Строк договору оренди

Термін, що вживається у земельному законодавстві – «строк договору орнди» - не можна розуміти буквально. Звичайно, мається на увазі власне «строк оренди».

Ст.19 ЗУ «Про оренду землі» передбачає, що

«Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.»

Через своє формулювання положення ч.ч.2 та 3 ст.19 фактично не є нормами прямої дії, проте, звичайно, певні проблеми у правозастосуванні викликати вони можуть.

Ч.4 ст.93 ЗКУ передбачає, що «[о]ренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років». На даний час поділ оренди на короткострокову та довгострокову практичного значення не має. Цифра «50» чомусь «лякає» потенційних учасників орендних правовідносин, і при бажанні укласти договір на максимально можливий строк чомусь обирається строк в 49 років.

Умову про термін договору слід формулювати однозначно, з урахуванням положень ст.125 ЗКУ та інших норм чинного законодавства про виникнення права оренди з моменту його державної реєстрації. Очевидно, що лише після державної реєстрації може починатися і строк оренди. Тому слід прив’язуватипочаток перебігу строку оренди до дати державної реєстрації або ж прив’язувати закінчення терміну оренди до фіксованої дати. Важливо уникати визначення умови про строк цими двома конкуруючими способами («строком на … років до … року»), оскільки при укладенні договору сторони ще не знають дати державної реєстрації, і практично напевне способи «строком на …» і «до ...» дадуть різний результат. В такому випадку в разі виникнення спору ймовірна ситуація, коли суд дійде висновку, що договір є взагалі недійсним через те, що сторони не досягли згоди з істотної умови.

NB. П.6. розд.Х «Перехідні положення» ЗКУ передбачає, що «при переоформленні права постійного користування земельними ділянками, наданими для ведення селянських (фермерських) господарств, у довгострокову оренду строк оренди визначається селянським (фермерським) господарством відповідно до закону» (тобто, очевидно, в межах передбаченого законом максимального строку оренди – 50 років).

NB. Певні особливості може передбачати законодавство про вільні економічні зони. Напр., ст.10 ЗУ «Про спеціальні економічні зони та спеціальний режим інвестиційної діяльності в Донецькій області» передбачено, що «[о]рган господарського розвитку спеціальної економічної зони може передавати ці земельні ділянки в оренду на строк до 60 років, але не більше ніж до кінця строку існування спеціальної економічної зони». Не зовсім очевидним є співвідношення цієї норми зі ст.19 ЗУ «Про оренду землі», ст.93 ЗКУ, що прийняті пізніше. Як видається, правило про 60 років повинно застосовуватися як спеціальне.