Кадастрове зонування

Кадастрове зонуваннязгідно зі ст. 197 Земельного кодексу України включає встановлення:

- місця розташування обмежень щодо використання земель;

- меж кадастрових зон та кварталів;

- меж оціночних районів та зон;

- кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).

У даний час відбувається інтенсивний процес створення, вдосконалення і освоєння норм і правил земельних відносин нового типу, які базуються на державній, комунальній та приватній формах власності на землю, чіткому обліку земельних ділянок і прав на них, а також захисті прав власників і користувачів земельних ділянок. Операції купівлі, продажу, дарування, застави, внесення в статутний фонд, здачі в оренду земельних ділянок набувають масового характеру, що вимагає юридичного забезпечення повноти прав на них, їх правового статусу, в тому числі обмежень, пов’язаних з використанням.

Обмеження прав власників землі і землекористувачів щодо використання земельних ділянок і обтяженняїх правами інших осіб виникають, як правило, при розташуванні земельних ділянок всередині або примиканні до територій та об’єктів, які особливо охороняються, чи розміщенні їх поблизу шкідливих виробництв, в зонах перспективної забудови та ін.

Відповідно до ст. 91 і 96 Земельного кодексу України власники і користувачі земельних ділянок зобов’язані:

- використовувати їх за цільовим призначенням;

- додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;

- своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату;

- не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

- підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі;

- дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов’язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

- зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних та осушувальних систем.

Обмеження прав у використанні земельної ділянки можуть бути встановлені й на інших підставах правового і господарського характеру. Зокрема, з необхідністю регулювання інтенсивності використання земель, підданих процесам ерозії та деградації, допустимих навантажень на ландшафти, а також з метою гарантування безпеки населення або створення необхідних умов для експлуатації інженерних та інших об’єктів.

Обмеження права власності на земельні ділянки доцільно розглядати як самостійний вид земельних правовідносин, що виникають на підставі юридичних фактів, визначених у законі, чи в договорі у випадках, передбачених також законом. Вони стосуються суб’єкта права і спрямовані на вчинення землевласником чи землекористувачем певних дій, або ж утримання від них з метою забезпечення прав третіх осіб.

Обтяження права власності на землюхарактеризуються такими ознаками:

- стосуються земельної ділянки як об’єкта права;

- встановлюються з метою забезпечення інтересів третіх осіб у такій земельній ділянці в порядку, передбаченому законом чи договором;

- поєднуються з правами третіх осіб на цю земельну ділянку, що ускладнює, перешкоджає власнику (користувачу) земельної ділянки вільно здійснювати свої права.

За змістом правовідносин обмеження можна поділити на такі:

- які надають право користуватись чужою земельною ділянкою;

- які забороняють здійснювати певні дії на власній земельній ділянці;

- які є поєднанням перших та других.

У правовій доктрині існує також підхід, за яким обтяженнями є будь-які права на земельні ділянки, окрім права власності, тоді як обмеження – це звуження меж суб’єктивного права, яке не випливає із права іншої особи.

В умовах функціонування різних форм власності на землю, різкого збільшення кількості власників земельних ділянок, складної екологічної ситуації правові обмеження щодо користування земельною ділянкою необхідно будувати на правовій основі, яку потрібно розвивати і вдосконалювати.

Наявність обмеження щодо використання земельної ділянки в господарській діяльності спричиняє обмеження прав власника землі або землекористувача. Можливе також надання права обмеженого використання земельної ділянки або її частини іншим громадянам і юридичним особам у порядку встановлення земельного сервітуту.

Державна реєстрація земельних ділянок і прав на них у складі державного земельного кадастру, сьогодні є єдиним доказом існування зареєстрованого права, яке може бути оскаржене тільки в судовому порядку.

Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження).

Земельним кодексом України (ст. 90, 91, 95, 96) встановлені права і обов’язки власників земельних ділянок і землекористувачів.

Право на земельну ділянку може бути обмежено законом або договором шляхом встановлення (ст. 111 Земельного кодексу України):

- заборони на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого терміну;

- заборони на передачу в оренду (суборенду);

- права на переважну купівлю у разі її продажу;

- умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;

- умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;

- заборони на провадження окремих видів діяльності;

- заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна;

- умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

- умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;

- умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку;

- інших зобов’язань, обмежень або умов.

Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом чи договором.

Існують також спеціальні обмеження права користування, пов’язані із встановленням територій з обмеженим режимом використання: охоронні зони, зони санітарної охорони, санітарно-захисні зони, зони особливого режиму використання земель (ст. 112, 113, 114, 115 Земельного кодексу України).

Охоронні зони створюються:

- навколо особливо цінних природних об’єктів, об’єктів культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій тощо з метою охорони і захисту їх від несприятливих антропогенних впливів;

- уздовж ліній зв’язку, електропередач, земель транспорту, навколо промислових об’єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодження, а також зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об’єкти.

Зони санітарної охорони створюються навколо об’єктів, де є підземні та відкриті джерела водопостачання, водозабірні та водоочисні споруди, водоводи, об’єкти оздоровчого призначення та інші, для їх санітарно-епідеміологічної захищеності.

У межах зон санітарної охорони забороняється діяльність, яка може призвести до завдання шкоди підземним та відкритим джерелам водопостачання, водозабірним і водоочисним спорудам, водоводам, об’єктам оздоровчого призначення, навколо яких вони створені.

Санітарно-захисні зони створюють навколо об’єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, з метою відокремлення таких об’єктів від територій житлової забудови.

У межах санітарно-захисних зон заборонено будівництво житлових об’єктів, об’єктів соціальної інфраструктури та інших об’єктів, пов’язаних з постійним перебуванням людей.

Правовий режим земель охоронних зон, зон санітарної охорони та санітарно-захисних зон визначається законодавством України.

Зони особливого режиму використання земель створюються навколо військових об’єктів Збройних Сил України та інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України, для забезпечення функціонування цих об’єктів, збереження озброєння, військової техніки та іншого військового майна, охорони державного кордону України, а також захисту населення, господарських об’єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об’єктах.

Уздовж державного кордону України встановлюється прикордонна смуга, у межах якої діє особливий режим використання земель.

Розмір та правовий режим прикордонної смуги встановлюється відповідно до закону.

Заслуговують також на особливу увагу обмеження прав на землю, що випливають із правил добросусідства.

Правилами добросусідства спеціально присвячена глава 17 Земельного кодексу України.

Відповідно до ст. 103 ЗКУ, власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

Перелік обмежень, зазначений у гл. 18 ЗК України «Обмеження прав на землю»не є вичерпним.Його можна продовжити, виділивши такі обмеження прав на землю:

- зони особливого режиму забудови – їх режим і порядок встановлення визначаються ст. 39 Земельного кодексу України, Законами України «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про планування та забудову територій», будівельними нормами та правилами: ДНБ-360-92 «Планування та забудова населених пунктів» та ін.;

- водоохоронні зони, водозахисні смуги, берегові смуги водних шляхів-режим і порядок встановлення визначаються гл. 12 Земельного кодексу України, ст. 87-93 Водного кодексу України;

- зелені зони– існування передбачене постановою КМ України від 27.07.1995 № 557 «Про затвердження Порядку поділу лісів на групи, віднесення їх до категорій захисності та виділення особливо захисних земельних ділянок лісового фонду», ГОСТ 17.5.3.01-78 «Охорона природи. Землі. Склад і розмір зелених зон міст»;

- зони радіоактивно-забруднених територій- правовий режим і порядок встановлення визначені ст.ст.169, 170 ЗК України, Законом України «Про правовий режим території,що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи»;

- зони надзвичайних екологічних ситуацій– поняття, правовий режим та порядок оголошення територій зоною надзвичайної екологічної ситуації передбачені ст.1 Закону України «Про зону надзвичайної екологічної ситуації», актами про оголошення окремих зон надзвичайних екологічних ситуацій.

На виконання пункту 277 Плану заходів, спрямованих на реалізацію пріоритетів діяльності Кабінету Міністрів України у 2008 році, затвердженого розпорядженням Кабінету Міністрів України від 27.02.2008 № 383-р, статті 14 Закону України «Про землеустрій», Положення про Державний комітет України по земельних ресурсах, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.03.2008 № 224, наказом Держкомзему України від 29.12.2008 №643 затверджено Класифікатор обмежень та обтяжень у використанні земельних ділянок (табл.1.1).

Голові Рескомзему Автономної Республіки Крим, начальникам головних управлінь Держкомзему в областях, містах Києві та Севастополі наказано забезпечити апробацію Класифікатора обмежень та обтяжень у використанні земельних ділянок при виконанні покладених на територіальні органи земельних ресурсів завдань і функцій.

Таблиця 1.1 – Класифікатор обмежень та обтяжень у використанні земельних ділянок