Тема 8. Финансирование и кредитование в строительстве

8.1. Источники финансирования строительства.

8.2. Кредитование в строительстве.

8.1. Источники финансирования строительства.

Экономическая обоснованность капитального строительства зависит от целей, которые застройщик преследует при его осуществлении. Этими целями могут быть:

1) капитальные вложения застройщика (инвестора) в основные средства;

2) строительство объекта (создание имущества) для целей его следующей продажи;

3) паевое строительство.

В зависимости от поставленных организацией целей и заданий, которые решаются в рамках капитального строительства, источниками финансирования инвестиций для застройщиков могут быть:

1) собственные средства организаций-застройщиков, источниками которых, как правило, являются уставный капитал или нераспределенная прибыль, - при строительстве объектов основных средств или для целей дальнейшей перепродажи;

2) привлеченных средства инвесторов (пайщиков) - при осуществлении паевого строительства;

3) ссудных средства, впоследствии погашаются за счет собственных средств или привлеченных средств инвесторов (пайщиков), - для осуществления всех вышеупомянутых целей строительства.

Для привлеченных инвесторов (пайщиков) источниками финансирования капитальных вложений являются собственные или ссудные средства. [28]

8.2. Кредитование в строительстве.

Ипотечное кредитование представляет собой вид банковской ссуды под залог недвижимого имущества. Ипотечное кредитование используется в качестве одного из механизмов финансирования и, соответственно, стимулирования жилищного строительства.

К основным проблемам, кото рые сдерживают развитие систем финансирования жилищного строительства, в частности ипотечного кредитования, можно отнести [29]:

- масштабы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования ограничены краткосрочной ресурсной базой банков, поскольку увеличение части долгосрочных кредитов может привести к снижению ликвидности;

- чрезмерная стоимость кредитов, которая является следствием высокой цены привлеченных ресурсов для банков и не полностью сформированного законодательного поля в отрасли ипотечного жилищного кредитования, которое предопределяет высокие риски ипотечного кредитования, которые закладываются банками в процентные ставки по кредитам;

- сложность оценки платежеспособности заемщика, поскольку значительная часть в доходах населения - неофициальные доходы;

- политическая и экономическая нестабильность в стране, которая повышает риски ипотечного кредитования.

На эффективность форм привлечения средств для финансирования долгосрочного ипотечного жилищного кредитования влияет наличие надежных финансовых инструментов, которые обеспечивают кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах по сравнительно низкой рыночной стоимости и на условиях, согласованных относительно сроков и стоимости привлечения и процентными ставками.

В течение ряда лет правительство пытается оказать помощь молодым семьям в улучшении их жилищных условий. Порядок предоставления льготного долгосрочного государственного ипотечного кредита молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) жилья входит в перечень приоритетов любого социальноориентированного государства.

В соответствии с положениями законодательства кредит предоставляется на условиях:

- пребывание заемщика в очереди на получение жилья;

- подтверждение заемщиком перед фондом и банком платежеспособности и согласие взрослых членов семьи на участие в финансировании взносов на погашение кредитов;

- внесение заемщиком соответствующего процента (в докризисный период - 5%) стоимости строительства жилья.

Кредит предоставляется банком-агентом в размере не больше 95% стоимости строительства (реконструкции) жилья на момент заключения кредитного договора на срок до 30 лет с процентной ставкой в размере 3% годовых.

В результате дефицита бюджета и при отсутствии других источников финансирования многие модели жилищного строительства не реализовываются.

Средства фондов формируются из:

1. Средств государственного бюджета.

2. Части государственных капитальных вложений, которые выделяются на развитие социальной сферы села.

3. Части капитальных вложений, предвиденных в местных бюджетах относительно выполнения программ социально-экономического развития территорий.

4. Банковских кредитов.

5. Привлеченных на договорных условиях средств предприятий, организаций и отдельных граждан.

6. Из средств, разрешенных решением соответствующих органов местного самоуправления, за счет:

a) части местных налогов и собраний;

б) части средств, которые насчитываются контрольными органами за соответствующие нарушения, штрафов, других санкций.

7. Других поступлений, которые не противоречат законодательству.

Кредит индивидуальным застройщикам предоставляется на срок до 20 лет с внесением платы в размере 3% годовых. Погашение кредита и внесение платы за него может проводиться деньгами или сельхозпродуктами собственного производства.

Обязательства заемщика относительно кредитования обеспечиваются таким образом:

- договор поручительницы (поручителем может быть предприятие, организация, которая является местом работы заемщика, или нотариально засвидетельствованная поручительница одного или нескольких граждан);

- договор об ипотеке зданий, которые сооружаются за счет кредита, а в случае, когда жилье строится на земельном участке, который принадлежит заемщику на правах собственности, также об ипотеке земельного участка.