Сутність і значення ринку нерухомості

Ринок нерухомості– це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов’язані з нею інтереси, встановлюються ціни й розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування.

Детальнішим буде визначення ринку нерухомості, як комплексу відносин, пов’язаних зі створенням нових та експлуатацією вже існуючих об’єктів нерухомості.

Основні процеси функціонування ринку нерухомості – це розвиток (створення), управління (експлуатація) й обіг прав на нерухомість.

Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, істотно відмінних один від іншого асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефективністю інвестицій в нерухомість, станом законодавства, політичною та соціальною стабільністю та ін.

Ринок нерухомості, як будь-яка саморегулююча система, характеризується попитом, пропозицією, ціною, інфраструктурою.

До основних функцій ринку нерухомості належать:

- подання інформації про ціни, попит і пропозицію;

- посередництво – встановлення зв’язків між споживачами, попитом і пропозицією;

- вільне формування цін на об’єкти нерухомості та захист прав власності;

- перерозподіл інвестицій в об’єкти нерухомості;

- забезпечення свободи підприємства;

- ефективність вирішення соціальних програм.

У структуру ринку нерухомості входять: об’єкти нерухомості, суб’єкти (нерухомості) та інфраструктура ринку нерухомості.

Проектом Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно» визначається, що «нерухоме майно (нерухомість) – земельні ділянки та все, що розташоване на них і тісно пов’язане з ними, тобто об’єкти переміщення яких без непропорційної шкоди їх призначенню неможливе, в т.ч будівлі, приміщення і квартири, розташовані в них, а також споруди, підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси. До нерухомого майна належать також повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти. Законом до нерухомого майна може бути віднесене й інше майно».

Загальна класифікація об’єктів нерухомості передбачає їх поділ на: будівлі і споруди, земельні ділянки, ліси і багаторічні насадження, ділянки надр, водні об’єкти, підприємства, майнові права та ін.

У свою чергу всі будівлі і приміщення за цільовим призначенням поділяються на:

- житлові – сільські будинки, котеджі, багатоквартирні будинки, інфраструктура житлового будинку та ін.;

- для комерційної діяльності – офіси, ресторани, магазини, склади, стоянки, заводські і енергетичні будівлі та споруди, гаражі для оренди, інші споруди;

- спеціальні(громадські) – школи, інститути та інші навчальні заклади, театри, будинки культури, лікарні, адміністративні, спортивні та інші споруди.

На ринку нерухомості діють різні фізичні і юридичні особи (суб’єкти ринку):

- продавці – власники об’єктів, в т. ч. іноземні (домогосподарства; підприємства всіх форм власності; фонди державного майна; органи, уповноважені місцевою владою);

- покупці-інвестори, що вкладають власні, позикові чи залучені кошти і забезпечують їх цільове використання (юридичні та фізичні особи, іноземні інвестори, інші країни);

- посередники– інфраструктури, які організовують функціонування ринку відповідно до встановлених у державі норм. Це – агентства оцінювачів, підприємці і фірми-рієлтори, юридичні фірми, рекламні агентства, біржі нерухомості, страхові компанії, дилери, уповноважені особи, некомерційні організації, банки та інші особи, що обслуговують процеси на ринку нерухомості

Одне з основних місць на ринку нерухомості займають державні органи, що виконують функції регулювання, зокрема:

- законодавче встановлення правил і обмежень;

- облік і реєстрацію прав на комерційні об’єкти і угод з ними;

- розподіл державних будівель, споруд комерційного призначення і передачу їх у власність, оренду чи користування.

З погляду на підприємницьку й комерційну діяльність ринок нерухомості має свої переваги та недоліки (рис. 8.1).

Рисунок 8.1 - Переваги і недоліки ринку нерухомості

Усі ринки, не зважаючи на існуючі відмінності, мають загальну первинну економічну сутність, тобто модель попиту та пропозиції.

Попит – це кількість об’єктів нерухомості та прав на них, які покупці можуть придбати за цінами, що складаються у певний проміжок часу. Формується попит на об’єкти нерухомості під впливом багатьох чинників: економічних, соціальних, демографічних, природно-кліматичних та ін. Одним із результатів, що впливає на попит об’єктів нерухомості, виступає ціна.

Пропозиція – це кількість об’єктів нерухомості, яку власники можуть продати за певними цінами за встановлений проміжок часу.

Важливу роль на ринку нерухомості відіграє відповідність очікувань власника об’єктів нерухомості та покупців (орендарів) у відношенні один до одного. Якщо різниця між очікуваннями сторін в 10-15 % ще переборна, то коли вона досягає 50 %, можна з упевненістю стверджувати, що операція не відбудеться.

Ринок нерухомості володіє численними особливостями (рис.8.2).

Рисунок 8.2 - Ринок нерухомості як специфічний сектор економіки

Цикли в розвитку ринку нерухомості не співпадають у часі з економічними циклами: спад на ринку нерухомості передує спаду економіки загалом, а підйом наступає раніше, ніж в економіці.

Права на володіння, користування й розпорядження нерухомістю відрізняються від прав володіння іншими видами власності. Вони зачіпають інтереси багатьох фізичних та юридичних осіб, тому всі операції з об’єктами нерухомості (дарування, успадкування, оренда) пов’язані з певними процедурами – державною реєстрацією прав на нерухоме майно, що покликані забезпечити облік інтересів держави, муніципальних органів влади та інших суб’єктів ринку нерухомості.

Об’єкти нерухомості є одним з небагатьох товарів, вартість яких з часом має тенденцію до поступового зростання.

Час перебування товару на ринку формує його економічні властивості, а саме – ліквідність. Високо ліквідні товари можуть швидко перейти з натурально-речовинної форми в грошову, і навпаки. На ринку житлової нерухомості об’єкти експонуються в середньому протягом 1-1,5 місяців, на ринку комерційної нерухомості – 6 місяців і більше. Це свідчить про низьку ліквідність об’єктів нерухомості.

Стосовно до ринку нерухомості трансакційні витрати – це всі витрати, пов’язані з обміном і захистом, правомочності, які несуть покупці і продавці. Щоб здійснити ринкову трансакцію, необхідно визначити з ким бажано укласти операцію та на яких умовах, підготувати контракт, зібрати необхідні відомості, щоб пересвідчитися в тому, що умови контракту виконуються та ін. Для комерційної нерухомості трансакційні витрати становлять приблизно 1% від ціни об’єкта, для житлової вони можуть сягати 10%.