Загальні положення. Одним із основоположних підходів щодо диференційованого використання земель є запровадження зонування земель або територій (функціональне

Одним із основоположних підходів щодо диференційованого використання земель є запровадження зонування земель або територій (функціональне, територіально-економічне, будівельне, ландшафтне та ін.).

Принцип зонування земель визначений у чинному законодавстві, зокрема у ст. 180 Земельного кодексу України – «Зонування земель».Даною статтею передбачено, що зонування земель здійснюється у межах населених пунктів та встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон відповідно до місцевих правил забудови.

Згідно із ст. 196 Земельного кодексу України однією із складових частин державного земельного кадастру є кадастрове зонування.

Законом України «Про планування та забудову територій»встановлені обов’язкові види містобудівної документації з планування територій. Серед завдань з планування (ст. 11, 12 означеного Закону) є здійснення зонування територій для забудови та іншого використання, визначення меж функціональних зон, пріоритетних та допустимих видів використання та забудови територій відповідно до місцевих правил забудови. Планом зонування конкретизується функціональний поділ території на зони. Для кожної зони встановлюється порядок планування і забудови, дозволені види забудови та іншого використання земельних ділянок. Більш детально ці питання розкриті у державних будівельних нормах, зокрема ДБН Б.1-3-97, ДБН 360-82 та ін.

Деякі елементи зонування земель у межах населених пунктів визначені постановою Кабінету Міністрів України від 22 лютого 2008 року № 79 «Порядок складання плану земельно-господарського устрою території населеного пункту».

Що стосується земель за межами населених пунктів, то проблеми їх зонування довгий час залишалися без належної уваги. Хоча зонування земель та визначення на цій підставі їх довгострокового використання з урахуванням комплексу екологічних, економічних, соціальних, історичних та інших чинників вже тривалий час широко використовується в практиці управління розвитком територій багатьох країн світу.

Зарубіжний досвід свідчить, що зонування земель, або зонінг, є альтернативою нашій системі забезпечення цільового використання земель. Зонінгявляє собою спосіб забезпечення використання земель для різних суспільних потреб, при якому цільове призначення встановлюється не для однієї земельної ділянки, а для групи суміжних ділянок, що утворюють функціональну зону. Кожна функціональна зона має певне узагальнене цільове призначення (наприклад, житлова, промислова,соціально-культурна, рекреаційна тощо). Для кожної з таких зон встановлюється не одне, а певний набір припустимого використання земельних ділянок. Тому власник земельної ділянки має право вибору її використання в рамках переліку видів цільового використання земель, встановлених для конкретної функціональної зони. У випадку зниження прибутковості певного виду діяльності на земельній ділянці її власник (користувач) без одержання додаткового дозволу може змінити вид такої діяльності на більш прибутковий,не змінюючи при цьому цільове призначення ділянки. Якщо ж власник земельної ділянки, розташованої в тій чи іншій функціональній зоні населеного пункту, наприклад, захоче побудувати новий будинок або іншу будівлю замість застарілої, то йому доведеться одержати лише дозвіл на будівництво від міського (районного) архітектора.

У США, ФРН, Франції, Великобританії та інших країнах розвиненої ринкової економіки правила зонування земель дуже конкретні і ступінь деталізації правового режиму певних зон досить висока. Наприклад, правилами зонування, відповідно до усталеної практики їх застосування, визначаються межі використання конкретної земельної ділянки з урахуванням її місця розташування та умов можливого використання земельного масиву, в межах якого вона розміщена – обмеження просторових характеристик, допустимість забудови та інших видів використання, поверховість та просторове планування тощо. Інформація щодо зонування земель має відкритий характер і підприємець та інвестор можуть одержати весь її обсяг про наявні обмеження й ризики в певних зонах. Тривалий досвід застосування зонування земель в цих країнах переконливо свідчить, що відкритість усіх дозвільних процедур та прогнозованість їх результатів, максимальна можливість врахування громадської думки, зваженість остаточних рішень, які забезпечуються цим управлінським механізмом, цілком виправдовують витрати на нього.

Регулювання містобудівного розвитку в країнах ринкової економіки має давні традиції. Так, наприклад, у США з 1916 року було зроблено перші спроби ввести обмеження на стихійний розвиток Нью-Йорка. У цей час зонування здійснювалося під керівництвом федеральної влади штату й не мало єдиної стандартної форми, поширеної на всю країну.

У США використовують чотириосновні категорії користувачів міської території. Для кожної категорії формулюється свій набір планувальних стандартів і правил.

1) Житлова забудова ранжується за показниками щільності. У малих містах – це мало- і середньощільні квартали індивідуальних та багатоквартирних будинків. У великих містах додаються зони високощільної багатоповерхової забудови та квартали максимальної щільності. Крім цього, в складі зони житлової забудови виділяються «вузлові центри» поруч з транспортними вузлами й «змішані зони» в історичній частині міста. Для концентрації забудови та підвищення її щільності в окремих містах додатково встановлюються такі стандарти і правила: мінімально дозволена щільність, зменшений відступ від червоних ліній, заходи щодо стимулювання блокування будинків. За підрахунками стандарту «брутто» до 30 % території акра відводиться на дороги, парки, школи та інші об`єкти соціально-побутового обслуговування.

2) До комерційної забудови належать великі торгові центри – групи з 25 і більше торгових підприємств, з яких хоч би одне має загальну торгову площу близько 10000 м². Згідно з містобудівним приписом ця територія може включати багатоповерхові житлові та адміністративні будівлі. Для кожного міста визначається свій склад комерційних користувачів: великі торгові центри, районні центри, транспортно-комунікаційні вузли, торгові вулиці, мікрорайонні центри тощо.

3) До промислової забудовиналежать підприємства важкої промисловості (обробка сировини великої кількості), середньої й легкої промисловості (вторинна переробка сировини та напівфабрикатів), дрібні виробництва, автономні виробництва.

4) До суспільної забудовиналежать адміністративні будівлі уряду, навчальні установи, парки й відкриті простори, сільськогосподарські землі в безпосередній близькості від міської межі.

Такий підхід покликаний запобігти вибірковому освоєнню найбільш зручних ділянок у збиток інтересам населення та загальній композиції забудови.

У Великобританіїрозрізняють п’ять груп користувачів міської території:

1) Клас А – торгівля.

2) Клас Б – бізнес, індустріальні підприємства.

3) Клас В – житло.

4) Клас Г – суспільне користування та рекреація.

5) Клас Д – інші користувачі, що не входять у вищеназвані.

На відміну від США «суспільна забудова» поділяється на два класи – А і Г, але в іншому розподіл співпадає. Окремо виділяються змішані функціональні зони, в яких допускається поєднання житлових, суспільних і виробничих функцій, як це характерно для багатьох міст, що історично склалися.

Функціональне зонування міських територій – найбільш загальна форма обліку різноманітних вимог до раціонального землекористування, що включає комплекс нормативних параметрів (цільове призначення ділянки, її граничні розміри, коефіцієнт забудови, частка озеленених і відкритих просторів тощо).

Функціональне зонування – це диференціація території міста за характером використання, тобто за типом функціонального призначення. Виділення функціональних зон дозволяє створити найкращі умови для основних форм життєдіяльності міського населення – праці, побуту, відпочинку.

При зонуванні розглядають структуроформуючі та локальні території містобудівної системи, з огляду на різні аспекти її функціонування:

- транспортно-функціональний;

- візуально-просторовий;

- природно-екологічний;

- історико-культурний;

- інженерно-технічний.

Основними зонами при функціональному зонуванні є:

- селитебна, призначена для розміщення житлових і суспільних будівель;

- промислова–для розміщення промислових, енергетичних, транспортних та інших об’єктів;

- комунально-складська – для розміщення складів, гаражів, автобаз, транспортного депо, водозаборів, очисних споруд, каналізації, теплотрас, кладовищ, що розміщуються з розривом від селитебних зон;

- транспорту, зв’язку та інженерних комунікацій;

- рекреації– парки, пляжі й інші місця відпочинку.

Крім того, можуть бути виділені зони суспільних центрів та ін.

Селитебна зона становить приблизно половину всієї території міста. При цьому територія житлової забудови брутто(в червоних лініях) займає половину селитебної території. Територія житлової забудови нетто(без ділянок обслуговуючих установ, зелених насаджень, вулиць і доріг) займає половину території житлової забудови брутто. Отже, на житлову забудову відводиться 12-13 % земель в міських кордонах.

Визначальна роль просторово-планувальної організації функціонального зонування зберігається за умов належного обліку реальної складності та багатофункціонального характеру сучасної організації міських просторів. Особливо чітко це видно на прикладі розвитку центрів найбільших міст, де поєднання місць прикладання праці, унікальних об’єктів суспільного обслуговування, адміністративно-управлінських установ і житлових комплексів призводить до необхідності відокремлення особливої поліфункціональної зони суспільного центру.

У свою чергу, елементи міста: житлові та промислові території, суспільні центри – також організовуються на основі диференціації території за функціональним призначенням й іншими ознаками. Так, в житлових районах, виділяються зони забудови, ігрових майданчиків і відпочинку, комунальні, транспортні й території установ обслуговування.

Часто використовується економічне зонування.

Територіально-економічне зонування необхідно поєднувати виключно з кадастровим розподілом міста. Районування міста, звичайно, поєднують з діяльністю Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Існують різні підходи до виділення економічних зон міста. У Москві, наприклад, виділено 69 зон і декілька підзон. Для кожної зони встановлена своя податкова ставка. Санкт-Петербург поділений на 19 зон містобудівної цінності зі своїми власними податковими ставками.

Кількість зон повинна відповідати кількості частин території, що мають різну містобудівну цінність. Вімінності між цими зонами виражені, насамперед, у зручностях мешкання. Відповідно вартість аналогічних об’єктів нерухомості в економічних районах буде різною.

Територіально-економічне зонування – це диференціація міської території на зони відповідно до її комплексної економічної оцінки.

Територіально-економічні оцінні зони (ТЕОЗ) як відносно однотипні ділянки території міста, обмежені природними або штучними перешкодами, мають певну якісну, економічну й соціально-економічну цінність. Вони можуть різнитися етапами забудови міста, архітектурно-планувальною структурою та системою основних магістралей, рівнем інженерного облаштування, транспортного забезпечення, комунального обслуговування, природними чинниками. Під час встановлення кордонів ТЕОЗ беруть до уваги проходження великих магістральних доріг, смуг відчуження залізничних ліній, ліній високовольтних електропередач, газопроводів високого тиску, річок і акваторій великих водоймищ, зелених масивів тощо.

Територіально-економічні оцінні зони класифікуються за такими ознаками:

- положення в плані міста;

- характеру забудови з погляду на функціональне та містобудівне зонування;

- технічний стан забудови;

- рівень благоустрою й озеленення;

- рівень культурно-побутового і комунального обслуговування;

- транспортна доступність;

- архітектурно-художні якості забудови;

- природно-географічні умови;

- престижність місцерозташування;

- наявність або віддалення місць прикладання праці;

- насичення об’єктами соціальної інфраструктури;

- екологічні та санітарно-гігієнічні умови.

Оцінні зони характеризуються базовими ставками земельного податку й орендної плати.

Облік цих показників повною мірою неможливий за територіально-економічного оцінного зонування. Корегуючі коефіцієнти повинні впливати на підсумкові розміри платежів (як податку, так і орендної плати), а також враховуватися при розрахунку стартової ціни за організації аукціонів, викупі права оренди. Коефіцієнти вводяться для розрахунку ефективності використання міських земель, обліку рівня забруднення земель і повітря.

В умовах ринкової економіки зонування земель-стійка форма контролю за використанням території, засіб політичної влади. Зональні постанови можуть змінити вартість землі. Так, у Санкт-Петербурзі ставка за ділянки, розташовані в найдорожчій податковій зоні, становила в 2002 році 120,5р/м² на рік. Стільки ж повинні сплатити компанії, що володіють землею на Невському проспекті та прилеглих територіях. Податок у промисловому поясі становить 20-36 р/м². На далеких околицях тарифи значно нижчі – 3-7р/м².

Досвід, не тільки розвинених зарубіжних країн, але і пострадянських, зокрема Російської Федерації (яка вже запровадила окремі види зонування земель), свідчить про перспективність і ефективність цього напрямку зміни колишньої системи використання земель згідно їх цільового призначення. Очевидно, що даний напрямок прийнятний і для умов України.

Таким чином, розробка підходів, принципів та особливості зонування земель та механізму впровадження цієї системи може стати перспективним напрямом реформування одного з визначальних принципів побудови українського земельного законодавства – використання земель відповідно до їх цільового призначення .