ЗОНУВАННЯ ЗЕМЕЛЬ

М. М. Дутчин, Є. Ю. Ільків

КАДАСТР

КОНСПЕКТ ЛЕКЦІЙ

Частина 2

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ, МОЛОДІ ТА СПОРТУ УКРАЇНИ

Івано-Франківський національний технічний університет нафти і газу

Кафедра землевпорядкування та кадастру

М. М. Дутчин, Є. Ю. Ільків

КАДАСТР

КОНСПЕКТ ЛЕКЦІЙ

Частина 2

Для студентів напряму підготовки 6.080101 -

"Геодезія, картографія та землеустрій"

Рекомендовано

Методичною радою університету

Івано-Франківськ

УДК 349.417/418.322.33

ББК 65.281

Д-84

Рецензент:

Лісевич М.П. доцент кафедри землевпорядкування та кадастру,

кандидат технічних наук

Рекомендовано методичною радою університету

(протокол № 14 від 20.10.2011 р. )

Дутчин М. М., Ільків Є. Ю.

Д-84 Кадастр: конспект лекцій (частина 2). –Івано-Франківськ: ІФНТУНГ, 2012. –291 с.

МВ – 02070855-3625-2011

Конспект лекцій містить загальні відомості про зонування земель, кадастрові знімання, містобудівний кадастр населених пунктів, нормативну грошову оцінку земель населених пунктів, сільськогосподарського та іншого призначення, експертну грошову оцінку земельних ділянок та оцінку нерухомості. Складений відповідно до робочої програми навчальної дисципліни. Призначено для підготовки бакалаврів за напрямом 6.080101 «Геодезія, картографія та землеустрій».

УДК 349.417/418.322.33

ББК 65.281

МВ - 02070855-3625-2011 © Дутчин М. М., Ільків Є. Ю., 2012

© ІФНТУНГ, 2012

ЗМІСТ

Вступ…………………………………………………………………….…..8

1 Зонування земель…………………………………………………………9

1.1 Загальні положення…………………………………………………….9

1.2 Кадастрове зонування………………………………………………...16

1.3 Зонування земель населених пунктів………………………………..35

Контрольні запитання…………………………………………………….42

2 Кадастрові знімання…………………………………………………….47

2.1 Загальні положення…………………………………………………...47

2.2 Точність картографо-геодезичних матеріалів і кадастрових

планів……………………………………………………………………….…….51

2.3 Методи кадастрових знімань…………………………………………55

2.3.1 Теодолітний хід……………………………………………………..56

2.3.2 Пряма кутова засічка………………………………………………..58

2.3.3 Лінійна засічка………………………………………………………60

2.3.4 Лінійно-кутова засічка……………………………………………...61

2.3.5 Зворотна кутова засічка…………………………………………….61

2.4 Встановлення і відновлення меж земельних ділянок………………65

2.4.1 Встановлення декількох суміжних межових знаків,

розташованих між знаками, які збереглися……………………………………65

2.4.2 Встановлення (відновлення) одного межового

знака, розташованого між знаками, що збереглися…………………..............66

2.4.3 Встановлення втрачених межових знаків

способом перпендикулярів…………………………………………………….67

2.4.4 Встановлення втрачених межових знаків по кутових

вимірах…………………………………………………………………………..69

2.4.5 Встановлення втрачених межових знаків на ділянках

значної довжини…………………………………………………………………70

2.4.6 Вставка теодолітного ходу між двома пунктами…………………71

2.4.7 Вставка окремих пунктів…………………………………………...73

2.5 Використання GPS-спостережень при кадастрових

зніманнях…………………………………………………………………………73

2.6. Обмеження прав власності на землю та використання

земельних ділянок……………………………………………………….............76

Контрольні запитання…………………………………………………….80

3 Містобудівний кадастр населених пунктів……………………………84

3.1 Зміст і структура містобудівного кадастру………………………….84

3.2 Створення та впровадження містобудівного кадастру……………..87

3.3 Класифікація населених пунктів……………………………………..88

3.4 Правовий режим використання земель населених пунктів ……….92

3.5 Об’єкти кадастру населених пунктів………………………………..96

3.6 Організація ведення кадастру населених пунктів………………….99

3.7 Текстові і картографічні матеріали кадастру населених

пунктів…………………………………………………………………………..102

3.8 Паспортизація земельних ділянок, будівель та споруд…………...104

3.9 Інвентаризація житлового фонду…………………………………...106

3.10 Структура даних про інженерно-технічні мережі………………..111

3.11 Автоматизація ведення кадастру населених пунктів…………….113

Контрольні запитання…………………………………………………...118

4 Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення……..123

4.1 Методичні основи грошової оцінки земель

сільськогосподарського призначення…………………………………………123

4.2 Грошова оцінка земель по Україні…………………………………124

4.3 Грошова оцінка земель по Автономній Республіці Крим,

областях і адміністративних районах…………………………………………126

4.4 Грошова оцінка земель сільськогосподарських

підприємств…………………………………………………………………….128

4.5 Грошова оцінка окремої земельної ділянки

сільськогосподарських угідь…………………………………………………..130

Контрольні запитання …………………………………………………..131

5 Грошова оцінка земель населених пунктів………………………….133

5.1 Методичні основи грошової оцінки земель населених

пунктів………………………………………………………………………..…133

5.2 Визначення базової вартості земель населеного пункту………….135

5.3 Земельно-оціночна структуризація території……………………...140

5.4 Грошова оцінка земель різного функціонального

використання……………………………………………………………………146

5.5 Грошова оцінка земель, що використовується

як сільськогосподарські угіддя………………………………………………..150

5.6 Грошова оцінка окремої земельної ділянки………………………..153

5.7 Індексація грошової оцінки земель…………………………………153

5.8 Оформлення звіту про грошову оцінку земель населеного

пункту…………………………………………………………………………...154

Контрольні запитання…………………………………………………...156

6 Грошова оцінка земель несільськогосподарського

призначення…………………………………………………………………….159

6.1 Загальні положення………………………………………………….159

6.2 Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та іншого призначення…………………………………………………………161

6.3 Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення……………………….165

6.4 Грошова оцінка земель лісового фонду……………………………174

6.5 Грошова оцінка земель водного фонду……………………………180

6.6 Грошова оцінка земель запасу……………………………………...186

Контрольні запитання…………………………………………………..188

7 Експертна грошова оцінка земельних ділянок……………………..191

7.1 Загальні положення проведення грошової оцінки

земельних ділянок……………………………………………………………..191

7.2 Організація робіт з експертної оцінки…………………………….198

7.3 Умови залучення експертів, їх права та обов’язки……………….200

7.4 Принципи експертної оцінки земельних ділянок…………..……..202

7.5 Методичні підходи експертної грошової оцінки

земельних ділянок……………………………………………………….……..204

7.5.1. Метод співставлення продажів або порівняльний……………..205

7.5.2. Економічний метод, або метод залишку для землі……………..206

7.5.3 Метод співвіднесення (перенесення)……………………………..207

7.5.4 Метод капіталізації доходу (земельної ренти)…………………..209

7.6 Аналіз методів експертної оцінки………………………………….214

7.7 Вимоги до звіту з експертної грошової оцінки……………………216

Контрольні запитання……………………………………………….…..218

8 Оцінка нерухомості……………………………………………………223

8.1 Сутність і значення ринку нерухомості………………….………..223

8.2 Види діяльності та суб’єкти ринку нерухомості………….………227

8.3 Правові основи оцінки нерухомості…………………….…………238

8.4 Бази оцінки та особливості їх застосування………………………245

8.5 Методичний підхід оцінки нерухомості, що

ґрунтується на зіставленні цін аналогічних продажів……………………….248

8.5.1 Алгоритм методичного підходу………………………………….248

8.5.2 Види поправок до цін продажів…………………………………..251

8.5.3 Визначення сумарних поправок у відсотках…………………….253

8.5.4 Введення поправок до цін продажів аналогів……………………254

8.5.5 Узгодження даних у підході зіставлення продажів……………..258

8.6 Методичний підхід оцінки нерухомості, що

ґрунтується на капіталізації чистого доходу…………………………………259

8.6.1 Алгоритм методичного підходу…………………………………..259

8.6.2 Розрахунок чистого операційного доходу……………………….261

8.6.3 Розрахунок витрат…………………………………………………263

8.6.4 Методи визначення ставки капіталізації…………………………265

8.6.5 Визначення вартості нерухомості з

використанням мультиплікатора валової ренти………………………..…….268

8.7 Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні

витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна……………..…………269

8.7.1 Алгоритм методичного підходу……………………..…………..269

8.7.2 Визначення відновної вартості (вартості заміщення)

будівель і споруд…………………………………………………..…………..272

8.7.3 Визначення витрат на спорудження об’єктів

нерухомого майна………………………………………………..……………274

Контрольні запитання……………………………………..……………277

Перелік використаних джерел……………………………………..…..285

ВСТУП

Запровадження ринку землі в Україні потребує адекватного вирішення питань щодо реалізації закріпленого у чинному законодавстві принципу платності використання земельних ресурсів. Визначення реальної плати за земельні ділянки в умовах ринку неможливе без їх об’єктивної оцінки.

Грошова оцінка земельних ділянок та інших об`єктів нерухомості в значній мірі залежить від точності кадастрових знімань і визначення меж земельних ділянок, достовірності даних містобудівного кадастру та матеріалів зонування земель, встановлення витрат на спорудження об`єктів нерухомого майна та ін.

Конспект лекцій з курсу «Кадастр» (частина 2) охоплює 8 розділів навчальної дисципліни, а саме: «Зонування земель», «Кадастрові знімання», «Містобудівний кадастр населених пунктів», «Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення», «Грошова оцінка земель населених пунктів», «Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення», «Експертна грошова оцінка земельних ділянок», «Оцінка нерухомості».

Матеріал конспекту лекцій викладено відповідно до робочої програми дисципліни.

На вивчення дисципліни у VІІІ семестрі відведено 189 годин, з яких: 32 години – лекції, 32 години – лабораторні роботи, 16 годин – практичні заняття, 12 годин – індивідуальна робота, 97 годин – самостійна робота.

Теоретичні викладення ґрунтуються на основних законодавчих та нормативно-правових актах, а також відповідних методиках і вказівках, які існують у даний час в Україні.

Конспект лекцій складено з використанням джерел [1-28] та матеріалів навчальних модулів в рамках впровадження проекту Держкомзему України (спільно з Міжнародним банком реконструкції та розвитку) «Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру».

ЗОНУВАННЯ ЗЕМЕЛЬ