Особливості укладення договорів оренди землі

Право потенційного орендаря вимагати укладення договорів оренди земельної ділянки. За загальним принципом, договірні відносини будуються за засадах рівності сторін, і право вимагати укладення з ним договору оренди земельної ділянки виникає у суб’єкта лише у випадках, визначених законом. Так, ч.3 ст.27 ЗУ «Про приватизацію державного майна» передбачає «пріоритетне право»власників «приватизованих об’єктів на довгострокову оренду (на строк не менше десяти років) займаних ними земельних ділянок з наступним викупом земельних ділянок відповідно до законодавства України, якщо на це немає прямої заборони Кабінету Міністрів України або відповідної місцевої ради». Іншими випадками є переважне право на поновлення договору орендаря, «який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору» (ч.1 ст.33 ЗУ «Про оренду землі»), а також право постійного користувача на «переоформлення» права постійного користування відповідно до п.6 розд.Х «Перехідні положення» ЗКУ.

Проблема. Нерідкими є випадки, коли посадові особи (напр., міський голова) ухиляються від підписання договору оренди землі, напр., лобіюючи укладення договору з іншим орендарем, або створюючи умови, в яких зацікавлена особа буде змушена дати хабара тощо, після прийняття уповноваженим органом (напр., міською радою) рішення про надання ділянки в оренду. У таких випадках існує практика звернення потенційних орендарів до суду з вимогами про визнання договору укладеним¹.

Місцеві господарські суди, задовольняючи позови про визнання договорів укладеними, іноді виходять із положень ч.4 ст.181 ГКУ, відповідно до якої «[з]а наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.» Тож у разі, коли, напр., міська рада, отримавши проект договору оренди, не склала протоколу розбіжностей у встановлений строк, суди знаходять підстави вважати договір укладеним. На наш погляд, таке обґрунтування є некоректним, оскільки не випливає із процитованої норми закону (ст.181 ГКУ).

ВГСУ підтримує позицію, за якою за наявності рішення уповноваженого органу (міськради) щодо передачі земельної ділянки в оренду та ухилення відповідної посадової особи від підписання тексту договору суд може визнати договір укладеним². З іншого боку, у випадку, коли відсутнє рішення відповідного органу, у т.ч. внаслідок неправомірного затягування вирішення питання, суд вважає, що для задоволення аналогічного позову підстав немає. На його думку, «необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки»³.

Описана позиція викликає застереження.

Такого способу захисту прав, як «визнання договору укладеним», закон не передбачає. Якщо «визнання договору укладеним» розглядати як вирішення переддоговірного спору (зміну правовідношення - «створення» договору, який не існував до рішення суду), підставою для задоволення позову може бути лише вказівка закону, в силу якої орендодавець зобов’язаний укласти договір оренди (такі випадки розглядалися вище). Втім, у цьому разі позов підлягає задоволенню незалежно від того, чи наявне рішення уповноваженого органу про надання земельної ділянки в оренду.

Рішення ж уповноваженого органу про надання земельної ділянки в оренду само по собі не створює для орендаря права, яке б підлягало захисту, воно є лише складовою «формування волі» орендодавця (як, наприклад, рішення загальних зборів в акціонерному товаристві). Тим більше, немає підстав для задоволення позову, якщо розглядати «визнання договору укладеним» як визнання існуючих прав, що випливають із договору – їх не існує хоча б тому, що не відбулося необхідної в силу ст.125 ЗКУ державної реєстрації права оренди.

Втім, сказане не означає, що у разі недобросовісної та незаконної поведінки посадових осіб орендодавця потенційний орендар є беззахисним – він може захищати свої порушені права шляхом пред’явлення вимоги про відшкодування збитків.

Підготовка технічної документації. Відповідно до ч.4 ст.15 ЗУ «Про оренду землі», невід’ємною частиною договору оренди землі є (1) план або схема земельної ділянки, (2) її кадастровий план з відображенням обмежень (обтяжень), (3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), (4) акт приймання-передачі земельної ділянки, та, у випадку зміни цільового призначення та/або необхідності формування земельної ділянки (ч.1ст.123, ст.124 ЗКУ) – (5) проект відведення земельної ділянки. Більша частина цієї документації не може бути виготовлена сторонами самостійно, тому для її підготовки слід звернутися до відповідної землевпорядної організації. Відносини щодо виготовлення технічної документації регламентуються насамперед ЗУ «Про землеустрій». Щодо правового регулювання розробки, погодження, експертизи та затвердження проекту відведення див. п.1.3 питання 1теми «Набуття, перехід та припинення права власності на земельні ділянки».

Особливості надання в оренду земель державної та комунальної власності. При наданні в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності укладенню договору оренди має передувати рішення органу, що здійснює розпорядження землями державної чи комунальної власності (відповідно до компетенції, визначеної ст.122 ЗКУ). У судовій практиці склався підхід, за яким «[р]ішення компетентного органу про надання землі в оренду та відповідний договір оренди земельної ділянки є пов'язаними юридичними фактами». У разі визнання недійсним рішення компетентного органу про надання земельної ділянки в оренду суди вважають, що недійсним є і укладений на його підставі договір, оскільки волевиявлення учасника правочину не відповідає його внутрішній волі (ч.3 ст.203 ЦКУ)⁴.

На наш погляд, ставити питання окремо про визнання недійсним рішення про передачу земельної ділянки в оренду за умови, що на його виконання був укладений договір, взагалі не можна, оскільки в даному випадку відсутній спір про право. Сперечатися слід безпосередньо про дійсність або недійсність відповідного договору. При цьому далеко не кожне порушення, допущене відповідним органом при передачі ділянки в оренду, повинно призводити до недійсності договору Як видається, яскравою ілюстрацією цієї тези може бути рішення Європейського суду з прав людини у справі Stretch v. United Kingdom, в якій спір виник через відмову місцевого органу влади виконати умову договору оренди землі про його продовження на новий строк. Відмова була мотивована тим, що відповідний орган не мав повноважень включати до договору умови про продовження договору, а отже, вона була недійсною. Суд визнав такі дії порушенням ст.1 Протоколу 1 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, вказавши, зокр., що у даному випадку недотриманий принцип пропорційності.

Чинна редакція ч.2 ст.124 ЗКУ передбачає можливість набуття права оренди щодо земельних ділянок державної та комунальної власності лише на земельних торгах (аукціонах) (за деякими винятками). Порядок проведення земельних аукціонів врегульовано гл.21 ЗКУ.

Оголошення про «аукціон з набуття права на оренду вільної земельної ділянки»5

Застосування попередніх договорів при укладенні договорів оренди землі. У випадках зміни цільового призначення або формування нової земельної ділянки укладенню договору оренди землі повинна передувати розробка проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (див. ст.ст.123, 124 ЗКУ та ін.) – процедура дорога та витратна. У інших випадках також не обійти без розробки певної технічної документації - див. вище. Для найбільш повного врахування та гарантування інтересів обох сторін у таких випадках доцільно укладати попередні договори (ст.635 ЦКУ), де були б врегульовані всі питання, які стосуються витрат, що необхідно понести до моменту укладення договору.

NB. У м. Києві існувала практика т.зв. резервування земельних ділянок, при якому за певну плату (істотно меншу від розміру орендної плати – 0,5% від нормативної грошової оцінки) міськрада утримувалася від надання земельної ділянки іншим особам, крім певного інвестора (забудовника) –сторони договору. Між тим, у випадку виникнення спору договір резервування не розглядався як підстава для спонукання міськради до укладення договору оренди з інвестором (забудовником)⁶. Оскільки резервування економічно себе не виправдало (територіальна громада протягом часу резервування недоотримує кошти від можливої оренди), від практики резервування земельних ділянок у м. Києві відмовилися.

У м. Одесі «резервування» має інший зміст і передбачає надання в користування «місця розташування» існуючих об’єктів з моменту прийняття рішення про надання дозволу на розробку проекту технічної документації із землеустрою і закінчується у момент виникнення права оренди земельної ділянки (рішення Одеської міськради №1269 від 08.07.2011)⁷. Таке «резервування» є прикладом надання зобов’язальних прав щодо користування земельною ділянкою.