Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные:

- о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

- о выданных свидетельствах, о государственной регистрации прав;

- о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Единый государственный реестр, прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. «Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении»[124].

Отметим также, что Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.

Остановимся на правовом статусе и функциях лица, занимающегося государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним – регистраторе.

Регистратор прав является государственным служащим, замещающим соответствующую государственную должность. Особенности прав и обязанностей должностных лиц по регистрации прав как государственных служащих регулируются законодательством Российской Федерации.

В арсенале регистратора существует четыре действия, направленные на защиту интересов приобретателей недвижимости:

- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- назначение правовой экспертизы документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости;

- проверка юридической силы правоустанавливающих документов.

Статья 14 Закона о гос. регистрации предусматривает два способа удостоверения государственной регистрации прав в зависимости от объекта регистрации: свидетельство о государственной регистрации прав и специальную регистрационную надпись на документе. Свидетельство выдается для удостоверения проведенной государственной регистрации, возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество.

Специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки, совершается для удостоверения государственной регистрации договоров (если их регистрации предусмотрена законом) и иных сделок. В развитии данного положения, Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765 установлены новые формы свидетельства о государственной регистрации и специальной регистрационной надписи. При этом все ранее действующие свидетельства сохраняют юридическую силу.

В связи с этим, Федеральная нотариальная палата в письме от 16 марта 1998 г. № 175 «О применении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отмечала: «Применение новых форм свидетельства о регистрации и регистрационной надписи с момента введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приведет к нарушению прав участников гражданского оборота, чьи права и договоры по совершенным и зарегистрированным сделкам с недвижимым имуществом в период после введения в действие данного Федерального закона до опубликования названного постановления Правительства Российской Федерации были удостоверены в соответствии с п. 2 ст. 14 указанного Федерального закона ранее введенными образцами форм»[126]. К сожалению, следует констатировать пробел в законодательстве.

Однако, как отмечает А. М. Эрделевский, «формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными. Очевидно, этот же принцип должен применяться в отношении формы регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки»[127]. На основании всего вышесказанного приходим к выводу, что на сегодняшний день законодательство РФ в области государственной регистрации в целом достаточно полное, хотя есть отдельные моменты, не получившие достаточного в нем отражения. Речь идет, например, о необходимости создания специальной службы, которая осуществляет правовую экспертизу.

Проанализировав нормы законодательства, можно прийти еще к одному важному выводу: установление института Единого государственного реестра вызвано только одной целью - обеспечить прочность рыночного оборота недвижимого имущества, закрепив доверие к фактам, изложенным в реестре. Именно потребность в этом и вызвала радикальные реформы в области сделок с недвижимостью, породив тем самым существование в гражданском праве отношений, связанных с признанием вещных прав на недвижимое имущество со стороны государственных органов власти.

Целесообразно рассмотреть пример из судебной практики.

Так, в августе 2010 года Тимошенко О.В. обратилась с иском в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и понуждении к совершению действий по регистрации прав на недвижимое имущество. В обоснование заявленных требований указала, что решением Центрального районного суда г. Хабаровска от ______ за Тукаль И.С., Тимошенко О.В., Амвросовым А.В., Тимошенко В.Н., Тимошенко Д.В., Осиповой М.В. признано право на приватизацию жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., общей площадью 68,40 кв.м, жилой площадью 51 кв. м. Кассационным определением от ______ резолютивная часть решения суда дополнена и на администрацию г. Хабаровска возложена обязанность заключить с Тукаль И.С., Тимошенко О.В., Амвросовым А.В., Тимошенко В.Н., Тимошенко Д.В., Осиповой М.В. договор на передачу в собственность бесплатно квартиры ______ в ... по ... –Амурского в ..., общей площадью 68,40 кв. м, жилой площадью 51 кв. м. На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд решил: Исковые требования Тимошенко Ольги Вениаминовны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и понуждении к совершению действий по регистрации прав на недвижимое имущество, оставить без удовлетворения.

Таким образом, из приведенного примера понятно, что гражданка получила отказ в государственной регистрации права собственности на жилое помещение представив на гос. регистрацию только судебное решение дающее гражданке право на приватизацию и не представив на гос. регистрацию документ, являющийся основанием для гос. регистрации. В данном случае это был бы договор о приватизации жилого помещения. Поэтому истице и было отказано в удовлетворении требований т.к. на гос. регистрацию были представлены не все необходимые документы в соответствии с законом о гос. регистрации. Основания отказа в государственной регистрации рассмотрим подробнее в следующем параграфе.