Продовження таблиці 8.1

Основні ознаки ринку розвитку (створення) об’єктів нерухомості в перехідний період: слабка вивченість, відсутність якісно відпрацьованих технологій ефективного та економічного будівництва і, отже, довгострокового попиту на будівельне обладнання, матеріали.

Сектор управління (експлуатації) об’єктів нерухомості відстежує міру впливу товарних характеристик об’єктів на їх прибутковість, формує запит сектора розвитку на створення найбільш прибуткових типів об’єктів нерухомості. За недостатнього розвитку сектора управління, як це має місце зараз на вітчизняному ринку нерухомості, запит сектора розвитку передається безпосередньо з сектора обігу.

Сектор обігу правна нерухомість формує ринкову ціну її об’єктів.

Привабливість, обсяги та динаміка розвитку секторів залежать від пов’язаних з ними фінансових потоків, що поділяються на інвестиційні, товарні, іпотеку, прибутки і податки від операцій та експлуатації об’єктів нерухомості.

Ринок нерухомості можна класифікувати відповідно встановлених ознак (рис.8.3)

Суб’єктна структура ринку зображена на рис.8.4

Учасниками стосунківна ринку нерухомості є:

- громадяни та юридичні особи України;

- територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування;

- держава в особі відповідних органів виконавчої влади;

- спільні підприємства, засновані за участю іноземних і фізичних осіб;

- іноземні громадяни та особи без громадянства;

- іноземні юридичні особи;

- іноземні держави;

- інші суб’єкти, визначені законом.

На практиці часто ринок нерухомості поділяють за способом здійснення операцій на первинний та вторинний.

Під первинним ринком нерухомості прийнято розуміти сукупність операцій, що здійснюються із знову створеними, а також приватизованими об’єктами. Він забезпечує передачу об’єктів нерухомості в економічний обіг.

Під вторинним ринком нерухомостірозуміють операції, що здійснюються з уже створеними об’єктами, що перебувають в експлуатації та пов’язані з перепродажем або іншими формами переходу об’єктів нерухомості від одного власника до іншого.

Рисунок 8.4 - Суб’єктна структура ринку нерухомості

Агенства нерухомості представляють фахівці, що виконують такі функції:

- консультантів по угодах з нерухомістю;

- брокерів-посередників, що представляють в угодах інтереси продавця або покупця.

Останнім часом агентства з нерухомості розширюють інтереси своєї діяльності на ринку і замість простого посередника стають провідними професійними учасниками ринку нерухомості, що пропонують цілий комплекс послуг. Частина найбільш вдалих і професійних агентств нерухомості стають рієлторами (рієлторськими фірмами).

Рієлтор – це особа, яка займається підприємницькою діяльністю на ринку нерухомості, здійснюючи різні угоди з нерухомим майном і правами на нього. Цю діяльність можуть здійснювати юридичні особи та індивідуальні підприємці. Рієлторські фірми продають не саму нерухомість (вона не є їх власністю), а свої послуги. Основне джерело доходів – отримання комісійних за послуги, що надаються продавцям або покупцям нерухомості.

Функції рієлторських фірм:

- посередництво, брокерські угоди на ринку нерухомості;

- угоди з переселенням осіб, які проживають в комунальних квартирах;

- послуги з кредитування під заставу житлової нерухомості;

- послуги з розтермінування купівлі нерухомості;

- пайова участь у будівництві житла;

- обміни з доплатою та ін.

Рієлторська діяльність підлягає обов’язковому ліцензуванню.

Ухваленню будь-якого рішення, пов’язаного з нерухомістю, передує процедура оцінки.

Оцінка – це обґрунтована думка незалежної сторони про ринкову вартість нерухомості.

Інститут оцінки нерухомостів Україні розвивається за такими напрямками:

1. Державні структури. У країнах з розвиненою економікою існує державна служба оцінки нерухомості, за допомогою якої визначають ринкову ціну нерухомості. В Україні обліком і визначенням вартості нерухомості (крім земель) займається бюро технічної інвентаризації (БТІ). Оцінка БТІ не відповідає ринковим цінам, оскільки не враховує рівень інфляції.

2. Громадські організації оцінювачів– фірми, що мають ліцензію на здійснення оцінної діяльності.

3. Банки– пасивні учасники ринку нерухомості. Основною діяльністю банків на ринку нерухомості є участь в інвестиційних і девелоперських проектах, іпотечне кредитування.

4. Інвестори.

Методи інвестування на ринку нерухомості за своєю формою можуть бути прямими і непрямими.

До прямих методів інвестування на ринку нерухомості належать купівля нерухомості на аукціонних і земельних торгах.

До непрямих методів інвестуванняна ринку нерухомості належать купівля цінних паперів компаній, що спеціалізуються на інвестиціях у нерухомість, а також цінних паперів і страхових фондів.

Інвестиції на сучасних ринках нерухомості здійснюють різні учасники, до яких входять великі будівельні компанії, промислові і комерційні компанії, органи державної влади і місцевого управління. Проте загальною тенденцією національних ринків країн з розвиненою економікою є безумовне переважання двох типів інвесторів – компаній нерухомості і фінансових інститутів.