Поняття договору найму (оренди), предмет договору, сторони , строк договору, орендна плата. 1 страница

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк ( ст. 759 ЦК). Договір найму відрізняється від інших суміжних договорів наступними ознаками:

1) наймач отримує майно не у власність , а лише у тимчасове користування;

2) оскільки майно підлягає поверненню, предметом договору може бути:

- річ, що визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні, тобто неспоживна річ;

- майнові права, наприклад земельні паї; -підприємство, як єдиний майновий комплекс.

Особливості оренди окремих видів майна можуть встановлюватися законами, наприклад ЗУ “ Про оренду державного та комунального майна”, Водним Кодексом , ЗУ “ Про оренду землі” , “ Про господарську діяльність у Збройних Силах України” тощо.

Договір є двостороннім , консенсуальним, оплатним. Сторонами договору є наймодавець (орендодавець) і наймач (орендар), якими можуть бути фізичні та юридичні особи. Щодо оренди державного майна, то відповідно до ЗУ “ Про оренду державного і комунального майна” орендодавцем може бути :

- Фонд державного майна України та його регіональні відділення та представництва – щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна , що не ввійшло до статутних фондів господарських товариств , створених у процесі приватизації ( корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України;

- органи, уповноважені Верховною Радою АР Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном , - щодо майна , яке належить АР Крим або перебуває у комунальної власності;

- державні та комунальні підприємства – щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200кв. м., а з дозволу органів, зазначених вище – також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.

Істотними умовами договору оренди є предмет договору, строк оренди, плата за оренду та інші умови, визначені сторонами в договорі. Плата за оренду встановлюється сторонами в договорі, якщо це не визначено, то вона визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, що мають істотне значення. Форма плати – грошова або натуральна. Плата за оренду державного майна встановлюється відповідно до постанови КМ України від 4.10.95 №786, якою затверджена Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна. Плата за оренду вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати, якщо майно не використовувалося ним за обставинами. За які він не відповідає.

Договір оренди – строковий договір, навіть якщо він укладений без зазначення строку. Якщо строк не вказаний, договір вважається укладеним на невизначений строк. Договір оренди державного майна не може укладатися на невизначений строк. При укладенні договору на невизначений строк, кожна зі сторін має право відмовитися від договору, попередивши іншу сторону про це письмово за 1 місяць, у разі найму нерухомого майна за 3 місяця, якщо інше не встановлено договором. якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору, то за відсутності заперечень орендодавця, договір вважається продовженим на строк, який раніше був встановлений договором.

2. Права та обов’язки сторін за договором. Права третіх осіб на річ.

Наймодавець зобов’язаний:

- надати наймачеві майно у стані, що відповідає умовам договору, у комплектності;

- попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна наймача та інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Права наймодавця:

- перевіряти, як використовується майно

- вимагати від наймача своєчасної плати за оренду.

Наймач зобов’язаний :

- в присутності наймодавця перевірити справність речі;

- повернути річ в належному стані після закінчення строку договору;

- своєчасно сплачувати орендну плату;

- використовувати річ за призначенням ( якщо річ використовується не за призначенням – наймодавець має право вимагати розірвання договору).

Наймач має право:

- вимагати надання йому майна , як зазначено в договорі, а якщо наймодавець не передає майно, то вимагати за своїм вибором:

а) передання речі з відшкодуванням збитків, завданих затримкою;

б) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків;

- передати річ в піднайм за договором піднайму, якщо це передбачено договором ( строк піднайму не може перевищувати строку найму).

Наймодавець може гарантувати якість речі протягом всього періоду найму ( ст. 768ЦК). В цьому разі, якщо виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню, наймач за своїм вибором має право вимагати:

1) заміни речі, якщо це можливо;

2)відповідного зменшення плати за користування річчю;

3) розірвання договору і відшкодування збитків. які йому були завдані.

Ст 769 ЦК України вказує, що передання речі в найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави. При передачі речі в найм, наймодавець повинен попередити наймача про права третіх осіб на річ, якщо він цього не зробить, то наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків. У разі зміни власника - до нового власника речі, зданої в найом переходять права та обов’язки наймодавця.

Річ, передана в найом, може бути застрахована (ст.771ЦК). Ризик випадкового знищення або пошкодження майна несе наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві ( ст.772 ЦК).

Право власності на плоди, продукцію та доходи, одержані наймачем внаслідок користування річчю, належать наймачу (ст.775ЦК).

Капітальний ремонт речі повинен проводиться за рахунок наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.776 ЦК). Якщо наймодавець не проводить капітальний ремонт, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наймач має переважне право на укладення договору на новий строк перед іншими особами. Наймач може поліпшити річ лише за згодою наймодавця (ст.778 ЦК). В цьому разі після закінчення строку договору наймач має право вилучити поліпшення, якщо це можливо без пошкодження речі, або вимагати відшкодування вартості робіт, якщо поліпшення неможливо відокремити. Якщо внаслідок поліпшення створена нова річ, то наймач стає її співвласником, його частка відповідає вартості його витрат на поліпшення.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, то він може вилучити їх, якщо це можливо без пошкодження речі, а якщо неможливо, то він не має право на відшкодування витрат на поліпшення речі. Наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Шкода, завдана третім особам у зв’язку з користуванням річчю, відшкодовується наймачем.

2. Припинення та розірвання договору найму.

Договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи – наймача, якщо інше не встановлено договором або законом, в разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. Наймодавець має право відмовитися від договору найму, якщо наймач не вносить плати протягом 3 місяців підряд (ст.782ЦК).

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору про призначення речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступів до проведення капітального ремонту , якщо цей обов’язок був покладений на нього.

Наймач має право вимагати розірвання договору, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст.784 ЦК).

Якщо наймач не виконує обов’язку про повернення речі, то наймодавець має право вимагати сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ст.785ЦК). Строки позовної давності:1рік – до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі, а також про відшкодування шкоди у зв’язку з пошкодженням речі.

4. Прокат. Найм транспортного засобу. Оренда земельної ділянки.

Прокат – це договір, за яким наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність, передає або зобов’язується передати рухому річ наймачеві в користування за плату на певний строк. цей договір є різновидом договору найму і за своєю правовою природою є договором приєднання. Це публічний договір, умови договору не повинні погіршувати становище наймача.

Предметом договору є рухомі індивідуально визначені речі, які призначені для задоволення побутових потреб. Платаза прокат встановлюється за тарифами наймодавця і є однаковою для всіх наймачів.

Особливості договору прокату:

1) наймач має право відмовитися від договору в будь який час;

2) наймач не має права на укладення договору піднайму і переважного права на купівлю речі у разі її продажу;

3) на наймача не можна покладати проведення капітального та поточного ремонту.

Правове регулювання договору здійснюється ст. 787 – 791 ЦК, Законами України «Про захист прав споживачів», «Про патентування деяких видів підприємницької діяльності», Правилами побутового обслуговування населення, затв. Постановою Кабінету Міністрів України від 16.05.94р. та іншими законодавчими актами.

Наймач не має переважного права на покупку речі, зданої в прокат, у разі її продажу і на укладення договору піднайму. Капітальний і поточний ремонт предмету прокату здійснює наймодавець.

Якщо річ вийшла з ладу, наймодавець зобов’язаний протягом трьох робочих днів з дня одержання заяви від наймача усунути недоліки на місці, а у разі проведення робіт у стаціонарних умовах майстерні термін ремонту продовжується до 10 днів. Предмет прокату може бути замінений за згодою наймача.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ст.792 ЦК). Земельна ділянка передається у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, яки знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму земельної ділянки регулюються законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1’998 року.

Оренда землі може бути короткостроковою – до 5 років і довгостроковою – до 50 років.

Договір є оплатним, плата за оренду встановлюється відповідно до Закону України «Про плату за землю» від 3 липня 1992 року. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у комунальній і державній власності, має бути тільки у грошової формі.

Договір найму (оренди) капітальної споруди оформлюється у письмовий формі, якщо строк оренди 3 роки і більше – у письмовий нотаріально засвідченої формі і підлягає державної реєстрації. Одночасно із будівлею надається право користування земельною ділянкою, на якої вона знаходиться і яка прилягає до будівлі, споруди.

Предметом договору транспортного засобу можуть бути повітряні , морські, річкові , наземні самохідні засоби тощо. Якщо транспортний засіб передається у найм разом з екіпажем то такий договір називається договором фрахтування. За таким договором експлуатація його проводиться екіпажем, який не припиняє трудові відносини з наймодавцем.

Правове регулювання такого договору здійснюється ст.798 – 805 ЦК, та окремими законодавчими актами.

Форма договору письмова, а якщо учасником договору є фізична особа. то нотаріально посвідчена.

Наймач самостійно здійснює використання транспортного засобу, від свого імені укладає договори перевезення та інші договори. Він повинен підтримувати транспортний засіб у належному стані, відшкодовувати збитки у разі пошкодження цього засобу. Умова страхування транспортного засобу наймодавцем є обов’язковою.

Наймач повинен відшкодувати збитки, завдані у зв’язку із втратою або пошкодженням транспортного засобу, якщо не доведе, що це сталося не з його вини. Наймач зобов’язаний відшкодувати шкоду завдану ним 3 особі, у зв’язку із використанням транспортного засобу.

Законом можуть встановлюватися інші особливості договору найму транспортного засобу з екіпажем ( наприклад, оренди повітряних та морських суден).

Контрольні запитання:

1. Поняття договору найму (оренди), предмет договору, сторони , строк договору, орендна плата.

2. Права та обов’язки сторін за договором. Права третіх осіб на річ.

3. Припинення договору найму.

4. Прокат . Найм транспортного засобу.

Рекомендована література:

1. Цивільний кодекс України від 16.01.2003. //Відомості Верховної Ради України. – 2003. - №40-44

2. Я. Шевченко. Цивільне право України: Особлива частина. Академічний курс. Підручник. - Київ: Видавничий дім., 2003.

3. Є.О Харионов. Цивільне право України. Підручник. / Харитонов Є.О. О.І. Харитонов О.І., Старцев О.В. – Київ: видавництво Істина, 2009.

4. Кисіль С. Проблемні аспекти лізингових угод // Підприємництво, господарство і право. – 2000. - №7. – С.9 – 13.

ЛЕКЦІЯ №7

Тема: Договір лізингу, договір найму ( оренди) житла.

План:

1. Договір найму житла.

2. Договір лізингу.

3. Договір позички

1. Договір найму житла.

За договором найму житла одна сторона – власник житла ( наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні ( наймачеві0 житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст. 810 ЦК).

Сторонами договору є наймодавець і наймач, якими можуть бути юридичні і фізичні особи, однак, якщо наймачем є юридична особа, то вона може використовувати житло тільки для проживання у ньому фізичних осіб і не може використовувати для здійснення підприємницької діяльності.

Форма договору письмова, договір є двостороннім, відплатним і консенсуальним. Істотними умовами договору є предмет договору, дані про осіб, що проживають разом з наймачем, строк договору , плата за житло ,а також інші умови, щодо яких досягнуто згоди сторонами.

Предметом договору можуть бути квартира, будинок або його частина, призначені і придатні для проживання. Строк договору також встановлюється договором, а якщо строк не вказаний, то договір вважається укладеним на 5 років. Наймач має переважне право на укладення нового договору, якщо строк дії договору закінчився, а також переважне право на купівлю житла у разі його продажу.

Наймач має право укласти договір піднайму, але за згодою наймодавця. При припиненні договору найму, припиняється і договір піднайму житла.

Обов’язки наймача житла:

1) використання помешкання за його цільовим призначенням;

2) забезпечення збереження житла та підтримання його у належному стані;

3) своєчасне внесення плати за житло;

4) при реконструкції житла – отримати дозвіл на це наймодавця;

5) проводити поточній ремонт житла.

Обов’язки наймодавця:

1) надання приміщення наймачу;

2) проводити капітальній ремонт житла.

Наймач та особи, які разом з ним проживають, мають право вселити в приміщення інших осіб для постійного проживання за згодою наймодавця. Таки особи набувають рівні з наймачем права на користування житлом. Таких осіб необхідно відрізняти від тимчасових мешканців, як не мають самостійного права на користування житлом. Тимчасові мешканці повинні звільнити приміщення після закінчення строку проживання або не пізніше семі днів від дня попередження про звільнення приміщення.

Плата за користування житлом встановлюється у договорі, але не може перевищувати плати, яка встановлена законом. Строки внесення плати встановлюються в договорі, а якщо строк не встановлений, то плата вноситься щомісячно.

Особа, яка є наймачем, може бути замінена на іншу особу:

- на повнолітню особу, члена сім”і, за згодою інших осіб, що проживають разом з наймодавцем;

- на повнолітню особу, члена сім”і, в разі смерті наймача.

Розірвання договору найму житла можливе у таких випадках:

- в разі відмови наймача від договору ( при цьому наймач повинен попередити наймодавця за 3 місяця письмово);

- в разі, якщо житло стало непридатним для проживання;

Договір може бути розірваний і за рішенням суду на вимогу наймодавця:

- в разі невнесення наймачем плати за житло за 6 місяців;

- руйнування або псування житла.

В цих випадках наймач і особи, що разом з ним проживають підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення.

Якщо наймодавцем є фізична особа, якої житло належить на праві приватної власності, то вона має право вимагати розірвати договір, якщо житло необхідно для проживання самого наймодавця та членів його сім”і. Обов’язок доведення необхідності використання житла для самого наймодавця лежить на наймодавцеві. В цьому разі наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за 2 місяця.

Ст.826 ЦК передбачає також таку підставу припинення договору, як використання житла не за призначенням, систематичного порушення прав та інтересів сусідів.

Окремо необхідно відмітити договір оренди житла з викупом (ст. 810-1 ЦК). Це особливий вид договору, за яким може передбачатися відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачеві.

За договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні – фізичної особі (орендарю) житло за плату на довготривалий ) до 30 років строк, після закінчення якого або достроково, за умови сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря. Розпорядження житлом до його викупу здійснює підприємство-орендар. Істотними умовами договору є:

1) найменування сторін;

2) характеристика житла;

3) строк укладення договору;

4) розміри, порядок формування, спосіб, форма і с троки внесення орендних платежів та умови іх перегляду;

5) порядок повернення коштів у разі до строкового розірвання договору

6) права та обов’язки сторін;

7) відповідальність та інші умови.

Форма договору письмова нотаріально засвідчена, підлягає держаної реєстрації.

2.Договір лізингу.

Договір лізингу – це договір, за яким одна сторона (лізингодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні ( лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингоодержувачеві на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем ( прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця ( постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікації та умов ( непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (ст. 806 ЦК).

Предметомлізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками, віднесена законодавством до основних фондів. Не можуть бути предметом лізингу земельні ділянки та інші природні об’єкти, єдині майнові комплекси підприємств та їх структурні підрозділи. Майно, що перебуває в державній або комунальної власності та щодо якого відсутня заборона передачі в користування та або у володіння, може бути передано в лізинг за згодою відповідного органу.

Ризик випадкового знищення або пошкодження предмету лізингу несе лізингоодержувач, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір лізингу консенсуальний, платний, двосторонній або багатосторонній. Сторонами лізингу є лізингодавець і лізингоодержувач. Лізингодавцем є суб’єкт підприємницької діяльності юридична особа, лізингоодержувачем є фізична або юридична особа. Форма договору письмова.

Правове регулювання цього договору здійснюється ЦК України та ЗУ “ Про фінансовий лізинг” в редакції від 11.12.2003р.

За договором фінансового лізингу лізингодавець зобов’язується набути у власність річ у продавця відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов і передати її в користування лізингоодержувачеві на визначений строк не менше 1 року за встановлену плату.

Предмет лізингу за умовами договору і за письмовою згодою лізингодавця може бути переданий у сублізинг лізингоодержувачем третім особам за плату.

Істотні умови договору: