Умови договору оренди землі

Перелік істотних умов договору оренди землі. Згідно із ч.1 ст.15 ЗУ «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди земельної ділянки є:

· об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

· строк дії договору оренди;

· орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

· умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

· умови збереження стану об'єкта оренди;

· умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

· умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

· існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

· визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

· відповідальність сторін;

· умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

До договору можуть бути включені за згодою сторін також інші умови.

Правове значення відсутності у договорі істотних умов.Відсутність в договорі хоча б однієї істотної умови «є підставою для визнання його недійсним» (ч.2 ст.15 ЗУ «Про оренду землі»).

Щоправда, за одним з існуючих підходів, відсутність істотної умови є підставою не для визнання договору недійсним, а для визнання його «неукладеним». Такий підхід був відображений, зокр., в роз’ясненні Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999 №02-5/111 («недійсною може бути визнана лише укладена угода»), він ґрунтується на положеннях ч.1 ст.638 ЦКУ, за якою «договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору». Йому слідував і ВСУ України при прийнятті постанови Пленуму «Про практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 №9 (див. п.8).

З описаною позицією погодитись не можемо. Вона суперечить положенням не лише ст.15 ЗУ «Про оренду землі», а і ст.ст.219, 220 ЦКУ, що встановлюють нікчемність, а не неукладеність договорів, укладених без додержання нотаріальної форми, якщо вона вимагається). Крім того, визнання договору неукладеним не визнається способом захисту цивільних прав (ч.2 ст.16 ЦКУ), на що вказував в окремих рішеннях ВСУ. З точки зору закону, волевиявлення сторін у неналежній формі чи щодо частини істотних умов все-рівно підпадає під визначення правочину (ст.202 ЦКУ). Отже, якщо волевиявлення сторін має місце, але характеризується дефектами – здійснене не в належній формі або не охоплює всіх істотних умов, що вимагаються, слід вести мову про його недійсність.

При цьому, на наш погляд, формулювання ч.2 ст.15 ЗУ «Про оренду землі», де згадано «визнання недійсним» договору оренди, не заперечує нікчемності такого договору. Нікчемність договору оренди землі, в якому відсутні необхідні істотні умови (а значить, договір не відповідає законодавству), випливає із положень ч.1 ст.203, ст.215 ЦКУ. Визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч.2 ст.215 ЦКУ).

Як вже зазначалося, ми вважаємо непомірне розширення переліку істотних умов договору оренди землі абсолютно невиправданим. Єдиний наслідок цього – підрив стабільності правового становища сторін, оскільки через чисельність істотних умов (щодо більшості з яких, до речі, зовсім не очевидно, що слід писати у договорі) договір оренди стає вкрай вразливим для оспорювання.

Звичайно, виписуючи договір, задля уникнення в подальшому спорів бажано включити до його тексту кожну із істотних умов. Але насправді більшість із них вже сформульовані законодавчо, тому, якщо в договорі (як письмовому документі) сторони з їх приводу спеціально не висловилися, це не значить, що волевиявлення сторін по них не мало місце. Таке волевиявлення по більшості з істотних умов можливе шляхом «мовчазної згоди» - про це буде сказано нижче.

Розглянемо більш детально істотні умови договору оренди земельної ділянки.

5.3.1. Об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки)

Ідентифікація об’єкту оренди може бути здійснена різними способами. Так, в принципі цілком достатньо послатися на кадастровий номер ділянки. Натомість, законодавство (ч.1 ст.15 ЗУ «Про оренду землі» вимагає вказувати і місце розташування, і розмір земельної ділянки, до того ж, визначенню об’єкту оренди слугують (1) план (схема) земельної ділянки, (2) кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, (3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), (4) акт приймання-передачі об’єкту оренди, (5) у певних випадках (при необхідності формування земельної ділянки або зміни її цільового призначення –ч.1 ст.123 ЗКУ) - проект відведення земельної ділянки. Ці документи є «невід’ємною частиною договору оренди» (ч.4 ст.15 Закону «Про оренду землі»).

Такий заформалізований підхід лише шкодить, породжуючи сумніви у дійсності договору у випадку відсутності хоча б одного з документів, або у випадку відсутності вказівки на розмір чи місце розташування ділянки. Такі сумніви легко усунути шляхом звернення до ст.203 ЦКУ, що встановлює загальні умови дійсності правочину. Зокрема, не повинен суперечити актам цивільного законодавствазміст правочину (ч.1). Зміст же правочину у загальноприйнятому юридичному розумінні – це права і обов’язки, встановлені правочином. Зрозуміло, що якщо земельна ділянка ідентифікована у договорі, наприклад, без посилання в тексті на її місцерозташування, на права і обов’язки сторін це жодним чином не впливає, як не впливає і на дійсність правочину.

Слід мати на увазі, що законодавство може забороняти оренду деяких земельних ділянок. Так, заборонена оренда земельних ділянок, на яких розташовані поховання (ч.2 ст.28 ЗУ «Про поховання та похоронну справу»), «земельні ділянки, штучно створені у межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, розташованих у прибережній захисній смузі водних об’єктів, крім випадків, передбачених законом» (ч.3 ст.93 ЗКУ).

Проблема. Проблемним на сьогодні є питання щодо можливості оренди ідеальної частки у земельній ділянці. Подібна практика в Україні існує, напр., у м. Києві¹. Схоже практика існувала у м. Одеса у вигляді укладення «договорів дольової участі у землекористуванні»².

Вважаємо, що земельна ділянка може бути орендована одночасно кількома особами. ЦКУ допускає зобов’язання за участю кількох кредиторів та боржників (ч.2 ст.510). Втім, достатньо вже того, що подібні відносини законом не заборонені.

Якщо договір укладається з кількома орендарями, вони є одночасно боржниками і кредиторами за договором. Кожен із них має ідеальну частку (1/2, 1/4, 1/72 тощо) у спільному праві оренди, і несе відповідну частку обов’язків. Як видається, до здійснення спільного права користування за аналогією закону (ч.1 ст.8 ЦКУ) цілком можна застосовувати окремі положення про спільну часткову власність (гл.26 ЦКУ).

Положення договору оренди земельної ділянки у випадку оренди земельної ділянки кількома особами доцільно формулювати з урахуванням наступного: (1) як орендарів зазначати всіх осіб, що отримують земельну ділянку в оренду, із зазначенням долі кожного у праві оренди; (2) як об’єкт оренди зазначати цілу земельну ділянку без вказівки на будь-які долі; (3) при визначенні прав та обов’язків орендарів чітко визначати, які права та обов’язки здійснюються орендарями спільно (солідарно), а які – роздільно (в окремих частках). Орендарі можуть визначити між собою порядок використання орендованої земельної ділянки.

Крім того, у ролі однієї із осіб, що отримують земельну ділянку у користування на умовах оренди, може виступати сам власник земельної ділянки - напр., у випадку, коли на земельній ділянці, що належить одній особі, знаходиться житловий будинок, 1/2 частка у власності на який належить власнику земельної ділянки, а 1/2 – іншій особі. У подібних випадках видається можливим укласти договір оренди лише з одним орендарем, з тим лише, щоб частка у праві оренди, що не надається орендарю, залишалася за власником.

На наш погляд, така конструкція закону не суперечитиме. Відповідно до ч.1 ст.31 ЗУ «Про оренду землі», договір оренди припиняється в разі поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря. Проте, на наш погляд, на дану ситуацію це правило не поширюється, оскільки повного збігу суб’єктів немає: на боці орендодавця виступає самостійно власник земельної ділянки, а на боці орендаря – колективний суб’єкт, що складається з двох осіб: власника земельної ділянки та іншого співвласника житлового будинку.

Для оформлення подібних відносин у договорі оренди слід вказати, яку частку у праві оренди отримає орендар і зазначити, що інша частка у праві оренди залишається («резервується») за власником земельної ділянки.

Із прийняттям ПКУ, п.287.8 якого передбачає, що «[в]ласник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно», стимул для органів місцевого самоврядування укладати екзотичні «договори оренди часток» щодо нежитлових приміщень в житлових будинках зменшився, але не зник.

Передача земельної ділянки в оренду із насадженнями. У разі, якщо орендодавець є власником насаджень, як вказує П.Ф. Кулинич, у договорі доцільно вичерпно зазначати юридично значимі характеристики насаджень: 1) детальний опис типу насадження (сад, виноградник, хмільник, полезахисна лісосмуга тощо); 2) рік закладення насадження та термін експлуатації (плодоношення); 3) перебування насаджень на балансі підприємства. Доцільно додавати проект закладення насаджень, акт обстеження насаджень сторонами або третьою стороною³.

Втім, видається, що насадження за самою своєю природою є характеристиками земельної ділянки, що передається в оренду. Тому у випадку, коли про зелені насадження в договорі нічого не сказано, вони мають поділяти долю земельної ділянки, переданої в оренду.

Передача земельної ділянки в оренду із водним об’єктом. Земельне законодавство передбачає оренду земельних ділянок водного фонду (ч.4 ст.59 ЗКУ), а водне – оренду водних об’єктів (ст.51 ВКУ). На думку П.Ф. Кулинича, передача в оренду водного об’єкта повинна оформлюватися як надання в оренду земельної ділянки водного фонду. В обґрунтування своєї позиції П.Ф. Кулинич посилається на визначення земельної ділянки, наведене у ст.79 ЗКУ⁴. Слід погодитися з думкою науковця. Конструкція «оренди водного об’єкту» є, на наш погляд, беззмістовною, на практиці єдиним її призначенням є приховання оренди земельних ділянок водного фонду, яке мається на увазі сторонами насправді.

Водночас, слід враховувати, що природоохоронні органи, органи водного господарства та інші органи влади часто вимагають укладення договорів оренди як щодо земельної ділянки дна водойм та прибережних захисних смуг, так і оренди самих водних об’єктів⁵.

П.Ф. Кулинич також вважає, що якщо в оренду передається штучний водний об’єкт, він має статус споруди, тому при наданні в оренду орендодавець має пред’явити документи про «законність її спорудження та належність йому на праві власності» (акт приймання в експлуатацію та документ, що свідчить про взяття споруди на баланс)⁶. Остання думка є спірною. Як видається, режим споруди поширюватиметься на штучний водний об’єкт (а також на причали, греблі, насосні станції тощо) лише у разі, якщо право на такий об’єкт буде зареєстровано як на об’єкт нерухомого майна.