Вопрос 1. История развития договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривается в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) – весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско-правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работ или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом и куплей-продажей римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом^[1].

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона - наймодатель (locator) обязывалась предоставить другой стороне - нанимателю (conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю^[2]. В наем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Римским правом признавалась также возможность поднайма вещи, т. е. наниматель, не являясь собственником вещи, сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т. е. имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, т. е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

В дореволюционном российском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691)^[3].

Д. И. Мейер также отмечал, что договор найма имел и другие названия: «например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору, особый оттенок: так, арендой-кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом – наем мебели, платья, вообще имущества движимого»[4].

Российскому законодательству, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве»^[5].

Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество).

В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д. И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные»[6]. И законодательство, и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только не потребляемые вещи. Например, Г. Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа»[7].

Вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому лицу, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности. Что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег»^[8].

В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие о сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т. е. существенным условием) договора найма (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст.1691). Также существенным условием договора найма признавалось условие о вознаграждении за пользование имуществом – наемной плате. Дореволюционное законодательство (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст. 1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение.

Гражданский кодекс 1964 года[9] использовал термин «имущественный наем», Основы законодательства СССР об аренде от 23 ноября 1989 года[10], касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде. Ныне действующий Гражданский кодекс Российской Федерации регламентирует аренду и имущественный наем.

Легальное определение договора аренды содержится в Гражданском кодексе РФ. Под ним признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение (юридическое и фактическое) и пользование или только во временное пользование (включая фактическое, но не юридическое владение). Аренда носит временный характер, и права арендатора прекращаются с истечением срока договора, а если он заключен на неопределенный срок - в связи с отказом любой из сторон от обязательства с возникновением у арендатора обязанности вернуть имущество арендодателю[11].

Рассматривая договор аренды, необходимо отметить, что он является родовым понятием по отношению к договорам отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества, суть которых также заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставить другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга).

Вопрос 2. Общая характеристика договора аренды (правовое регулирование, понятие, виды)

Арендные отношения в настоящее время регулирует Гражданский кодекс РФ (глава 34 части 1 ГК РФ).

Необходимость установления специальных правил применительно к договорам, представляющим собой отдельные виды договора аренды, диктуется особенностями указанных видов договоров. К ним законодатель относит прокат, аренду транспортных средств, зданий, сооружений, предприятий и финансовую аренду (лизинг).

Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора аренды отсутствует. Глава 34 ГК РФ, регламентирующая договор аренды и его отдельные виды, строится по другому принципу: в отношении отдельных видов договора аренды определяется набор характерных особенностей (квалифицирующих признаков), выделяющих соответствующий договор в отдельный вид аренды либо в аренду отдельного вида имущества при сохранении с договором аренды отношений рода и вида. Причем применительно к различным видам договора аренды квалифицирующие признаки обнаруживаются в самых разных элементах договора: его субъектах, предмете, существенных условиях и т.п.

Выделение названных видов договора аренды служит, прежде всего, целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК РФ, регулирующие договор аренды (ст. 625). Такой подход избавил законодателя от необходимости всякий раз воспроизводить в ГК РФ одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежно в случае придания им наряду с договором аренды самостоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора аренды, Кодекс мог ограничиться лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений^[12].