические, трудовые, обо­рудование, услуги и пр.)

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ре­сурсов в текущем (прогнозном) уровне цен к стоимости в базисном уровне цен и выражаются в безразмерных величинах, как правило, не более чем с двумя знача­щими цифрами после запятой.

В зависимости от применяемой при составлении смет нормативной базы за ба­зисный уровень для определения индексов принимаются:

1. сметные цены, введенные в действие с 1.01.1984 г.;

2. сметные цены, введенные в действие с 1.01.1991 г.;

3. текущие цены предшествующего периода.

Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов.

Информационной основой для определения текущих индексов являются дан­ные статистической отчетности, первичного бухгалтерского учета, а также результаты специальных статистических наблюдений, организованных региональными центрами по ценообразованию.

Прогнозные индексы разрабатываются на основе:

1. математической обработки показателен динамики индексов цен за предшествующие кварталы или месяцы;

2. количественной оценки влияния на уровень цен факторов инфляции и, прежде всего, роста регулируемых цен на энергоносители;

3. количественной оценки воздействия на уровень цен антиинфляционных мероприятий и мер по регулировании цеп, осуществляемых федеральными органами, местной администрацией, инвесторами и подрядными организациями.

Приведение сметной стоимости, определенной в базисном уровне цен, в уровень текущих (прогнозных) цеп производиться путем перемножения суммы по каждой строке (разделу) на соответствующий текущий (прогнозный) индекс с после­дующим суммированием общего итога по смете.

Базисно-индексньй метод основан па использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне предшествующего периода.

Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем перемножения базисной стоимости но строкам сметы и каждом)' из элементов технологической структуры капитальных вложений на соответствующий индекс но отрасли (подотрасли), виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графам.

Базнсно-компенсационный метод определения стоимости строительства представляет собой составление сметной документации с использованием имеющихся сметных норм. Стоимость стройки при этом методе формируется, исходя из фактических затрат и полностью может быть определена только после завершения строительства.

При этом методе стоимость строительства определяется в два этапа:

1. на первом этапе (стадия проектирования) — в базисном уровне с ориентировочным прогнозом удорожания базисной стоимости в связи с ожидаемыми инфляционными процессами;

2. на втором этапе (в процессе строительства) — при оплате работ, услуг, оборудования и др. производится расчет дополнительных затрат, вызванных реальными изменениями цен и тарифов по отношению к определенным на первом этапе.

Итоговая стоимость строительства складывается из ее базисного уровня и всех дополнительных затрат, вызванных повышением цен и тарифов на применяемые ресурсы.

Метод использования банков данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов предполагает использование стоимостных показателей по зданиям и сооружениям, аналогичных проектируемому в данный момент. Этот метод весьма эффективен — особенно на начальных фазах работ по проекту, однако традиционно недооценивается отечественными строителями, в связи с чем до настоящего времени его применение ограничено. Лишь некоторые крупные структуры (Газпром, Правительство Москвы, Лукойл и другие) реально создают и используют банки данных по объектам-аналогам.