Тема 11. Экономические основы жилищного строительства

11.1. Подходы к классификации объектов жилищного строительства

11.2. Мероприятия по развитию отрасли жилищного строительства

11.1. Подходы к классификации объектов жилищного строительства

Ключевым понятием в экономике жилищного строительства является нацеленность на целевую аудиторию - потенциальных покупателей при сохранении общих интересов территориальных общин. Само сохранение баланса интересов покупателей и остальных жителей населенного пункта является основным принципом сохранения социального равновесия.

Подходы к классификации объектов жилищного строительства :

1) Маркетинговый подход.

2) Градостроительный подход

3) Конструктивный подход

4) Эксплуатационный подход

І. Маркетинговый подход (в зависимости от преимуществ целевых групп потребителей жилья и уровня их платежеспособности).

1. Жилье высокой меры комфортности (элитное).

В настоящее время уровень элитности жилья в разных городах разный (в Москве, например, есть четкое распределение на жилье премиум-класса, де-люкс и элитное). Однако существуют общие требования до жилья этого типа.

Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили семь критериев элитности, отсутствие хоть бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным :

- место -придомова территория с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и такая, которая охраняется; близость городского скверу и хороший вид из окон на воду и/или зеленые насаждения, близость к центру (место расположения - основной критерий элитности - является и основным фактором ценообразования);

- материал - дом должен быть построен из надежных экологических материалов с применением современных технологий, иметь интересно архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30);

- клубность - компактное проживание населения с уровнем прибылей выше среднего;

- инженерные сети, выполненные из экологически чистых материалов, должны иметь большой эксплуатационный срок, обеспечивать комплексное решение энерго -, тепло-, водоснабжения и водоотвода, вентиляции и кондиционирования; электрическое введение должно быть двойным;

- инфраструктура - подземный паркинг с возможностью попадания в квартиру или на этаж, закрыта придомовая зеленая зона, магазины, прачечные, службы консьержей, уборки квартир, быта, бассейны, сауны, спортивные центры и так далее;

- элитное позиционирование дома - бренд со свойственными ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов (например, "Глория-парк", "Монблан" и др.);

- управление недвижимостью - высокий уровень компании, которая управляет, обеспечивает повышенный комфорт жителей.

2. Жилье повышенной комфортности - ориентируется на запросы и прибыли среднего класса. Потребительский спрос на жилье этого типу допускает:

- возможность размещения в разных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; высоту дома до 9 этажей; низкую плотность окружающей застройки;

- хороший вид из окон; ориентацию окон дома на больше чем одну сторону света; обязательное наличие учета розы ветров в проекте дома;

- индивидуальное планирование (перегородки относятся по желанию владельца);

- минимальный размер квартир 50-60 ма, максимальный определяется заказчиком; высота потолка 2,8-3,2 м; деление на жилищную и нежилую (гостевую) зоны; наличие двух и больше изолированных комнат, по конфигурации приближенных к квадрату, и большой кухне (площадью не менее 15 м2);

- наличие нескольких санузлов; инженерные коммуникации из металлопластика;

- высокую меру звуко- и теплоизоляции; деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного производителя; надежные металлические двери;

- конструкцию пола с бетонным взиманием и системой подогревания или с утеплителем;

- эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление;

- круглосуточную охрану (видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые из пульта воротника и так далее)

- парковку для машин.

3. Типичное жилье (экономкласс) - характерное размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам - панельные и кирпично-монолитные дома.

4. Жилье низких потребительских качеств (низший экономкласс) - предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удаленно от основных транспортных коммуникаций. Принадлежат к зданиям старого фонда, капитальных и ремонтно-будівельних работ, которые не поддавались, и домов первого поколения индустриального жилищного строительства. Квартиры размещены в первых этажах домов других типов. Заниженные архитектурно-планировочные характеристики.

По данным, что графически отображено на рисунке 11.1, становится возможным оценить реальное качество жилья населения Украины. В частности, 30% жилых домов являются домами первой категории комфортности с наивысшими качественными показателями, которые обеспечивают максимально комфортные условия проживания и имеют высокие эстетические характеристики; 10% - принадлежит до 2-3 классов комфортности, что кое-что уступают по качественным показателям жилью первого класса, но создают достаточные условия для владельцев; почти 60% общего количества жилья принадлежит к категориям 4-5 класса.

Рис. 11.1. Распределение имеющихся жилых домов по классам*

Рис. 11.2. Распределение квартир по количеству комнат

Анализ выявил преобладание двухкомнатных (32,4%) и трехкомнатных (39,1%) квартир в общей структуре; сопоставимыми выступают доли однокомнатных (10,7%) и четырехкомнатных (14,7%) квартир; пятикомнатные квартиры, а также шестикомнатные и больше занимают общую долю в общей структуре меньше 3,5%.

ІІ. На основании градостроительных ориентиров выделяют:

- дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;

- дома постройки 1917 - конца 1930-х гг., которые отличаются лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположены в непосредственной близости к местам выполнения работ того периода, малопрестижные в настоящее время, но имеющие высокие конструктивно-технологические характеристики;

- "сталинские" дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

- дома первого поколения индустриального жилищного строительства ("хрущевки" 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

- дома второго поколения индустриального жилищного строительства, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

- современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Низкое качество большинства домов усиливается значительным сроком их эксплуатации, приближающемся к критическому уровню износа, - средний возраст условного дома в Украине 43 года: для домов, построенных в течение 1919-1945 гг., - 80 лет; в течение 1946-1960 гг. - 59 лет; 1961-1970 гг. - 47 лет; 1971-1980 гг. - 37 лет; 1981-1990 гг. - 27 лет; 1991-2011 гг. - 12 лет. Длительный срок, в течение которого дом находится в эксплуатации, отсутствие качественного обслуживания дома и придомовых сетей, отсутствие надлежащего контроля окружающей застройки, внутренних ремонтов и перепланировок предопределяют усиления угрозы жизни и здоровью жителей, чрезвычайно актуализируя соответствующие вопросы - повышения качества обслуживания дома и придомовых сетей, усиления контроля застройки, внутренних ремонтов и перепланировок.

По информации, которая представлена в статистических источниках, становится очевидным - почти половина жилых домов введена в эксплуатацию в течение 1946-1970 лет, по получении Украиной статуса независимого государства до 2012 года построены меньше домов, чем за период между Первой и Второй Мировыми войнами (рис. 11.4).

Рис. 11.3. Распределение имеющихся жилых домов по годам постройки

На основании информации о периоде ввода в эксплуатацию жилого фонда становится возможным определить интенсивность строительства в разные периоды, а также установить срок службы домов. На рисунке 11.3 представлена динамика ввода в эксплуатацию жилья в разные периоды, что позволяет определить 1946-1960 годы и 1961-1970 годы как периоды формирования наиболее весомой части нынешнего базиса жилого фонда, после 1970 года интенсивность жилищного строительства постоянно снижалась, что дополнительно подтверждается информацией об интенсивности (рис. 11.4).

Рис. 11.4. Распределение ввода в эксплуатацию жилых домов по периодам

Полученная расчетно-графическая информация дополнительно подтверждает наибольшую интенсивность жилищного строительства в период 1961-1970 годы, однако, следует отметить об ухудшении качественных характеристик жилья, построенного в отмеченный период, - решалась проблема обеспечения населения жильем для удовлетворения минимальных потребностей, что обусловило минимальные площади квартир, непритязательные архитектурно-планировочные решения, пересмотр в сторону упрощения санитарно-гигиенических норм относительно размера основных помещений (кухонь, санитарных узлов, коридоров, балконов и тому подобное).

Результатом отмеченных действий стало распределение жилья по классам комфортности, где 1-ый класс характеризуется наивысшими характеристиками и улучшенными условиями проживания, а 5-тий класс характеризуется минимальным комфортом.

Несмотря на невысокое качество жилья, проблема обеспечения им населения не теряет свою актуальность. Для удовлетворения потребностей населения в жилье в разное время принят ряд нормативно-законодательных актов, но доныне не достигнут средний предел в соответствии со строительными нормами - 21 м² на одного члена семьи и дополнительно 10,5 м² общей площади жилья на семью, что положены в основу государственной поддержки отдельным категориям граждан: молодым семьям, военнослужащим и другим служебным лицам, судьям, инвалидам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Исследование основного источника доходов большинства граждан и условной стоимости 1м2 жилья актуализирует один из острейших социальных вопросов - несостоятельность населения самостоятельно за счет легальных доходов удовлетворить собственные жилищные потребности, что дополнительно подтверждается показателями: размер ежемесячной заработной платы не покрывает условную стоимость квадратного метра жилья, а для накопления средств на покупку 21м2 жилья среднестатистическому гражданину требуется не менее пяти лет, не тратя средства на другие неотложные потребности.

ІІІ. В зависимости от материала внешних стен здания :

- дома с кирпичными стенами;

- панельные дома;

- монолитные дома;

- деревянные дома;

- дома смешанного типа.

IV. В зависимости от длительности и характера использования выделяют жилье:

- первичное - местожительство постоянное;

- вторичное - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

- третичное - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

На основании предоставленной характеристики отрасли жилищного строительства становится очевидной необходимость немедленного решения ряда проблем, что связанные с параметрами функционирования отрасли. В частности, среди актуальных вопросов выделена недоступность жилья для большинства населения через низкий уровень качества жизни, несоответствие получаемой заработной платы динамике цен на стоимость 1 м2 жилья; зафиксировано низкое качество жилья, которое строится, а также имеющегося жилищного фонда, среди которого существенные части занимает аварийных и ветхий жилищные фонды.

11.2. Мероприятия по развитию отрасли жилищного строительства

Основные организационно-экономические проблемы отрасли жилищного строительства :

- недостаточный уровень доходов граждан при значительной стоимости жилья;

- снижение интенсивности инвестиций в жилищное строительство;

- сокращение финансирования влияет на качество жилья, которое строится;

- завышенные ожидания застройщиков предопределяют рост стоимости 1м2;

- практическое отсутствие возможности получения жилья лицами на квартирном учете.

Учитывая полученные результаты среди выводов становится возможным отметить следующее:

- основным направлением, которое, безусловно, будет содействовать развитию отрасли жилищного строительства, является обеспечение доступности жилья для населения, поскольку значительная стоимость отдельной квартиры делает ее недосягаемой для среднестатистического семейства со средним достатком;

- при современной нехватке производственных мощностей, значительном уровне безработицы, отсутствия масштабных программ модернизации, низкой рентабельности существующих предприятий, росте импорта, дальнейшее наращивание инвестиций в жилищное строительство, а особенно большими темпами за инвестиции в создание производственных мощностей, считается нецелесообразным, тем более, что одним из источников сбережений домохозяйств на приобретение жилья есть именно заработная плата, полученная на украинских предприятиях;

- качество жилья, которое кажется в эксплуатацию, в современных условиях не играет решающую роль, поскольку повышение качественных характеристик имеет следствием роста стоимости квадратного метра, что при среднем уровне заработной платы, у несколько раз меньше рыночной стоимости 1 м2, является дополнительным ограничением развития отрасли;

- дальнейшее стимулирование потенциальной привлекательности строительного бизнеса является нецелесообразным, поскольку существующие параметры обеспечивают достаточный уровень рентабельности при спекулятивном характере - не редкими являются случаи ожиданий заказчиком уровня рентабельности не ниже за 40% при аналогичных показателях на уровне 12% в общемировой практике;

- повышение уровня социальной направленности, который определен на основании информации об удовлетворении потребностей лиц на квартирном учете, негативно будет влиять на дальнейшее развитие отрасли - при отсутствии государственного строительства сокращения квартирной очереди за счет обязательного выделения процента жилья в коммерческих новостройках компенсируется застройщиками через повышение стоимости жилья для остальных покупателей.

Стабилизация ситуации требует системного подхода к решению проблемы и применению мероприятий государственной регуляции в двух направлениях:

- повышение уровня жизни население до показателей, которые позволят человеку приобретать или арендовать жилье самостоятельно или при государственной поддержке;

- создание условий для снижения стоимости жилья при надлежащем его качестве и достаточных объемах строительства.

Второе направление может быть реализовано в рамках краткосрочной отраслевой программы, в качестве цели которой выступает повышение уровня обеспечения жильем граждан, увеличения объемов строительства жилья, которое отвечает современным технологическим и экономическим требованиям.

На сегодня наблюдается дисбаланс между спросом и предложением на рынке жилья, в частности, в результате несостоятельности граждан со средним уровнем дохода оплатить стоимость строительства или приобретения жилья за собственные средства. Отсутствие платежеспособного спроса сдерживает развитие жилищного строительства. Учитывая отмеченные факты возможны такие варианты решения проблемы :

1. Существующий вариант предусматривает ее решение путем безоплатного предоставления жилья гражданам, которые требуют улучшения жилищных условий и находятся на квартирном учете.

Одновременно накоплены жилищные обязательства государства не согласуются с ее финансовыми возможностями. При нынешних темпах обеспечения жильем населения средняя длительность пребывания на квартирном учете представляет почти 70 лет, что дополнительно подтверждает невозможность решения проблемы традиционным способом.

2. С целью увеличения объемов строительства жилья и создания условий его доступности для граждан целесообразным является поэтапное внедрение новой системы обеспечения населения жильем, которая предусматривает солидарное участие государства и гражданина в решении жилищной проблемы, в первую очередь - путем развертывания строительства доступного жилья. Это обеспечит повышение эффективности решения проблемы за счет синергического эффекта.

Необходимо обеспечить сегментацию рынка жилья с учетом платежеспособности всех категорий граждан, используя особенные механизмы регуляции как спроса, так и предложения, в каждом сегменте:

- сегмент социального жилья (жилищный фонд социального назначения, служебное жилье и жилье общего пользования, которое предоставляется безвозмездно);

- сегмент доступного жилья (строительство (приобретение) которого осуществляется при государственной поддержке);

- рыночный сегмент.

При этом нужно развернуть и в полной мере реализовать мероприятия, предвиденные всеми действующими на это время государственным и региональными программами по вопросам жилищного строительства. В то же время будут осуществляться шаги относительно упрощения разрешительных процедур, совершенствования нормативной базы, финансово-кредитных механизмов привлечения средств, архитектурно-планировочных и технических решений домов с учетом экономичности и энергоэффективности, ресурсосберегающих технологий строительства, обновления материально-технической базы предприятий с целью повышения конкурентоспособности отрасли, обеспечения надлежащего качества и снижения стоимости объектов жилья.

Оптимальным вариантом решения проблемы является второй вариант.

В целом, цель программы может быть достигнута путем:

- совершенствование нормативно-правовой регуляции жилищного строительства;

- упрощение разрешительных и согласительных процедур при строительстве жилья;

- обеспечение надлежащих условий для реализации инвестиционных намерений застройщиков, в первую очередь с привлечением отечественных предприятий строительного комплекса, ввода современных механизмов повышения их конкурентоспособности на внутреннем и внешнем рынках;

- устранение противоречий и сближение позиций в треугольнике: застройщик - банк - человек;

- структурной перестройки производственной базы индустриального домостроения, промышленности строительных материалов и конструкций для жилищного строительства;

- формирование материально-технической базы жилищного строительства на основе ввода современных архитектурно-конструктивных и технических решений, использования новых эффективных строительных материалов и изделий;

- сегментации рынка жилья, разрабатывания и ввода форм государственной регуляции каждого из сегментов;

- постепенного перехода от безоплатного предоставления жилья к его строительству (приобретение) при государственной поддержке;

- достройки объектов незавершенного жилищного строительства с высокой степенью строительной готовности;

- создание условий относительно развития малоэтажного индивидуального жилищного строительства;

- формирование общественного мнения по вопросам жилищного строительства, солидарного участия государства, местных общин и населения в решении жилищной проблемы, градостроительных аспектов и тому подобное через средства массовой информации, проведения круглых столов, общественных слушаний, участия граждан и общественных организаций в обсуждении проектов нормативно-правовых актов;

- усовершенствование системы подготовки и повышения квалификации кадров.

Выполнение отмеченных мероприятий будет способствовать::

- созданию условий для реализации жилищных прав граждан, формирования комфортной среды проживания;

- возобновлению доверия к застройщикам, повышению технического, экономического и организационного уровня жилищного строительства.

Реализация мероприятий позволит:

- обеспечить ежегодную позитивную динамику части граждан, которые улучшили свои жилищные условия;

- повысить обеспеченность жильем населения до 24,5 кв.м общей площади на одно лицо;

- завершить строительство жилищных объектов с высокой степенью строительной готовности, формировать строительный задел.

Финансирование планируется осуществлять за счет бюджетных средств (в объемах средств, которые предусматриваются государственным и местными бюджетами за соответствующими программами из жилищного строительства), средств предприятий, учреждений и организаций, средств населения и других источников, не запрещенных законодательством. Стратегические подходы предусматривают, что финансовыми ресурсами при решении жилищной проблемы граждан будут их собственные средства, кредитные ресурсы и средства, которые предоставляются в форме государственной поддержки. Стабильный спрос на жилье должен быть обеспечен механизмами, сориентированными на привлечение доступных финансовых ресурсов. При этом средства, которые предоставляются населению в виде государственной поддержки должны служить лишь катализатором рыночных процессов, которые стимулируют стабильный спрос.

ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Економіка будівництва : навч. посіб. / А.М. Югов, О.В. Шеліхова, В.Г. Сєвка та ін. ; М-во освіти і науки України. - Донецьк : Ноулідж, Донецьке від-ня, 2014. - 259 с. : іл., табл., схем. - Бібліогр.: с. 254-258. - ISBN 978-617-579-942-0

2. Что изучает экономика строительства? // [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://birzevik.ru/tesaurus/ 221/11871/

3. Экономика строительства // [Электронный ресурс]. - Режим доступа http://braincrush.ru/stroitelnaya-produkciya-ee-texniko-ekonomicheskie-osobennosti/

4. Концепция интегрирования систем ценообразования государств - участников СНГ и внедрения инновационных методов определения стоимости строительства на всех стадиях инвестиционно-строительного процесса. // Ценообразование в строительстве. - 2010. - №10. - С. 12-100

5. ДБН Д. 1.1-1-2000 Правила определения стоимости строительства // Информационно-справочная система "Зодчий"

6. ДБН Д. 2.2-99 Ресурсные элементные сметные нормы на строительные работы // Информационно-справочная система "Зодчий"

7. ДБН Д. 2.3-99 Ресурсные элементные сметные нормы на монтаж оборудования // Информационно-справочная система "Зодчий"

8. ДБН Д. 2.4-2000 Ресурсные элементные сметные нормы на ремонтно-будівельні работы // Информационно-справочная система "Зодчий"

9. ДБН Д. 2.5-2001 Ресурсные элементные сметные нормы на реставрационно-восстановительные работы // Информационно-справочная система "Зодчий"

10. ДБН Д. 2.6-2000 Ресурсные элементные сметные нормы на пуско-наладочные работы // Информационно-справочная система "Зодчий"

11. ДБН Д. 2.7-2000 Ресурсные сметные нормы эксплуатации строительных машин и механизмов // Информационно-справочная система "Зодчий"

12. Экономика строительства // [Электронный ресурс]. - Режим доступа http://dic.academic.ru/dic.nsf/stroitel/ 2447

13. ДСТУ 1.5-93 Государственная система стандартизации Украины // [Информационно-справочная система "Зодчий"

14. ДБН А. 1.1-2-93 Порядок разработки, требования к построению, изложу и оформление нормативных документов // Информационно-справочная система "Зодчий"

15. Управління проектами в будівництві : навч. посіб. / О.Г. Гавриленко, М.Ф. Іванов, В.О. Литвинов та ін. ; під заг. ред. Є.В. Горохова ; М-во освіти і науки України, ДонНАБА. - Донецьк : ЛАНДОН-XXI, 2014. - 507 с. : іл. - Бібліогр.: с. 394-398. - ISBN 978-617-7280-13-1

16. Логістика в будівельному комплексі : навч. посіб. / В.І. Братчун, Я.І. Жеребйов, І.В. Точонов ; М-во освіти і науки України, ДонНАБА. - Донецьк : Ноулідж, Донецьке від-ня, 2013. - 285 с. : табл., схем. - Бібліогр.: с. 266-267. - ISBN 978- 617-579-778-5

17. Хижняк Л. Т., Шемякіна Н.В., Гракова М. А. Экономика предприятий : навч. посіб. - Донецк: Норд-компьютер, 2008. - 383 с.

18. Величко В.В. Экономика строительства : навч. посіб. - Харьков: ХНАМГ, 2004. - 114 с.

19. Вопрос организации учета в строительных организациях // [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://artell.com.ua/budvelna-buxgalterya

20. ДБН А.2.2-3-2004 Состав, порядок разрабатывания, согласования и утверждения проектной документации для строительства // Информационно-справочная система "Зодчий"

21. ДБН А.2.3-1-99 Территориальная деятельность в строительстве. Основные положения// Информационно-справочная система "Зодчий"

22. ГОСТ 17.2.3.02-78 Охрана природы. Атмосфера. Правила установления допустимых выбросов вредных веществ промышленными предприятиями // Информационно-справочная система "Зодчий"

23. ДБН Б. 1.1-4-2002 Состав, содержание, порядок разрабатывания, согласования и утверждения градостроительного обоснования// Информационно-справочная система "Зодчий"

24. ДБН А. 3.1-5-96 Организация строительного производства// Информационно-справочная система "Зодчий"

25. ДСТУ Б А. 2.4.4-99 (ГОСТ 21.101-97) Основные требования к проектной и рабочей документации // Информационно-справочная система "Зодчий"

26. ДСТУ Б А. 2.4-10-95 (ГОСТ 21.110-95) Правила выполнения спецификации оборудования, изделий и материалов // Информационно-справочная система "Зодчий"

27. ДБН А. 2.2-1-2003 Состав и содержание материалов оценки влияний на окружающую среду (ОВНС) при проектировании и строительстве предприятий, домов и сооружений. Основные положения проектирования // Информационно-справочная система "Зодчий"

28. ДБН Д. 1.1-7-2000 Правила определения стоимости проектно-поисковых работ для строительства, которое осуществляется на территории Украины// Информационно-справочная система "Зодчий"

29. ДБН А. 2.2-4-2003 Положения об авторском надзоре за строительством домов и сооружений // Информационно-справочная система "Зодчий"

30. Инструкция по определению экономической эффективности использования в строительстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений (СН509- 78) : Постановление Государственного комитета СССР по делам строительства вот 13.12.1978 г. № 229 // Информационно-справочная система "Зодчий"