Алгоритм методичного підходу

Оцінка нерухомості методом зіставлення цін продажу основана на безпосередньому порівнянні оцінюваної нерухомості з іншими подібними об’єктами, проданими або внесеними в реєстр (список) для продажу.

За цим підходом оцінна вартість нерухомості визначається за формулою:

, (8.1)

де Ц_зп – оцінна вартість нерухомості, визначена зіставленням цін продажу аналогічних об’єктів;

Ц_а – ціна продажу подібної нерухомості;

m – кількість факторів порівняння;

ΔЦ_аj – різниця (поправка) в ціні («+», «-») продажу подібної нерухомості, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

Підставою дії такого методу є те, що ринкова вартість об’єкта нерухомості залежить від ціни співставимих (зіставних) конкуруючих об’єктів нерухомості, а також від ряду економічних чинників.

Найчастіше цей метод використовують при оцінці об’єктів нерухомості, для яких є достатня кількість угод (трансакцій) і на підставі яких з достатньою ймовірністю можна визначити вартість оцінюваного об’єкта. До такого типу нерухомості відносять житло, об’єкти дрібної торгівлі, сфери послуг, малого те середнього підприємництва.

Кількість трансакцій на ринку нерухомості робить можливим або обмежує застосування даного методу.

Оцінка нерухомості методом зіставлення цін продажів утруднена для будівель і споруд спеціального призначення через недостатню кількість зіставних об’єктів, навіть тоді, коли цей ринок (нерухомості) розглядають у широкому географічному аспекті (регіональному, державному).

Ціна, яку виплачує типовий покупець, часто є результатом вибору, вивчення і оцінки великої кількості об’єктів нерухомості.

Принцип заміщення свідчить, що за наявності декількох товарів або послуг схожої придатності, той з них, який має найнижчу ціну, користується найбільшим попитом і найбільш поширений.

Нерухомість, що значно перевищує ринкову вартість, залишається непроданою незалежно від того, як довго її пропонують для продажу.

При використанні даного методу застосовують наступну схему:

- вивчають ринок нерухомості і вибирають середовище продажів і лістингів (пропозиції на продаж), тобто об’єкти нерухомості співставимі з оцінюваним об’єктом;

- збирають і перевіряють інформацію по кожному відібраному об’єкту про ціну продажу, дату угоди (купівлі-продажу), фізичні характеристики, місцерозташування та інші особливі умови;

- аналізують і порівнюють кожний об’єкт з оцінюваним за часом продажу, місце розташуванням, фізичними характеристиками і умовами продажу;

- коригують ціни продажів або лістингові ціни по кожному зіставному об’єкту відповідно до наявних відмінностей між ним і оцінюваним об’єктом. Розміри поправокдо цін визначають на основі аналізу ринку з використанням методу «зіставних пар», регресійного аналізу або інших;

- погоджують скориговані ціни зіставних об’єктів нерухомості і визначають вартість оцінюваного об’єкта.

Вивчення ринку продажу нерухомості має за мету виявлення тих зіставних продажів і об’єктів, запропонованих на продаж, які схожі з оцінюваним об’єктом. Переважно, чим актуальніший зіставний продаж і чим більше схожий з оцінюваною нерухомістю, тим надійніше може служити об’єктивним критерієм вартості оцінюваного об’єкта. Мінімальна кількість зіставних продажів повинна бути не меншою 3-5. Як правило, аналізується значно більше продажів і пропозицій, ніж кількість остаточно відібраних аналогів, які використовують під час оцінки.

Особливе значення мають параметри (елементи) та одиниці порівняння.

Розрізняють наступні основні елементи порівняння:

- права на нерухомість;

- умови трансакції;

- форми фінансування;

- ринкові умови;

- місцерозташування об’єкта;

- фізичні характеристики;

- економічні характеристики;

- умови використання;

- рухоме майно (пов’язане з функціонуванням об’єкта оцінки).

Даний перелік параметрів не вичерпує всі основні чинники, які можуть вплинути на вартість нерухомості. В окремих випадках може виникнути необхідність його розширення (так, наприклад, якщо є певні обмеження на охорону довкілля та ін.). Кожен з основних елементів порівняння може бути розділений на детальні складові.

У процесі аналізу даних встановлюють ціну за одиницю нерухомості, яка може бути об’єктом в цілому або його частиною.

Одиниці порівняння повинні виникати з аналізу ринку нерухомості і бути адекватними основній меті оцінки. Найчастіше в практиці за одиницю оцінки приймають: кв.м житлової або загальної площі будівлі, земельної ділянки; гектар сільськогосподарських угідь; кількість місць під паркування автомашин та ін.

Кожний продаж, який використовується як зіставлення, повинен бути перевірений, а дані про нього підтверджені покупцем, продавцем або брокером. Процеси перевірки дозволяють підтвердити не тільки точність і повноту отриманих даних, але й вивчити мотивацію угоди та її особливості.